Les chroniques de l’investisseur chronique : un investissement immobilier

chronique investisseurCe texte est le 2e article de la série proposée par notre ami-chroniqueur Laurent Muller.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre ami.

 

Dans mon précédent article, j’ai expliqué la méthode que j’ai utilisée pour sélectionner un bien immobilier. Après la théorie passons à la pratique. Je vous propose une analyse critique du bien dont je suis en train de faire l’acquisition.

 

Le choix du lieu

Après une étude comparative de plusieurs villes françaises, mon choix s’est porté sur Mulhouse car si cette ville souffre d’un déficit évident d’image (qui voudrait a priori acheter un bien immobilier à Mulhouse ?), les rendements locatifs bruts y sont élevés sans avoir un prix de l’immobilier excessif et les fondamentaux sont globalement bons sans être exceptionnels :

  • L’Alsace est l’une des régions les plus riches de France et économiquement dynamique (4ème région en PIB/habitant sur 22 en France métropolitaine).
  • La proximité de la Suisse et de l’Allemagne place Mulhouse en position de ville frontalière bien que Saint-Louis absorbe la plupart des frontaliers.
  • La proximité des Vosges rend le cadre agréable.
  • L’arrivée récente du TGV est un facteur dynamisant.
  • Le climat dans la ville s’est apaisé.
  • La ville a rénové le centre Porte Jeune et installé des lignes de tram.
  • La présence des usines Peugeot est un point fort pour l’économie mais également un point faible car la ville est dépendante de cette entreprise.
  • Mulhouse est une ville globalement équivalente à Metz, par exemple, en terme d’habitants, de répartition de propriétaires / locataires, de revenus… mais les prix de l’immobilier y sont significativement moins chers.

Mulhouse est l’une des seules villes françaises où les biens immobiliers situés dans la petite couronne sont plus convoités que ceux situés intramuros, à l’exception des quartiers suivants : Rebberg, hypercentre, Salengro et Nordfeld. Je me suis donc intéressé aux biens situés dans ces quartiers et dans la petite couronne de la ville.

Mon immeuble est localisé dans une ville assez bien cotée, ayant les caractéristiques suivantes :

  • Population de plus de 10 000 habitants dans une agglomération de plus de 100 000 habitants.
  • 34 000 euros de revenu annuel moyen par ménage dans la ville (contre 20 000 euros pour Mulhouse).
  • 5 % de logements vacants dans la ville (contre 13 % à Mulhouse).

 

Constitution du bien

  • Immeuble à deux niveaux des années 1970 (RDC surélevé et étage) avec toit plat.
  • Lot de 14 appartements dans un immeuble en copropriété avec des cabinets de kinésithérapie occupant 20 % de la surface.
  • Composition: 12 F2 et 2 F3.
  • Surface totale habitable cumulée des appartements (hors balcons): 560 m2.
  • Performance énergétique: E / F (mauvaise isolation thermique).
  • Chaudière gaz.
  • 10 appartements loués et 4 appartements vacants à la signature du compromis. 4 appartements ont été libérés pour effectuer les visites, dans le cadre de la vente (2 des 4 appartements ont été loués en l’espace de 2 semaines suite à la signature du compromis; les autres devraient être loués d’ici la vente).
  • Contrats GRL ou GLI pour tous les locataires en place.

 

Volet financier

Prix de vente (frais d’agence inclus et hors frais de notaire): 515 000 euros (540 000 euros avant négociation)

Taxe foncière: 5 326 €.

Prix au m2 des appartements dans la ville :

  • Fourchette basse: 1 100 euros / m2.
  • Prix moyen: 1 570 euros / m2.
  • Fourchette haute: 2 900 euros / m2.

Prix au m2 du bien: 920 euros / m2 (40 % moins cher que le prix moyen du marché).

Du point de vue des locataires, les loyers sont positionnés en-dessous du prix du marché pour la ville, la surface et l’état du bien (d’après les loyers pratiqués sur Mulhouse et environs), ce qui permet de diminuer le taux de rotation et de sélectionner de manière stricte les locataires entrants.

Loyers des F2: 360 euros + 100 euros de charges.

Loyers des F3: 390 euros + 160 euros de charges.

Les loyers annuels charges comprises des F2 représentent seulement 16 % du revenu annuel moyen par ménage mais il faut tenir compte du fait que les appartements seront généralement loués à une personne seule donc ce ratio se situe plutôt autour de 30 % environ en pratique.

Revenu brut mensuel total: 5 100 euros / mois (hors vacances locatives; impayés couverts par assurances GRL/GLI sans franchise).

Rentabilité brute: 12 % (rentabilité nette autour de 7 %).

 

Emprunt: 515 000 euros à 2,45 % à taux fixe sur 10 ans + assurance une tête à 0,25 % (idéalement, j’aurais préféré un emprunt in fine à 110 % sur une période plus longue mais les conditions auraient été moins intéressantes).

Mensualités de l’emprunt: 4 950 euros / mois.

Niveau d’endettement et risques financiers : l’endettement est inférieur à mon patrimoine net liquide. Je peux avancer le besoin en fond de roulement ou faire face à d’éventuels imprévus, le cas échéant. Mon salaire relativement élevé et les mensualités de l’emprunt devraient permettre de financer cette acquisition sans avoir recours à mes capitaux par ailleurs.

 

Analyse critique détaillée

Nombre de biens à gérer. J’anticipe un coût temps de 4 jours par mois en considérant les éléments suivants (ce problème pourrait être mitigé en déléguant la gestion à une agence) :

  • Suivi des loyers et régularisations de charges.
  • Changements de locataires / visites.
  • Suivi des travaux.
  • Gestion des problèmes locataires.

— Situé dans une rue passante (y compris faible trafic de camions) et avec une rue passante derrière en retrait (probablement le coin de la ville de plus bruyant, excepté les habitations en bordure de la voie ferrée, mais c’est une petite ville de 10 000 habitants).

Certaines salles de bain « années 1970 » à carrelage jaune pâle.

L’électricité n’est pas séparée par appartement (eau/gaz/électricité dans les charges). Il faudra effectuer des travaux pour installer des compteurs séparés, ce qui pourrait grever la rentabilité de 2 % brut.

Les parties communes intérieures (excepté le sol) font vieillottes: faux-plafonds en damier jaune et bleu et murs à repeindre.

L’immeuble avait mauvaise réputation, avant le ravalement de façade et la rénovation des appartements, il y a une quinzaine d’années (lorsque l’immeuble était un hôtel).

Isolation thermique de la bâtisse. Lors du prochain ravalement de façade, il faudra faire une isolation par l’extérieur.

Cuisines basiques.

Toit plat (bien qu’il n’y ait apparemment pas eu de problèmes d’étanchéité jusque là) intrinsèquement moins bon à mon avis vu les problèmes potentiels d’étanchéité (malgré l’avantage de ne pas avoir de chambres mansardées sous le toit), bien que je ne sois pas un expert en toiture.

La copropriété avec des cabinets de kiné (qui possèdent 20 % de l’immeuble: le RDC à gauche entièrement séparé) implique une latitude pour la gestion et l’autonomie de l’immeuble. La chaudière, l’eau, le gaz et l’électricité des cabinets de kiné sont séparés de ceux du reste de l’immeuble.

Pas de box en sous-sol: espaces à la cave globalement propres (hormis l’ancienne piscine de l’hôtel remplie de déchets de chantier) mais pas de box pour les locataires. Espaces éventuellement aménageables pour stockage entreprise voire appartements (moyennant d’importants travaux de rénovation).

Petits travaux de remise aux normes incendies (alarmes, plan de l’immeuble).

+ Rompt avec la monotonie de l’immeuble traditionnel mulhousien avec toilettes en demi-étage.

+ Appartements dans un état correct sans plus.

+ Immeuble datant des années 1970. Il avait vocation à accueillir une clinique (jamais achevée), ce qui explique la qualité intrinsèque de la bâtisse. La partie que j’achète a été transformée en hôtel puis en appartements.

+ Le règlement de copropriété permet la vente des appartements à l’unité.

+ Proximité bus / écoles / gare.

+ Chaudière commune gaz qui semble de bonne qualité.

+ 20 places de parking autour de l’immeuble / cour derrière à droite goudronnée.

+ 2 niveaux seulement (et le RDC est en demi-étage donc pas directement sur la rue). Les normes incendie sont moins contraignantes que celles d’un immeuble à la verticale (correspond à la deuxième famille).

+ Double-vitrage (bonne isolation phonique du bruit de la circulation pour les appartements donnant sur la rue) et volets roulants.

+ Carrelage bien posé au sol dans les appartements / peinture bien faite dans les appartements. Peu de risque de saccage par les locataires (pas de plancher en bois ni d’installations « fragiles »).

+ Accès possible au toit par la cage d’escalier.

