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Un petit commentaire sur la valeur des immeubles.
J’ai été investisseur en private equity pendant 20 ans et pour former les jeunes investisseurs que nous recrutions, je leur citais souvent le cas d’une entreprise de notre portefeuille qui était propriétaire des bâtiments qu’elle occupait, bâtiments pas très vieux, environ 5 ans. La société commençait à piquer du nez et je me suis inquiété de la valeur de ses actifs. En me rendant sur place, je me suis rendu compte que l’immobilier valait zéro : l’entreprise était implantée dans un gros village/petite ville très excentrée, éloignée des grands axes de circulation, et juste à coté, il y avait les bâtiments d’une autre entreprise qui avait fait faillite. Ces bâtiments, en bon état, étaient à louer ou vendre depuis plus d’un an et n’intéressaient personne. Donc, il en serait de même pour les bâtiments de notre investissement. Valeur brute, valeu nette ?
Aucune des deux; Zéro était la bonne réponse.
Donc d’accord avec votre règle, sous réserve que l’immobilier soit situé dans une zone acceptable.
Très cordialement.

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Merci de votre réponse. Effectivement la valeur des immeubles de placement est ajustée à leur vraie valeur ce qui empêche de trouver de véritables pépites très décotées.Je pense que pour les investisseurs français, les SIIC font de bonnes valeurs de "fond de portefeuille" à conserver sur le long terme pour leurs rendements élevés et la fiscalité beaucoup plus avantageuse qu'en Belgique.

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Bonjour Pierre,D'une manière générale, nous n'investissons pas sur un secteur mais bien sur des entreprises bien particulière.Mais pour tenter de répondre malgré tout à votre question, nous dirions qu'à priori, ce genre de société ne répond pas exactement à nos critères tout simplement parce qu'elles publient leur comptes en présentant leurs immeubles à leur juste valeur, comme nous l’expliquions ci-dessus à notre ami Ben. Ce que nous recherchons, ce sont surtout des sociétés dont la valorisation comptable de l’immobilier, telle que présentée au bilan, sous estime la « vraie » valeur des immeubles. En gros, il faut que cette « vraie » valeur ne saute pas aux yeux de n’importe quel investisseur mais nécessite une analyse un peu plus poussée des comptes annuels (c’est notre barrière contre la concurrence à nous). Et donc, par voie de conséquence, les SIIC ne font, à priori, pas partie de notre horizon d’investissement. De plus, le fait que ces sociétés paient généralement de gros dividendes représente, pour les résidents belges que nous sommes, un autre gros handicap, fiscal celui-là.Evidemment, ce n’est pas parce que nous n’investissons pas dans les SIIC qu’il ne s’agit pas d’un bon investissement mais simplement qu’il s’agit d’un investissement qui ne répond pas aux principes que nous nous sommes fixés.

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Bonjour, Et que pensez vous de la valeur des SIIC en ce moment? (Elle distribuent un gros dividende et cotent sous leur ANR comme CGR ou ERSC par exemple.)

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Merci pour la précision!Bonne continuation à vous.

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Ben,En réalité, les normes IFRS impose d'inscrire dans les comptes à leur juste valeur uniquement les immeubles de placement, c'est à dire les immeubles donnés en location à des tiers. Ce sont ces immeubles qui ont donné une grande volatilité aux résultats des foncières.Par contre, les immeubles détenus par la société pour sa propre exploitation sont régis par l'IAS 16. C'est cette règle qui est expliquée dans notre article : en gros, les immeubles sont inscrits dans les comptes à leur valeur d'achat et sont ensuite amortis sur une certaine durée, variable selon les immeubles. C'est dans ce genre d'immobilier que nous espérons trouver des anomalies de marché puisque, contrairement aux immeubles de placement, la juste valeur de ces biens n'apparaît clairement dans les comptes.Bargain hunter,Nous avions bien cette société en watching list mais assez loin en raison d'une décote plus faible que la moyenne. Soi dit en passant, certaines "net net" ont perdu une partie de leur valeur lors des derniers résultats semestriels et il est possible que TSR apparaisse en bonne position.

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Bonjour,Que pensez-vous de cette valeur : TSR, Inc. ?Ration Net/Net: 66.01 %Ration Net/Net "Graham adjusted" :77.57 %Ratio solvabilite : 182.09 %Historique Bénéfices : 10/10

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C'est une mesure qui me paraît fondée, cependant il est difficile d'estimer sa fiabilité. D'une entreprise à l'autre, il est fort probable que de fortes disparités aparaissent selon l'utilisation qui est faite des immeubles.Ceci dit les immeubles ont l'avantage de générer un revenu (ou au moins des économies de loyer) récurrent et prévisible.Et je ne suis pas un expert en compta, mais il me semble qu'avec les normes IFRS, les sociétés sont obligées de comptabiliser en charges ou produits les variations de juste valeur de leurs actifs immobiliers et financiers. C'est ce qui a causé récemment les fortes pertes comptables enregistrées par les foncères et qui a créé de belles opportunités avec des titres se vendant largement en dessous de leur valeur d'actif net et offrant des rendements très attractifs.En bref, la VANE mérite d'être testée! Tenez nous au courant des premiers résultats svp.Ben.

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