Portefeuille au 30 Octobre 2010 : 1 an et 339 jours

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  • Portefeuille : 82.706,68 € (Frais de courtage et de change inclus)
  • Rendement Total : 411,63%
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  • Rendement Annualisé : 152,24%
  • Rendement 2010 : 29,97%
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  • Rendement 2009 : 308,74%
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  • Taux de Rotation Annualisé : 79,55%
  • % Frais Annualisé : 2,08%
  • Effet Devise Total : -2,76%

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  • Tracker ETF Lyxor MSCI World : 22.292,30 € (Frais de courtage inclus et dividende réinvesti)
  • Rendement Total : 36,27%
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  • Rendement Annualisé : 19,17%
  • Rendement 2010 : 8,28%
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  • Rendement 2009 : 29,82%
* Nous rappelons que ce portefeuille est un investissement réel


Performance mensuelle du portefeuille depuis sa création

L’immobilier industriel vaut-il plus ou moins que sa valeur aux livres ?

Comme vous l’avez certainement remarqué, cher lecteur, nous avons en portefeuilles de nombreuses daubasses labellisées VANE. Pour résumer, ce sont des entreprises qui ont d’importants collatéraux en immobilier (terrain et/ou immeubles). La plupart des VANE que nous détenons en portefeuille ou que nous avons en watching list ont des actifs constitués de terrains et d’immeubles à vocation industrielle. Nous vous entendons déjà : « ouais, ça vaut rien ce genre d’actif ! ».

Evidemment, une usine trouve moins facilement preneur qu’un appartement au centre de Paris. Néanmoins,  nous souhaitons nuancer ce point. En effet, ce genre d’immobilier est moins liquide que l’immobilier résidentiel, car le marché (offre et demande) est très spécifique. Mais avez-vous déjà pensé à tous les avantages qui existent pour un entrepreneur ou une société concurrente de racheter une usine ?

Au-delà des infrastructures déjà en place (réseau d’eau, alimentation électrique adaptée, évacuation des eaux usées, infrastructures de transport et de logistique, …) qui représentent des coûts one-shoot d’installation, un autre élément nous paraît primordial : les hommes. En effet, lorsqu’une entreprise industrielle quelconque met la clef sous la porte ou déménage, il ne faut pas oublier que durant de nombreuses années – voire parfois des générations -, du personnel a été formé, s’est installé à proximité de l’usine… Il y a donc à disposition du repreneur, de l’infrastructure et un bassin d’emploi qui a ses habitudes dans les environs (logement, emploi, famille, relations… ) ! Clairement, c’est un plus indéniable pour le repreneur, même si l’activité peut être totalement différente. Nous ne prenons d’ailleurs pas en compte dans le calcul de la VANE la valeur des équipements qui sont parfois très spécialisés pour une activité, ne valorisant uniquement que le foncier et les bâtiments à 80% leur coûts historiques. Ainsi, la marge de sécurité est maximum car même si la nouvelle industrie n’utilise aucune des installations techniques de son prédécesseur, nous en aurions déjà tenu compte dans nos estimations.

 

Pour illustrer notre propos nous avons relevé grâce au blog de notre confrère « l’entrepreneur boursier » un cas relatif au rachat d’une usine de pâte à papier.

Fortress Paper a racheté les actifs de cette dernière pour 1,2 M CAD. Le CEO de l’entreprise, Chadwick Wasilenkoff, explique : « Nous avons pu acquérir les actifs pour 1,2 millions de dollars. Bien des gens ont pensé que nous étions fous et que c’était probablement trop cher payé. Pourtant, l’assurance à la valeur de remplacement était de 851 millions de dollars. Ces actifs sont à 95 p. 100 idéalement situés pour notre nouveau produit, la pâte pour transformation chimique. En réorientant l’installation et en la convertissant à la production de pâte pour transformation chimique, nous avons pu utiliser ces actifs de 1,2 million dollars qui étaient largement sous-utilisés par le propriétaire précédent et, une fois la conversion achevée, même aux stades initiaux, étant donné le prix courant ou au comptant de la pâte pour transformation chimique, l’usine rapportera des bénéfices d’un peu plus de 200 millions de dollars. » Plus de détails ici.

 

Que retenir de cet exemple ?