+ Concentration de l’investissement dans un bien unique, plus facile à gérer (bloc à l’horizontal). Des économies temps/argent peuvent être dégagées dans la gestion mutualisée (un toit unique, une chaudière, un système électrique, un extérieur, une porte d’entrée, un espace commun, etc…).

+ Impayés d’un locataire en place.

+ Voisinage correct (et immeuble 4 façades).

+ Durée moyenne des locations : entre 2 et 3 ans.

+ Taux de vacances locatives par appartement de 1 mois tous les 2 à 3 ans.

+ Risques naturels et technologiques limités aux risques sismiques de niveau 3 (comme toutes les villes autour de Mulhouse).

++ Le vendeur ne semble pas chercher à vendre en raison de problèmes spécifiques à ce bien (il vend une demi-douzaine d’immeubles en raison d’un déménagement).

++ Qualité intrinsèque du bâtiment et des murs (qui ne sonnent pas creux). Pas de gros travaux à prévoir à court terme (ravalement de façade, toit).

+++ Rapport qualité / prix / position géographique pour le propriétaire et pour les locataires.

+++ Rentabilité brute de 12 % avec un loyer pour les locataires inférieur au prix du marché, pour ces surfaces (avec 450 euros charges comprises le locataire a le logement et eau, gaz, électricité et chauffage payés).

 

Conditions qui m’ont permis d’obtenir un prix inférieur au marché

  • J’ai lu des centaines d’annonces et visité une vingtaine d’immeubles.
  • L’achat d’un immeuble me permet de bénéficier d’un prix au m2 plus avantageux qu’un appartement individuel.
  • J’ai légèrement négocié le prix de vente.
  • Ma situation financière solide m’a permis de donner au vendeur l’accord de principe de plusieurs banques avant signature du compromis.
  • Le vendeur vend une demi-douzaine d’immeubles et déménage.
  • Peu d’acquéreurs vu la taille et le montant (pour les acheteurs potentiels locaux).

 

Conclusions

L’immeuble me semble présenter une belle marge de sécurité (hors éventuelles surprises), pour un bien dans un état correct (travaux à moyen/long terme à prévoir), bien situé (hors bruit), que j’acquiers à bon prix dans un marché où les acquéreurs sont peu nombreux.

J’apprécie la relation gagnant-gagnant avec les locataires qui bénéficient, malgré la rentabilité brute élevée favorable au propriétaire, d’un loyer au m2 en-dessous de celui du marché, pour ce type de bien.

Le temps de gestion est significatif (probablement 4 journées par mois en moyenne) mais je préfère dans un premier temps gérer le bien en direct pour acquérir de l’expérience dans le domaine. Il semble qu’il y ait de la demande pour ce type d’appartements donc les éventuels locataires sortants ne devraient pas être trop difficiles à remplacer. En cas de besoin, je pourrais également déléguer la gestion à une agence, car mon choix n’est pas principalement financier.

Cet investissement est aussi un bon moyen de lutter contre l’inflation en utilisant l’effet de levier et me permet de bénéficier des taux d’intérêt historiquement bas.

Mon projet n’est pas a priori de revendre le bien à terme, une fois le prêt remboursé, pour matérialiser une éventuelle plus-value (sauf si les conditions devaient être exceptionnelles, ce qui ne devrait pas être le cas en pratique, vu que j’achète en haut de cycle), mais de l’utiliser comme garantie pour des emprunts me permettant de conserver un levier raisonnable sur mon patrimoine (dans 10 ans) et également pour avoir une source de revenus assez stables.

En cas de revente, ce qui n’est pas le scénario actuellement envisagé, j’essaierai de vendre les appartements à l’unité, après rénovation, pour obtenir une plus-value importante, bien que je doute que le marché soit d’humeur à absorber la mise en vente simultanée de 14 biens équivalents rapidement.

A vous de donner votre opinion sur ce projet en commentaire.

Si vous pensez que l’investissement immobilier est mon domaine de prédilection, il me reste à vous convaincre que je lui préfère encore l’investissement en actions, comme je l’expliquerai dans ma prochaine chronique.

 

Portefeuille au 27 Décembre 2013 : 5 ans 33 jours

  • Portefeuille : VL 6,9313 € (Frais de courtage et de change inclus)
  • Rendement Total : 586,04%
  • .
  • Potentiel Estimé VANT / Cours 109,64%
  • .
  • Rendement Annualisé : 45,95%
  • Rendement 2013 : 20,50%
  • .
  • Rendement 2012 : 24,19%
  • Rendement 2011 : -15,65%
  • Rendement 2010 : 38,07%
  • Rendement 2009 : 308,74%
  • Taux de Rotation Annualisé : 18,75%
  • Effet Devise Total : -2,00%

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  • Tracker ETF Lyxor MSCI World : VL 123,4739 € (Frais de courtage inclus et dividende réinvesti)
  • Rendement Total : 84,15%
  • Rendement Annualisé : 12,74%
  • Rendement 2013 : 20,24%
  • Rendement 2012 : 11,20%
  • Rendement 2011 : -8,22%
  • Rendement 2010 : 18,76%
  • Rendement 2009 : 30,34%

 

* Nous rappelons que ce portefeuille est un investissement réel et que nos abonnés ont accès a l’ensemble des extraits de compte de notre club d’investissement qui démontre la réalité des rendements affichés ,nets de taxes boursières et d’impôts sous fiscalité belge

 

Performance mensuelle du portefeuille depuis sa création

 

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Détails du Portefeuille

 

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2-Portefeuille-Schloss-value-netcav-millionaire

3-Portefeuille-affaire-gagner en bourse-s'enrichir

 

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Analyse financière : les ratios de liquidité

investir dans la valeur en bourseSuite à la mésaventure que nous avons subie sur une des sociétés de notre portefeuille, plusieurs de nos abonnés se sont légitimement demandé si nous ne négligions pas trop l’aspect « liquidité » dans le choix des sociétés qui composent notre portefeuille.

Précisons d’emblée que lorsque nous parlons de liquidité, nous parlons de la capacité d’une entreprise à faire face à ses engagements à court terme, pas des volumes d’actions échangés en bourse.

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Portefeuille au 20 décembre 2013 : 5 ans 26 jours

  • Portefeuille : VL 6,8567 € (Frais de courtage et de change inclus)
  • Rendement Total : 578,66%
  • .
  • Potentiel Estimé VANT / Cours 110,96%
  • .
  • Rendement Annualisé : 45,85%
  • Rendement 2013 : 19,20%
  • .
  • Rendement 2012 : 24,19%
  • Rendement 2011 : -15,65%
  • Rendement 2010 : 38,07%
  • Rendement 2009 : 308,74%
  • Taux de Rotation Annualisé : 18,75%
  • Effet Devise Total : -1,47%

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  • Tracker ETF Lyxor MSCI World : VL 122,2811 € (Frais de courtage inclus et dividende réinvesti)
  • Rendement Total : 82,37%
  • Rendement Total : 0,00%
  • Rendement Annualisé : 12,57%
  • Rendement 2013 : 19,08%
  • Rendement 2012 : 11,20%
  • Rendement 2011 : -8,22%
  • Rendement 2010 : 18,76%
  • Rendement 2009 : 30,34%

 

Nous rappelons que ce portefeuille est un investissement réel et que nos abonnés ont accès a l’ensemble des extraits de compte de notre club d’investissement qui démontrent la réalité des rendements affichés, nets de taxes boursières et d’impôts sous fiscalité belge

 

Performance mensuelle du portefeuille depuis sa création

 4-Portefeuille-devenir rentier-berkshire-top invest

 

Détails du Portefeuille

 

1-Portefeuille-valeurs-décotées-net-net-Buffett-Graham

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Bas les masques : First Farms, notre fermier-viking (3e partie)

Nous terminons ici le tryptique portant sur First Farms, notre fermier roumano-solvaquo-danois.  Après une présentation générale du contexte et un détail des débats que nous avons eu entre nous, voici l’analyse financière proprement dite telle que nous l’avions présentée à nos abonnés dans notre lettre de mars 2012.  Comme nous vous l’avions expliqué, la société a été vendue dans le cadre du portefeuille « daubasse » du club mais plusieurs d’entre nous l’ont conservé et elle occupe une place de choix au sein de leur portefeuille personnel.

First Farms

Après les fêtes de fin d’année, nous vous expliquerons pourquoi le club a vendu et pourquoi certains d’entre nous ont conservé.  Et nous pouvons déjà vous annoncer que nous allons faire un suivi régulier de cette société ici même sur ce blog, en accès public … même s’il ne s’agit décidément pas d’une « daubasse AOC ».

Nous avons acheté nos actions First Farms à un coût de revient, frais de courtage inclus, de 46,46 DKK. Et pourtant, cette société ne constitue, en fonction de nos critères, ni une VANN, ni une VANE, ni une VANtre.

Comme vous avez pu le lire ci-dessus, il s’agit, pour nous, de diversifier nos investissements tout en gardant évidemment une « value touch ».

Nous allons donc aborder la valorisation de First Farms « à la manière d’un fond fermé » ou « d’une holding décotée » même s’il s’agit bel et bien une entreprise opérationnelle.

investir en roumanie et en slovaquie

Voici donc la Valeur de Mise en Liquidation Volontaire telle que nous l’avons calculée pour cette société et ce, sur base des comptes arrêtés au 30/09/2011.

Une fois n’est pas coutume, nous commencerons par le haut du bilan.

Nous remarquons tout d’abord du goodwill pour 3,41 DKK par action mais vous nous connaissez, cher lecteur, pour nous, ce genre de poste ne vaut pas plus que ce qu’il signifie techniquement : le surcoût par rapport à leur valeur comptable d’actifs acquis par la société. Nous n’avons jamais considéré qu’un « surcoût » représentait une « valeur » et reprenons donc ce goodwill pour 0.agriculture et bourse

Le cas des quotas laitiers auraient pu être traités différemment : ce sont, certes, des immobilisations incorporelles mais ces quotas représentent bel et bien un droit de commercialiser une certaine quantité de lait. Cependant, comme nous en avons traité ci-dessus, il y a de fortes chances que le système des quotas soit revu par l’UE en 2015 et même, qu’il disparaisse. Dès lors, si ce poste représente toujours un outil de production pour l’entreprise jusqu’à cette date, nous estimons que dans le cas d’une mise en liquidation, il ne vaudrait plus grand-chose et le reprenons donc également pour 0.

Nous passons à présent au plat de résistance et à la principale richesse de First farm : son immobilier. Il se compose des bâtiments d’exploitation (étables, salles de traite, entrepôts, silos à grains, …) ainsi que des terrains agricoles essentiellement situés en Roumanie.actions d'entreprise agricole

Comme nous vous l’avons détaillé dans les deux articles précédents, la valorisation des terrains reprise dans les comptes nous semblent relativement prudente par rapport aux prix actuels sur le marché. Sur base des informations fournies par la direction, nous pensons, par déduction, que ceux-ci représentent 26,09 DKK par action. Quant aux bâtiments, ils sont récents mais, évidemment, leur spécificité peut les rendre assez difficiles à négocier. Pour cette raison, nous les reprendrons pour leur valeur aux livres (c’est-à-dire amortie et non brute comme nous le faisons habituellement) amputées d’une décote de 20 %, soit 23,31 DKK.

 

Les autres actifs fixes d’exploitation comme les installations et le matériel sont repris, prudemment, pour seulement 20 % leur valeur (amorties) aux livres soit 3,44 DKK par action.

investir dans l'élevage laitierViennent ensuite les « actifs biologiques ». Dans notre cas, il s’agit surtout du troupeau de 2 700 vaches laitières. Nous considérons que ce troupeau peut très facilement se négocier en cas de mise en liquidation. Pour cette raison, nous reprenons ce poste avec une « mini » marge de sécurité de 10 %, soit 5,74 DKK.

Le poste d’impôts différés pèse 3,70 DKK mais depuis notre mésaventure « Giga Tronics », nous n’en tenons plus compte dans nos évaluations.

Nous passons à présent à l’actif courant et son poste principal … qui est aussi constitué d’actifs biologiques. Nous trouvons ici les génisses qui ne sont pas encore « productives » et les veaux soit environ 2 300 têtes de bétail supplémentaires. On comptabilise aussi dans ce poste l’ensemble des cultures sur pied dans l’attente de leur récolte et de leur vente. Tout comme pour le troupeau de laitières, nous pensons qu’en cas de liquidation, le troupeau sur pied serait aisément négociable. Les cultures, une fois arrivées à maturité, trouveraient également facilement preneur. Nous appliquons donc une marge de sécurité minimaliste sur ce poste de 10 % et le reprenons pour 10,43 DKK.

Dans les stocks, nous trouvons quelques matières premières (semence, gasoil) ainsi que le fourrage pour les troupeaux et quelques produits finis (nous n’avons pas le détail de ces produits finis mais nous pouvons supposer qu’il s’agit surtout de grains et, peut-être, un peu de lait en attente d’enlèvement par les laiteries). La société détient 84 jours de stock. Cela peut paraître un peu excessif mais il faut savoir que c’est une volonté de la direction de disposer pour au moins une année d’aliments pour son bétail afin d’être moins soumis aux aléas climatiques et aux variations des prix des céréales. Finalement, nous estimons que nous pouvons nous montrer assez peu gourmand en « sécurité » et appliquons une marge de sécurité de 15 % sur ce poste. Nous le prenons donc en compte pour 4,62 DKK.

veaux

En réalité, nous voyons dans ce cas précis l’intérêt d’une entreprise comme Firstfarm qui, bien que transformateur, produit des biens qui sont, pour ses clients, des matières premières de base. Dans pareil cas, nous pouvons nous permettre de reprendre ses stocks et ses « outils de production » que sont les vaches sans trop de décote.

Les créances sont généralement payées à 37 jours, ce qui semble raisonnable. Des provisions pour plus de 30 % du montant brut ont été actées par la direction. Ce qui semble démontrer sa prudence mais nous constatons aussi que ces provisions n’ont plus été mouvementées depuis un an, ce qui tend à démontrer que les espoirs de remboursements pour ces créances sont fortement réduits. La direction nous donne cependant, dans les comptes arrêtés au 31/1/2010 plus d’informations. Nous y apprenons notamment que 20 % des factures sont échues depuis plus de 90 jours.

Finalement, nous comptabilisons ce poste avec une décote de 20 % supplémentaires soit 2,14 DKK.

cours des céréales

Un poste d’autres créances apparaît également dans l’actif courant. Il est essentiellement composé de subsides à recevoir de l’Union Européenne mais aussi de l’Etat slovaque. Nous supposons que ces créances seront bel et bien honorées et les valorisons pour le montant repris dans les comptes, à savoir 5,02 DKK par action.

Nous ajoutons telles quelles quelques dépenses payées d’avance et le cash qui représentent à eux deux 2 DKK par action.

Hors bilan, nous relevons la partie non résiliable des baux agricoles, essentiellement en Slovaquie. Cette dette « non inscrite » représente 1,39 DKK par action.

Nous déduisons également l’ensemble des dettes du passif, à savoir 38,42 DKK par action.

En fonction de ce qui précède, nous établissons la Valeur de Firstfarm en cas de Mise en Liquidation Volontaire à 42,98 DKK, soit légèrement en dessous de notre coût d’achat.

Rappelons néanmoins que la Valeur d’Actif Net Tangible de Firsfarm est de 65,50 DKK. Nous avons donc un potentiel d’appréciation jusqu’à cette valeur de 40 %, ce qui est appréciable par rapport à d’autres sociétés du même type comme nous l’avons mentionné lors de nos débats « endiablés et passionnés ». Jugez-en vous-mêmes…

soft commodities

Les sociétés dont les activités sont les plus proches de celles de notre viking balkanique ont leurs activités en Amérique latine : Cresud qui cote plus de 2,3 fois sa VANT et Adecoagro valorisée par le marché à 1,06 fois sa VANT.

Plus près de nous, Agrogénération, cotée à Paris et détenant des terres en Argentine et en Ukraine présente un ratio price to book de 3 (avec les risques que peuvent présenter un investissement en Ukraine, pays dont on sait que le respect du droit de propriété est à géométrie vraiment variable).

Par comparaison, on peut dire que notre achat d’actions Firstfarm présente toutes les caractéristiques d’un investissement « value » même si nous devons reconnaître que nous avons été moins stricts qu’habituellement en terme de marge de sécurité.

En effet, vous aurez compris que cette acquisition n’a pas été réalisée tout-à-fait dans la même optique que nos achats traditionnels en daubasses. L’objectif ici était clairement de diversifier notre portefeuille mais aussi d’acquérir des terrains agricoles à des prix tout-à-fait dérisoires par rapport à ce que nous devons payer dans nos régions. Les grosses fortunes de ce monde (ou certaines d’entre elles) semblent d’ailleurs privilégier les terrains agricoles comme source de placement patrimoniale comme en témoigne cet article du Figaro  mais il y a deux grosses différences avec un achat de First Farm : d’une part, le ticket d’entrée dans notre entreprise danoise n’est pas de 500 000 euros (comme il est fait référence dans l’article) et d’autres part, l’acquisition se fait avec une décote par rapport au prix des terrains : comme quoi, contrairement à l’adage, il n’est pas toujours nécessaire d’être riche pour « faire des bonnes affaires ».

 

Bas les masques – First Farms, les fermiers vikings (2e partie)

 

First Farms

 

 

Nous poursuivons ici, ami( e) lecteur(trice) l’analyse de la société First Farms entamée hier avec nos échanges « brut de décoffrage » qui ont précédé et accompagné notre décision d’investir.