L’enseignement que nous pouvons tirer de cet exemple est que des actifs sous-utilisés et donc très largement sous-valorisés par une entreprise peuvent devenir des actifs exceptionnels dans les mains d’un autre entrepreneur.

Enfin, outre les concurrents, l’entreprise qui dispose d’un parc immobilier industriel peut le valoriser en le revendant à un spécialiste qui pourra le gérer.

Nous vous donnons à titre d’exemple une société cotée aux Etats-Unis qui est spécialisée dans l’acquisition, la gestion et le développement d’installations industrielles : DCT Industrial Trust. Il existe aussi des entreprises hyper spécialisées comme Alexandria Real Estate Equities, une foncière qui détient principalement des laboratoires scientifiques.

La vente de l’usine en tant que telle à un concurrent ou la vente des murs à un professionnel sont deux possibilités qui font parti du panel d’opportunités offertes aux entreprises qui détiennent de l’immobilier industriel. Ce sont autant de moyens de valoriser cet immobilier en le sortant de leur bilan.

C’est pourquoi nous pensons que les VANEs ne sont pas des usines à gaz et ont de beaux jours devant elles !

<< C’est quoi une VANE ?

>> RAPP (Rentabilité à Petit Prix) : la méthode

Portefeuille au 22 Octobre 2010 : 1 an 332 jours

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  • Portefeuille : 81.863,08 € (Frais de courtage et de change inclus)
  • Rendement Total : 406,41%
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  • Rendement Annualisé : 150,78%
  • Rendement 2010 : 28,64%
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  • Rendement 2009 : 308,74%
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  • Taux de Rotation Annualisé : 80,23%
  • % Frais Annualisé : 2,10%
  • Effet Devise Total : -3,00%

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  • Tracker ETF Lyxor MSCI World : 22.312,54 € (Frais de courtage inclus et dividende réinvesti)
  • Rendement Total : 36,40%
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  • Rendement Annualisé : 19,24%
  • Rendement 2010 : 8,38%
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  • Rendement 2009 : 29,82%
* Nous rappelons que ce portefeuille est un investissement réel


Performance mensuelle du portefeuille depuis sa création

… et nos options ?

Souvenez-vous cher lecteur, c’était il y a seulement quatre mois et pourtant cela paraît déjà tellement lointain.

Début juin, la marée noire bat son plein dans le Golf du Mexique. Barack Obama veut, nous citons « botter des fesses », Tony Hayward, le PDG de BP, patauge au niveau de sa communication. Il est convoqué chez le président américain et devra s’expliquer devant le congrès. La planète entière désespère de voir ce « foutu » puits colmaté et le désastre écologique enfin circonscrit.

Conséquence : le cours de l’action BP s’effondre lamentablement.

Face à ce déchaînement, quelques investisseurs osent se pencher sur « le cas BP » et parmi ceux-ci, un petit groupe de rigolos du boursicotage : les « Daubasses ».

Pour la première fois, ceux-ci vont investir sur un support qui dépasse largement leur seuil de compétence : le secteur pétrolier. Continuer la lecture de … et nos options ?

« Buy and hold » ou « buy and sold » ?

Si vous nous lisez depuis quelques temps, vous avez sans doute compris que si nous respectons le « buy and hold » prôné entre autres par Warren Buffett et la plupart des autres grands gérants « value » (qui serions-nous d’ailleurs pour oser critiquer le maître ?), si nous respectons le « buy and hold » disions-nous, nous ne pratiquons pas, pour notre portefeuille, le « buy and hope » : lorsque la valorisation d’une de nos actions ne nous procure plus de collatéral tangible en garantie de notre investissement, nous la vendons purement et simplement.

Cependant,  l’incessante « remise en question » des actes que nous posons fait partie intégrante de notre philosophie d’investissement. Et dans le cas présent, nous sommes pris d’un affreux doute : et si nous nous « plantions » dans les grandes largeurs ? Si l’approche de Warren était la seule cohérente ? Nous avons tenté de répondre à cette question et c’est cette tentative de réponse, cher lecteur, que nous vous exposons.

Dans le tableau ci-dessous, nous vous présentons l’entièreté des positions que nous avons clôturées depuis le lancement de notre portefeuille (qui, pour rappel, est un portefeuille réel). Continuer la lecture de « Buy and hold » ou « buy and sold » ?