Franck

Louis P.,

Je ne suis pas sûr de bien comprendre : 20 000 EUR / ha en Belgique ?

Sais-tu quelles sont les durées des baux des terrains loués par FirstFarms ? Car si demain, l’entreprise doit renouveler 50% de ses baux, certainement qu’il y aura une revalorisation ?

Louis P.

50 % sont des baux de 5 ans et 50 % des baux de 10 et 15 ans. Pas certain qu’il y aura une forte revalorisation des loyers, du moins bien au-delà de l’inflation. En tous cas, je ne l’ai jamais constaté en Belgique. Pour info, les terres louées concernent la Slovaquie, pas la Roumanie.

C’est bien 20 000 euros l’hectare en Hesbaye (là où les terres sont fertiles) et 10 000 – 12 000 euros dans mon coin, mais ici, les terrains qui ne peuvent servir que comme « prairie à vaches » ou, à la rigueur, la culture du maïs. Mais pas question de tenter d’y faire pousser des betteraves ou du blé.

investissement en terrains agricoles

Franck

Si le renouvellement du bail se fait avec une faible revalo : 2 000 EUR / ha, c’est cadeau alors ?

Louis P, comment être sûr que les baux vont être renouvelés à FirstFarm ?

Le point le plus critique : quel est le rendement en Roumanie et en Slovaquie ? Certainement que la production à l’ha n’a rien à voir avec la France et la Belgique.

Plus on en parle et plus je trouve que ces terres arables au rabais comme un investissement tangible intéressant. Surtout qu’il y a aussi ½ vache dans cette valo de 2 000 EUR / l’ha !

D’après ce que j’ai pû trouver sur le net, une vache ça vaut en moyenne 1 250 EUR ==> 625 EUR la 1/2 vache. Est-ce que vous pouvez confirme si vous avez des amis / voisins agriculteurs ? 🙂

Louis P.

Je travaillais dans le secteur viandeux mais, de mémoire, en Belgique, une holshtein pie noir (qui est la rolls des vaches laitières) au début de sa lactation vaut effectivement dans les 1 300 euros.

investissement vaches laitièresLouis P.

Juste pour la petite histoire, les deux derniers liens que tu nous a donnés sont ceux des bêtes destinées à l’abattoir. Et une vache laitière, au moment de l’abattage, ne vaut quasi rien (à peine 200 euros). C’est une vache en début de lactation qui a toute sa valeur et elle diminue en avançant en âge contrairement aux vaches allaitantes qui perdent très peu de valeur jusqu’au moment de l’abattage (sauf si le fermier les garde vraiment très longtemps) .

Franck

Merci Louis P. pour ces précisions. Nous pouvons donc partir sur du 1 300 EUR la tête.

En gros, pour schématiser, on peut acheter avec FirstFarm, du 2 000 EUR l’ha et 1 vache offerte tous les 2 hectares.

Soit à 1 300 EUR la tête, 650 EUR de réduction sur l’ha, soit un prix net de l’ha à 1 350 EUR. On peur arrondir pour se mettre une marge de sécurité à 1 500 EUR l’ha si la vache n’est pas autant valorisé qu’en Belgique, même si à mon avis, le prix de marché est plus ou moins fixe en Europe). Et là, on est sur des prix relativement intéressants.

 

Franck

Ce n’est pas directement comparable, mais ça peut donner un ordre d’idée. Sur le marché parisien, il y a AgroGénération, une boîte qui loue des terres en Ukraine et en Argentine : 50 000 ha en Ukraine et 700 ha en Argentine. Elle ne possède aucun terrain et, à ma connaissance, ne possède pas de bêtes car ne produit que des céréales.

La société est valorisée 71 M EUR en bourse.

L’entreprise est valorisée 2,5x ses fonds propres sans être propriétaire de terres !

L’idéal serait de trouver un autre acteur en Roumanie pour comparer plus facilement. Peut-être une boite autrichienne ? Pierre, tu as des pistes ?

Louis P.

Attention Franck, dans un troupeau de laitières, tu as bien des vaches en début de lactation (1 300 euros) mais aussi des plus âgées dont la durée de lactation a déjà diminué, des vieilles carnes proches de l’abattage (200 euros), des génisses pas encore lachères (1 000 euros), des vaches pleines (1500 euros), des veaux mâles (200 euros) ou femelles (500 euros) et probablement quelques taureaux qui ne valent souvent pas grand-chose dans les races laitières (à moins que l’insémination artificielle, en perte de vitesse en Belgique mais peut- être encore « à la mode » à l’est ?). Faire une moyenne de 1 300 euros sur l’ensemble du troupeau ne me paraît pas tout-à-fait adéquat. La moyenne doit certainement se situer plus bas.

Une autre comparaison, c’est CRESUD, une société argentine active dans l’agriculture en Amérique du sud qui cote à 2,2 fois sa VANT qui est plus rentable que Firstfarms mais aussi bien plus endettée et localisée dans des pays aussi peu libéraux que la Roumanie ou la Slovaquie.

installations de traites

Franck

Cresud, AgroGeneration sont largement survalorisées par rapport à FirstFarm … Ce qui ne veut pas dire que FirstFarms soit sous-valorisée …

Je pense que tout est histoire de marketing, Cresud et AgroGeneration sont les pros de la communication à tout va, ce qui explique certainement cette valo.

Néanmoins, si le marché est capable d’acheter plus de 2x la VANT, FirstFarm a certainement une valeur marchande bien supérieure à sa valeur de marché actuelle.

Pour les vaches, coupons la vaches en 2 et retenons un 500 EUR par tête. Ca me semble relativement conservateur, on divise par 2 = 250 EUR et on obtient un ha de terres cultivées à 1 750 EUR à la grosse louchette.

Est-ce encore un prix raisonnable ? Pierre as-tu connaissance de transactions dans ta famille roumaines pour qu’on voit un peu la valeur de marché sur des petites surfaces agricoles ?

Je m’en vais étudier un peu CRESUD…

Franck

J’ai trouvé 2 valeurs intéressantes :

– 1 américaine, une grosse du secteur : Adecoagro. Lien Google Finance : http://www.google.com/finance?q=NYSE:AGRO

A noter que c’est une société rentable.

– 1 italienne : Bonifiche Ferraresi. Je ne comprends rien à l’entité, tout est en italien. Louis A, si tu pouvais y faire un tour…

Lien Google Finance : http://www.google.com/finance?q=BIT:BF

first farms installations agricoles en slovaquie

Pierre

Bonjour à tous,

J’ai une carte avec la qualité des terres que je vais vous envoyer par mail avec les explications.

Pour commencer, j’ai trouvé un article sur une autre société danoise qui s’est installée en Roumanie en Avril 2010 et qui donne des informations intéressantes qui recoupent surtout l’information sur les prix à l’hectare car elle est installée dans la même zone que First Farms. Elle explique avoir acheté ces terrains pour 2500€ l’hectare et on comprend que les terres sont très fertiles, voire les plus fertiles de Roumanie (mais j’en reparle avec la carte)… Elle donne aussi une quantité produite sur les premières productions tout en expliquant que c’est faible vu la sécheresse.

Il y a aussi des infos plus larges sur l’Union Européenne qui pourrait donner des subventions plus importantes pour développer ces sociétés …

Bien à vous. Pierre

PS. Je vais demain essayer de trouver des annonces pour avoir encore une autre idée de prix à l’hectare sur la zone… Pour les vaches, le prix n’est pas roumain mais bien européen comme vous en parlez…

L’article en question avec traduction automatique Google:

http://www.agro-business.ro/danezii-de-la-jd-agro-realizeaza-in-barag%E2%80%A6

Dans le nord de Ialomita, près du village de Cocora est né JD Agro, l’une des fermes maraîchères les plus modernes dans le pays, récemment ouvert. Société danoise de développement Jantzen (JD) a investi la somme énorme ici plus de 45 millions (!). JD Agro est déjà annoncé comme un acteur majeur, avec pas moins de 6000 ha. Semblait impressionnant et propre, un signe que la civilisation occidentale peut être présent ici avec nous. Notez que le Cocora ont été créés à ce jour, 35 emplois occupés par le personnel recruté localement. Il convient également de noter que la société ne le directeur Morten Sørensen est le danois.

La Roumanie, considéré comme un El Dorado.

« L’Europe centrale et orientale est un marché nouveau et prometteur pour les investissements agricoles. En tant que pays membre de l’UE des dernières années, la Roumanie est particulièrement intéressante, car beaucoup d’attention et d’augmenter la possibilité d’accorder d’importants projets de subvention agricole de l’UE. De plus, voici la vente des terres agricoles fertiles à des prix extrêmement attractifs », a déclaré Erik Jantzen, propriétaire de la compagnie qui porte son nom.

Il a dit que JD Agro était installé sur trois provinces : Braila, Buzau et Ialomita et le territoire de 12 municipalités. En outre, les entreprises ont élargi la compagnie déjà dans les provinces de Teleorman et Constanta où les exploitations ont été créés.

Ulrik Helweg-Larsen Son Excellence, l’Ambassadeur du Danemark à Bucarest, ont assisté à l’événement, s’est dit ravi par les réalisations de ses compatriotes en Roumanie.

Le prix d’un hectare, € 2500.

Les 6000 hectares ont été achetés par environ 15 millions d’euros. D’où un prix moyen de 2.500 euros / ha. Un autre 10 millions d’euros ont été utilisés pour le siège de montage et 4 millions de machines et d’équipement. Le reste a été dépensé sur les actes, les routes (10 000 m² à usage interne et pas seulement) pour la préparation de la première production en 3100 afin d’hectares.

Les premières cultures sont le blé (3.000 kg / ha), maïs (4000 kg / ha) et le Colza (2500 kg / ha), avec une production modeste en raison de la sécheresse. Cette année, la gamme de céréales seront plus élevés, avec le travail et les autres 2900 hectares.

La haute cour de plus de 6000 mètres carrés est le siège administratif et deux halls immenses. Un (type entrepôt) est utilisé pour le tri et le stockage du grain. L’autre a un espace réservé pour les engrais et produits chimiques pour le traitement. Voici «mensonges cavalerie lourde » génération suivante de machines agricoles. J’ai vu des camions Mercedes, moissonneuses-batteuses et des tracteurs John Deere.

La même « cour » a été érigée et un centre de stockage. Il se compose de: huit silos d’une capacité de 32.000 tonnes global, de l’équipement de séchage d’une capacité de 50 t / h et le grain nettoyage de l’équipement d’une capacité de 100 t / heure.

L’inauguration de la nouvelle société a été suivie par plus de 150 invités, dont des responsables locaux et des Provinces.

Traian DOBRE

Franck

D’après toutes ces informations, une véritable filière agricole industrielle à l’occidentale est en train d’émerger.

Une seule chose me laisse un peu sceptique avec FirstFarms : le management. Est-il créateur de valeurs, et surtout « honnête » ?

Pierre

Bonjour à tous,

Voici donc en attache, une carte de Roumanie.

Cela ressemble à un poisson et vous regardez la « queue » et la large zone rouge du bas (vous pouvez cliquer sur l’image si elle n’apparaît pas entièrement sur votre écran).

investissement agriculture actions

J’ai souligné Buzau et Braila où nos amis danois ont leurs terres, puis j’ai encerclé en noir la zone exacte. A Gauche de Buzau, j’ai fait plusieurs points noirs qui font finalement une petite tache noire… C’est là que j’habite.

Vous avez en bas, en couleur jaune, le Danube qui longe toute la frontière bulgare… Le Danube rentre dans les terres et passe entre Fetesti et Cernavoda. A partir de Braila et jusque Sulina, c’est le Delta du Danube.

Bon, en fait, les terres les plus fertiles de Roumanie sont en rouge et en saumon… Celles en saumon sont encore plus fertiles que les rouges… Et vous le voyez, c’est exactement là que les Danois se situent… En fait, selon mon épouse, ces terres contiennent le plus de « cernozone » d’après un ingénieur russe ayant inventé une table pour le classement des terrains selon leur fertilité… Mon épouse a aussi trouvé un article plus technique expliquant que, sur ces terres « cernozone », en Roumanie, on trouve jusque 40 mètres de profondeur de la terre noire… Grosse différence donc avec les terres sablonneuses et autres…

Après une discussion avec mon épouse (ingénieure agronome), il y aurait un élément à prendre en compte et qui augmenterait fortement la valeur des terrains de First Farm, c’est l’irrigation, construite par Ceaucescu, mais pas accessible aux petits propriétaires pour une question de coût. Je vais donc voir ce qui existe dans la zone. Mais cela pourrait être un énorme « plus » qui n’est pas pris en compte actuellement sur la valeur des terrains et qui serait aussi bénéfique pour les cultures car les sécheresses sont de plus en plus fréquentes dans cette zone !

Demain, je vais voir les annonces de terrains à vendre sur la zone.

Bien à vous et bonne semaine à tous.

Pierre

Pierre

Franck,

Je me suis posé la même question que toi sur le management.

Franck

Merci Pierre pour toutes ces infos.

De mon côté, j’ai trouvé un document récapitulatif des plus grands fonds qui achètent des terres :

http://www.grain.org/attachments/2431/download

Louis P.

Merci pour toutes ces infos à tous les deux. Apparemment, « l’agricole », ça nous inspire. Deux remarques par rapport à ce que je viens de lire :

La première, c’est qu’il semble bien que dans une exploitation agricole, les installations et constructions prennent une place importante dans l’actif fixe. On peut donc penser que la part la plus importante de l’actif fixe est composée, non des terrains, mais bien des installations.

La 2e, c’est juste pour vous rappeler que si les terrains sont bien quasiment tous détenus en Roumanie, la majorité du chiffre d’affaires et des actifs sont bel et bien localisés en Slovaquie. L’aspect « slovaque » de la chose ne doit donc pas être éludé.

Pour le reste, c’est quand même génial d’avoir un oeil « de la place » sur l’analyse et c’est là qu’on voit l’avantage de Buffett quand il se permet de sortir du carcan daubasse pure et dure.

Autre chose, j’ai lu que la Roumanie qui est, par l’Europe, censée permettre l’accès à la propriété foncière aux étrangers à partir de 2016 a demandé un report de cette libéralisation jusqu’en 2020. Dommage parce que c’est le genre de truc qui aurait pu pousser la valeur des terrains vers le haut. Ca risque de repousser le « boost » final.

actions bourses fermes céréales

Louis P.

Pour le lait, il faut rester prudent : il est possible que le système des quotas laitiers disparaisse en 2015. Cela devrait conduire inévitablement à une baisse des prix du lait en UE et donc une baisse de la rentabilité de la branche laitière de Firstfarms. Baisse qui serait, peut-être, compensée par une augmentation des volumes (mais pas sûr) et qui entrainerait également une valorisation des quotas laitiers détenus par la société à 0 (mais comme on ne les reprend pas en VANT, c’est pas trop grave).

Louis P.

Pour répondre à Franck à propos des terrains loués (qui sont essentiellement situés en Slovaquie), la société paie pour le moment +/- 40 euros par an par hectare (alors que les prix à l’hectare là-bas tournent +/- autour de 3 000 euros l’hectare). La direction explique qu’avec des loyers pareils, elle n’a pas intérêt à acheter des terrains.

Apparemment, en Slovaquie, une très grande partie des terrains agricoles appartiennent encore à l’Etat ou à des organisations publiques. Il est prévu au fil du temps de les vendre (ce qui risque d’entrainer une hausse des loyers) mais avec un droit de préférence pour ceux qui les exploitent déjà.

Louis A.

Que veux-tu savoir, Franck, à propos de Bonifiche Ferraresi ?

Franck

Merci Louis P pour ces précisions ! C’est tout bon la location à ce prix.

Louis A., si tu pouvais nous dire si l’entreprise est propriétaire de ses terrains ? Si oui, combien d’ha et dans quelles régions de l’Italie ? Quels produits cultive la société ? Si tu pouvais nous faire un petit recap de l’histoire de la société, ses managers, la stratégie et les perspectives, ce serait top !

vaches laitières

Franck

Pour la Slovaquie, j’ai une proposition. Il me reste plus de 3 semaines de congés à poser. Pierre, je ne connais pas tes disponibilités, mais je te propose un road trip en Slovaquie d’1 semaine / 10 jours. But du jeu : vérifier sur le terrain la qualité des terres, la qualité des infrastructures. Pour ça, on fait un petit reportage photo. Deuxième étape : on se fait passer pour des paysans français (ou belges comme tu veux) et on essaie de rencontrer des locaux ou des organismes qui vendent ou louent leurs terres pour en sortir une valo. Bien sûr, en amont, on se fait des cartes de visites pour bien noyer le poisson et gagner en crédibilité.

Le principal dans cette histoire est surtout de bien se marrer.

Qui est partant ? Pour ceux qui sont de la partie, faut qu’on s’organise assez vite. Comme ca je pose mes congés au + vite (pas évident en cette période de clôture annuelle).

Louis A.

Alors, pour ce qui est de Bonifiche Ferraresi:

– Société fondée en 1871.

– Activité: culture et commercialisation de produits agricoles

(principalement des céréales et des fruits).

– Patrimoine actuel: deux usines agricoles situées dans la province de Ferrara un une autre dans la province de Arezzo, pour un total de 5.400 hectares. La société possède également des immeubles résidentiels, principalement dans la province de Ferrara.

Franck

Pas mal. Il y a peut-être un petit quelque chose à creuser sur cette entreprise. Est-ce que tu sais où sont localisées ces terres ?

moissonsLouis A.

Ici:

http://fr.wikipedia.org/wiki/Province_de_Ferrare

et ici:

http://fr.wikipedia.org/wiki/Province_d%27Arezzo

Franck

Merci Louis A, ce sont des régions du Nord de l’Italie, donc plutôt riches ? Certainement que l’ha vaut quelque chose…

Es-tu sûr que l’entreprise est bien propriétaire et pas seulement locataire ?

Bernard, Pierre,

Voulez-vous qu’on aille plus loin sur cette société italienne ou alors on laisse tomber ?

Pour comparaison, je me consacre à un gros du secteur qui vaut plus de 1 Md USD aux US : Adecoagro. Lien Google Finance : NYSE:AGRO

A noter que c’est une société rentable.

Le souci, c’est que cette société n’est pas active en Europe de l’Est, mais en termes de valorisation, ça peut avoir du sens pour les calculs et les approches.

A vous de me dire.

Louis P.

Heu … pour la petite sauterie en Slovaquie, perso, c’est compliqué.

Ceci dit, je ne suis pas certain qu’un voyage sur place nous avancerait beaucoup. Mais bon, c’est vous qui voyez évidemment.

Louis A.

Es-tu sûr que l’entreprise est bien propriétaire et pas seulement locataire ? Je n’en suis pas certain à 100%. Ceci dit, c’est clairement indiqué en page d’accueil du site que les terres font partie du patrimoine de la société. Maintenant s’ils jouent sur les mots….

Pierre

Bonjours à tous,

pas mal de choses.

Franck, je suis partant pour une « virée d’affaires » en Slovaquie… Mais, je me pose la question de ce que nous allons faire exactement… Car First Farms loue les terrains et je pense qu’il est sans doute possible via le Net de se faire une idée, sur les prix, la fertilité et autre. En plus, l’idéal à l’Est, ce serait de connaître quelqu’un là-bas pour nous piloter… sinon, on risque d’arriver comme des cheveux dans la soupe, voire de ne pas être en mesure de rencontrer grand monde ! Si voici 10 ans encore, un citoyen de l’Ouest était considéré partout à l’Est comme un Nabab, c’est loin d’être le cas aujourd’hui ! Donc, pour moi, l’idée est pas mal et je suis libre (n’importe quand) mais, il faudrait définir ce que nous cherchons et surtout entrer en contact avec, l’Ambassade de France ou de Belgique là-bas, pour voir qui pourrait nous piloter.

Louis P, ce qui m’inquiète le plus dans ce que tu dis dans ton post de 8:05, c’est que la majorité du chiffre d’affaires est généré en Slovaquie… Car il faut quand même faire attention de bien savoir si First Farms a une activité agricole, sur la Roumanie et n’est pas là juste pour spéculer sur les terrains ! Comme le font certains petits malins, j’ai déjà entendu cela avec notamment des Italiens qui achetaient des terrains agricole, se contentaient d’encaisser les subventions d’état à l’hectare et point barre, pas de culture, rien, juste une attente « pépère » que les prix montent…

élevage laitierIl y a quand même trois points bizarres sur ce sujet :

1° le fait comme tu le dis qu’il n’y ait pas de chiffre d’affaires en Roumanie, voire presque pas.

2° Hier dans mes recherches, je suis entré sur leur site quand on discutait avec mon épouse, pour un renseignement éventuel. Et j’ai vu que leur siège n’est pas dans la zone, mais près de Bucarest, dans un quartier résidentiel !

Personnellement, je ne vois pas trop ce qu’ils font là… Alors que les terrains sont à 100-150Km de là, ce qui signifie, sans autoroute, un minimum de 2 heures de trajet.

3° Dernier point, en 2007, ils ont démarré, semblerait-il, sur l’Ouest de la Roumanie (devant du poisson), près de la Frontière Hongroise et ont dû fermer boutique par manque de rentabilité… Là, je trouve que c’est difficile à comprendre, de la part du Management, alors que l’on sait que les zones Agricoles sont, non pas avant les Carpates, mais dans la plaine de L’est après les Carpates, soit où ils se sont installés ensuite. (Je vous colle le passage de leur site, c’est le premier paragraphe). Dans le dernier paragraphe, ils disent clairement que toute la surface achetée dans la zone Breila-Buzau n’est pas exploitée. Ils évoquent, évidement, le parcellement… Qu’est-ce que le parcellement ? C’est le fait que tous les terrains ne sont pas dans la même zone. Mais c’est l’excuse la plus répandue et notamment par les Italiens dont je vous parlais plus haut, pour encaisser les subsides agricoles de l’Etat, en faisant semblant de cultiver un minimum, pour encaisser ces subsides…

J’ai donc un petit pressentiment, sans preuve pour l’instant, qu’ils sont plus en Roumanie pour de la spéculation immo, que pour réellement faire de l’agriculture… Ce qui change sans doute pas mal les données, si cela se vérifie…

A-t-on des informations sur leurs actifs en Roumanie, en dehors des terrains ? Ce qui permettrait de vérifier leurs infrastructures en Roumanie ? Et si on a des infos, sur leur production en Roumanie, nous saurons vérifier, en gros, les surfaces réellement cultivées, en recoupant avec les infos de production à l’hectare de telle année, éditée par le gouvernement ou autres sources.

Je pense qu’il faut quand même rester prudent, s’ils sont là pour de la spéculation immobilière sans réelle activité agricole… Car même avec la libéralisation en 2016 ou 2020 selon la négociation UE, il n’est pas certain que les prix explosent, comme on pourrait le croire. Car d’une part la Roumanie est un vaste espace de terres agricoles, donc une offre très importante et deuxièmement pour que cela explose, il faut une forte demande, avec des gens-sociétés qui sont près a réellement faire de l’agriculture… Soit à faire de gros investissements d’infrastructure et de machines agricoles. Bon disons qu’il y aura des chinois et autres au portillon… Mais n’oublions pas que ce sont les Roumains qui disposent de la plus grande surface agricole, souvent appropriée, en une nuit, donc volée avec papiers en règle. C’est donc eux qui passeront à la caisse en premier et comme ils n’ont pas payé, ils peuvent lâcher à n’importe quel niveau de prix et engorger l’offre… Je vous dis cela car, moi aussi, je pensais que les terrains agricoles allaient exploser sur les 20 ans que j’ai passés en Roumanie… ce qui n’a jamais été le cas….Pour un vignoble, par exemple rapporté en Euro ou en USD, les prix n’ont jamais explosé, sur 20 ans.

Pour le lait, Louis P, je ne suis pas certain que les quotas soit de rigueur, car la production n’est pas débordante. Bien entendu, je ne connais pas le problème en Slovaquie. Par contre ce qui est à peu près certain, c’est que l’ensemble des producteur de l’Est sont pendus à Danone ou Nestlé, sans autre alternative pour leur acheter leur lait. Donc, les prix, c’est au bon vouloir de Danone-Nestlé ! Qui comme vous devez vous en doutez paient des cacahuètes…

Voici, pour l’instant… Je vais, avant de poursuivre mes recherches sur les prix, tenter de percer le mystère, de savoir si First Farms veut réellement faire de l’agriculture en Roumanie ou pas, en fouillant un peu les rapports.

Bien à vous. Pierre

veaux

Louis P.

Je ne pense pas qu’il s’agisse d’une coquille vide :

– la société est danoise, c’est un premier gage de sérieux

– le commissaire aux comptes, c’est KPMG : même s’ils se sont déjà fait piéger, ce n’est pas le genre de société qui mettrait en péril sa réputation par des rapports de complaisance

– d’après ce que j’ai compris, Firstfarm, c’est un véhicule d’investissement pour des familles danoises fortunées, des gens qui sont déjà riches et qui ne prendraient pas le risque de noircir leur réputation.

Ca ne donne aucune garantie véritable évidemment mais je pense que le risque n’est tout de même pas plus élevé que pour une société française ou belge. Le vrai risque selon moi ne réside pas dans l’honnêteté du management mais sur le respect des droits de propriété en Europe de l’Est. Ceci dit, tant la Slovaquie que la Roumanie sont considérés par la fondation Heritage comme des pays moins libéraux que la Belgique mais plus libéraux que la France.

Par contre, sur base du critère « respect de la propriété privée », elles peuvent mieux faire (50 et 40 pour la Slovaquie et la Roumanie contre 80 pour la Belgique et la France).

Néanmoins, pour le critère « liberté d’investissement » avec des cotes de 75 et 80, elle se classe au même niveau que la Belgique (80) mais bien au-dessus de la France (55).

Les tableaux complets ici : http://www.heritage.org/Index/ranking

Louis P.

Attention, je pense qu’il est normal que le chiffre d’affaires soit plus élevé en Slovaquie : le lait doit être plus porteur en termes de volume de flux financiers que les cultures. Mais il y a bien du chiffre d’affaires en Roumanie : 30 % des revenus totaux des 3 premiers trimestres 2011 viennent de Roumanie et seulement 15 % des revenus roumains proviennent de subventions. La proportion est la même pour les actifs : 30 % des actifs de la société sont roumains et 70 % sont slovaques.

N’oublions pas que les développements en Roumanie sont récents : historiquement, la société a débuté ses activités par la reprise d’unité d’exploitation laitières en difficultés en Slovaquie.

cours des céréales

Louis P.

Donc, pour clarifier, 15 % des revenus roumains provenant de subvention, cela signifie que seulement 4,5 % des revenus globaux proviennent de subventions d’origines roumaines.

Louis P.

Pour répondre à la question de Pierre (« A-t-on des informations, sur leur Actifs en Roumanie, en dehors des terrains… Ce qui permettrait de vérifier leur infrastructure en Roumanie ? « ), les actifs roumains représentent +/-19,5 mio d’euros. Ils détiennent 7 604 ha valorisés à 2 005 euros. Les terrains représentent donc dans les comptes 15,2 mio d’euros. Il existe donc des actifs roumains autres que terrains pour 4,3 mio d’euros ou 22 % de la valeur aux comptes des actifs.

Louis P.

Autre info : Firstfarms occupe 18 personnes en Roumanie et 186 en Slovaquie (ça parait logique que la production laitière nécessite plus de main d’oeuvre que les cultures mais l’écart semble tout de même très grand). Ce qu’il faudrait vérifier, c’est si la société fait appel à des entreprises agricoles pour les semailles et les récoltes ou si elle fait tout en interne.

Pierre

Louis P.,

Ce que tu dis est rassurant et je fais sans doute fausse route avec la spéculation immo… Mais je ne sais pas si je me suis fait bien comprendre, mais il n’y a absolument rien d’illégal à la spéculation sur les terrains agricoles, même partiellement pour obtenir des subventions d’états. Si l’Etat est assez idiot pour donner des subventions aux petits malins, c’est le problème de l’Etat, qui ne fait pas la différence et de contrôle entre terrain cultivé et non cultivé… pour octroyer des subventions.

Par contre, je pense que si c’est juste de la spéculation immo, il faut exiger plus de décote sur le prix d’achat !

Pour ce qui est du respect de la propriété privée… La cote de la Roumanie est à mon sens due aux maisons nationalisées pendant le communisme, voir des terrains à l’intérieur des grandes villes, mais plus particulièrement de Bucarest. Tu as des héritiers de ces personnes à qui les communistes ont pris leurs maisons, qui viennent réclamer, ce qui aurait dû être leur héritage. Par exemple des grosses villas dans de très beaux quartiers ont été transformées en ambassades ou en un organisme quelconque et l’Etat ne veut pas les rétrocéder… Tu as aussi le cas où sur les terrains de leurs parents ou ancêtres, l’Etat a rasé la maison, mais a construit un hôpital, voir un bâtiment du ministère…Et là aussi, l’Etat ne veut ni rétrocéder le bien ni dédommager… Il y a énormément de procès à Strasbourg devant la Cour Européenne pour ces problèmes. Anecdote, même dans le village de Fintinele où j’habite, la mairie, la police et la poste étaient dans des bâtiments et terrains confisqués, mais l’enjeu n’étant pas le même, ils ont été rétrocédés. Les enjeux sont parfois de plusieurs millions d’Euro sur ces terrains voir parfois plus.

Tout ceci pour dire que les terrains agricoles ne sont pas stratégiques par rapport à leur valeur et qu’il n’y a jamais eu le moindre problème, même si une partie d’entre eux n’ont pas non plus été rétrocédés. Par exemple, l’institut de recherche viticole de notre zone, où nous allons faire nos analyses, possédait 300 hectares de vignobles, un « petit château », avec caves creusée dans les collines, entouré d’un parc… Quelques dizaines d’hectares ont été rétrocédés, mais pas le château, ni la majorité des vignobles qui appartenaient à des petits voir parfois gros propriétaires.

Donc le problème de non-respect de la propriété privée, c’est de ne pas rétrocéder aux anciens propriétaires ou à leurs héritiers… ou alors de tomber sur un mafieux en col blanc qui veut absolument tes 15 hectares en bordure de Bucarest pour en faire un lotissement ou un centre commercial. Mais ces terrains-là sont partagé depuis longtemps et revendu aussi, à Immoeast (NDLR : foncière autrichienne cotée très active en Europe de l’Est) ou autre…

Bien à toi. Pierre

investir en roumanie et en slovaquie

Franck

Louis P.,

Comment sais-tu que FirstFarms est un outil d’investissement pour les riches familles danoises ?

Autre point : en quoi ce serait « mal » de faire de l’acquisition de terrains et de ne pas les exploiter ? Pour nous, ok, ce n’est pas notre but d’acheter du terrain pour du terrain, car nous recherchons des terres cultivées.

Après, si le management veut faire de la spéculation, c’est son droit. Maintenant, s’il n’y a pas de CA, ce n’est pas parce que les terres viennent juste d’être acquises ? Le temps de les exploiter… (ok, c’est une excuse foireuse…).

Louis P.

Dommage que Firstfarms ne soit pas active qu’en Roumanie : nous cernons quand même mieux la problématique sur ce pays qu’en Slovaquie. Ceci dit, je comprends que c’est difficile de détricoter le bric à brac mis en place par le communisme.

Au sujet des quotas laitiers, j’ai trouvé une information qui précise que c’est en Slovaquie que les quotas détenus par exploitation est le plus élevé (et en Roumanie le moins élevé). Est-ce que cela signifie qu’une remise en cause des quotas entrainerait une plus grosse pénalité pour la Slovaquie ? Ou simplement que c’est en Slovaquie que se trouvent les plus grosses unités d’exploitation ?

Pierre

Louis P,

Je pense que c’est la seconde hypothèse, qui est la plus probable car en Roumanie, je sais que Danone a parfois des problèmes pour s’approvisionner en lait local. Dans le centre de la Roumanie, où il y a quand même de vastes étendues, style Alpage, ce sont des petits propriétaires de 3-4 vaches, voire d’une seule parfois qui se regroupent pour approvisionner Danone. Par exemple à Fintinele, il y a au moins 80-90 vaches que chaque propriétaire emmène le matin à la pâture. Pâture indéfinie, ou seulement définie par l’endroit où il n’y a plus d’herbe… Il n’y a pas de clôture en Roumanie dans les pâtures. Chacun a sa vache pour faire son lait et son fromage et les villageois se regroupent pour faire paître en engageant un cow-boy, qui est parfois un tzigane de passage, qui reste dans le village avec les vaches du printemps à l’automne. Mais très peu de gros cheptels organisés pour produire du lait. Dans la période communiste, il y avait des camions des laiteries d’Etats qui passaient dans chaque village. A mon avis très peu rentable.

J’ai été actionnaire d’une petite société roumaine créée par trois vétérinaires et qui voulait produire des produits laitiers. Devant la difficulté d’approvisionnement, puisque c’est Danone qui rafle tout ou presque, au bout d’un moment, ils ont commencé à créer leur propre cheptel.

Encore aujourd’hui, dans notre zone qui n’est pas particulièrement fournie en « alpage », puisque c’est la fin des Carpates et les débuts de la plaine à céréale, je ne pourrais pas t’emmener à une ferme de production laitière disposant d’un cheptel… Je n’en connais pas !

Je ne pense pas qu’à ce stade de développement, les quotas soient un problème aussi bien pour la Roumanie que la Slovaquie.

Bien à toi. Pierre

élevage laitier

Franck

Si j’ai bien compris, il va falloir qu’on passe aussi en Roumanie ? 🙂

Pierre

Bonjour à tous,

Francki, si j’ai bien compris avec le coût du voyage, dans le meilleur hôtel de Braila, du champagne et des nanas, même si First Farms fait 100% de PV, nous serons les seuls dindons du club à ne pas gagner un Kopeck ! Remarque… que pour le fun !

Bon, je viens de relever les prix dans plusieurs sites roumains agricoles, mais aussi sur deux agences immo : pas un terrain sous 2 000 € / Ha et le maximum, 2 700 € / Ha.

Donc, évaluer les terrains à 2 000 €, c’est très conservateur et adapté pour un prix de crise, comme le fait First Farms. Je pense qu’à la sortie de crise, un prix conservateur serait de 2 500 €. Par contre, le jour où on libéralise, c’est difficile à évaluer, mais dans cette zone peut-être que 4 000 – 5 000 € serait réaliste.

Je vous ai collé les annonces en roumain, mais c’est facile à comprendre et les prix sont souvent à la fin.

A la fin, le prix à l’hectare d’une forêt de hêtre, juste pour le fun !

Bien à vous. Pierre

Sur Buzau

VAND 7 HA TEREN AGRICOL (Stare Foarte Bună)

Categoria: Terenuri

Anunț publicat în: 19 Ianuarie 2012 21:36:33

Vand 7 ha teren agricol, comasare 100%, CF, intabulare, zona

Costesti, aprox. 5 km de Buzau, pret 2500 euro/ha.

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VAND 39 HA TEREN AGRICOL (Stare Foarte Bună)

Categoria: Terenuri

Anunț publicat în: 11 Noiembrie 2011 02:07:06

Vand 39 ha teren agricol, comasare 100%, CF, intabulare, drum de

acces, situat pe raza com.TINTESTI, aprox.3 km de BUZAU.Se poate vinde si par-celat astfel; 6, 5 ha, 6, 5 ha, 13 ha, 13 ha, pret 2700 euro/ha negociabil

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VAND 86 HA TEREN AGRICOL (Stare Foarte Bună)

Categoria: Terenuri

Anunț publicat în: 02 Noiembrie 2011 15:07:39

Vand 86 ha teren agricol, comasare 100%, CF, intabulare, 80% pretabil livada, vita de vie, zona Com.Zarnesti-BUZAU, pret 2000 euro/ha .

Commentaire : il y a de la vigne dans cette annonce (vita de vie), mais la surface n’est pas précisée.

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Sur Braila

VAND 50 HA TEREN AGRICOL (Stare Foarte Bună)

Categoria: Terenuri

Anunț publicat în: 05 Ianuarie 2012 20:20:46

Vand 50 ha teren agricol, CF, dispuse in trei loturi, respectiv; (22, 52 ha; 10 ha; 17, 48 ha), zona Faurei-Braila, pret 2400 euro/ha.

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Imobiliare Braila – Tip anunt: Agentie Imobiliara

Vanzare Teren in Ianca

VAND TEREN AGRICOL

BRAILA – 830 HA, COMASARE 70 %, CADASTRU SI INTABULARE, UN SINGUR

PROPRIETAR,CANAL IRIGATII, CURENT ELECTRIC, IDEAL AGRICULTURA BIO.

2.600 EURO/HA

Telefon: 0741201519 Data: 2012-01-06

Commentaire : il est ici précisé qu’il y a un canal d’irrigation et le courant électrique (c’est facile à comprendre) Canal de irigati et curent electric…..Belle surface de 830 Ha à 2 600 Euro l’Ha.

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VAND 21 HA TEREN AGRICOL

Vand 21 ha teren agricol,comasare 100%,CF,acces la drum pietruit,zona

Ianca-Braila,pret 2300 euro/ha. Telefon: 0745764448 Data: 2011-10-19

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Data: 2011-02-03

vand 400ha teren agricoljud.Braila

Vand 400ha teren agricol in jud.Braila,comasare 100%,cadastru si intabulare, pret=2200euro/ha. Telefon=0733649029.

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Braila

vand 5 ha pamant agricol,comasat, in comuna Viziru, jud.Braila, situat langa canalul de irigare Pret: 10.000EUR

ID: 75112L Date de contact Ia legatura prin email cu ioan

Ia legatura prin telefon cu ioan : 0764731070

Commentaire : 10 000 euros pour 5 ha, cela fait 2000 euro / Ha ! Est précisé que c’est situé le long d’un canal d’irrigation.

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Juste pour le fun :

J’ai aussi trouvé 20 ha de forêt de hêtres à 1800€ / Ha.

moissonneuses batteuse

Louis P.

Je me fais la réflexion qu’il y a beaucoup plus de terres agricoles à vendre en Roumanie qu’en Belgique. Le marché a l’air plus liquide… ou moins réservé à des ventes entre initiés.

Pierre

Oui Louis P., tout-à-fait. Mais l’espace n’est pas le même en Roumanie.

Sa superficie de 238 391 km2 la situe sur la 7ième place en Europe. 31% de la superficie de la Roumanie est occupée par des montagnes, 33% par des collines et des plateaux, et le reste de 36% par des plaines. Avec les 36% de plaines, cela fait 85 820 km², ce qui fait 736 507 hectares de culture potentiel.

La superficie total de la Belgique est de 30 258 Km² !

Le rapport de surface cultivable en céréales doit être de 5-6 x plus important, sans parler de verger, prairie, vigne, …

Si l’on prend la superficie totale, la Roumanie c’est 8 X la Belgique…

Bien à toi. Pierre

Franck

Bon, et si on achetait du terrain plutôt que des actions de FirstFarms ?

Non, je déconne, je n’ai pas envie de gérer une ferme de 100 000 ha en Roumanie ! Je veux juste toucher des dividendes et des plus-values depuis mon pc, dans mon appartement parisien ! 😉

Louis P,

Tu as eu comment les profils des investisseurs ? Car si ce sont réellement de riches familles danoises, je me vois bien investir à leurs côtés…

Louis P.

Y a leur pedigree dans le rapport annuel.

investir en actions agricolesPierre

Bonjours à tous,

Un article qui me semble sonner très juste, même s’il date de 2006… Des informations qui viennent recouper ce que je vous disais sur la qualité des terres et même la qualité des produits cultivés… On apprend aussi que la plus grande surface agricole d’Europe, avec 56 000 hectares est en Roumanie, c’est dans le Delta du Danube, en fait sur « Insula mare Braila » « la grande ile de Braila », en traduction littérale… C’est d’ailleurs là les terres les plus chères, car alluvionnaires… Mais bien entendu, il ne reste plus grand chose à acheter, par là.

La Roumanie, nouvelle terre agricole pour l’Europe.

La France compte sur ce prochain État membre de l’Union européenne pour défendre la politique agricole commune.

Une économie roumaine en rattrapage.

Un convoi d’une vingtaine de moissonneuses-batteuses croise une charrette tirée par un cheval. Ce contraste devenu l’image d’Épinal du monde rural roumain, Thierry Bourgoing l’observe au quotidien. Ce jeune Français, installé depuis six ans avec son épouse dans la plaine valaque, gère une ferme pour le compte de Michel Créteur, agriculteur des Ardennes à l’origine du projet. Son exploitation compte aujourd’hui plus de 2 000 hectares, mesurés par GPS, contigus à des parcelles d’un hectare sinon moins.

Avant que ses tracteurs John Deere ne sèment du blé derrière une récolte de 12 000 tonnes de maïs, des Roumains du village viennent en famille ramasser les débris qu’ils brûleront cet hiver pour se chauffer. D’autres chargent du maïs, récolté à la main sur leur propre parcelle, qui alimentera leur unique vache et leurs quelques poules. Cette autosubsistance paysanne est très répandue dans les campagnes roumaines, où vit, au jour le jour, hors du marché économique et des statistiques du chômage, près de la moitié de la population du pays.

Ils ne sont guère plus agriculteurs que les propriétaires d’immenses exploitations, bradées depuis la chute du communisme dans des conditions douteuses, souvent mal entretenues. Résultat : l’essentiel de la production agricole roumaine, qui contribue à 12 % du PIB, est de fait réalisé par une poignée d’exploitants. Le paradoxe de la Roumanie est ainsi d’être un pays agricole en manque d’agriculteurs entreprenants. Organiser les filières agricoles.

L’enjeu de l’entrée prochaine dans l’Union européenne et dans la politique agricole commune (PAC) sera de faire émerger des entrepreneurs et, au lieu de l’agrobusiness sauvage actuel, d’organiser les filières agricoles après des années de désordre. Le premier objectif est de rendre à nouveau le pays autosuffisant. La consommation roumaine a entamé son envol alors que le pays importe porcs, volailles, viande de bœuf ou produits laitiers. Par manque d’infrastructures, « il est plus rapide d’importer des produits agricoles de Turquie que de la Bucovine », remarque Stéphane Coroner, conseiller français auprès du ministre roumain de l’agriculture.

« L’adhésion à l’UE va d’abord être une énorme claque concurrentielle pour le pays », prévient-il.

Le maïs roumain est, lui, compétitif et s’exporte. L’an dernier, Thierry Bourgoing en a exporté une partie par barge sur le Danube jusqu’au port de Constanta, sur la mer Noire, pour servir d’alimentation animale en Espagne et en Italie. Par rapport à un pays cloisonné comme la Hongrie, ce débouché maritime avantage la Roumanie pour desservir notamment les pays arabes. Mais son premier atout, dans un secteur où la surface cultivée détermine l’amortissement des charges, est d’offrir encore de bonnes terres à louer, comme auparavant les plaines de l’ex-RDA et de la Pologne.

Trente exploitations dépassent les 10 000 hectares, taille digne des surfaces australiennes ou argentines. Une île du Danube est même considérée comme la plus grande exploitation d’Europe : 56 000 hectares ! « On réunit ici en quelques années une étendue qu’il faudrait un siècle en France à constituer », souligne Thierry Bourgoing . Les qualités et la profondeur du fameux tchernoziom sont l’autre atout majeur. Cette terre fertile, de couleur chocolat, exige peu d’engrais et de semences. Autant d’économies sur les intrants qui donnent au maïs roumain « un des meilleurs prix de revient », selon Patrick Valmary, consultant à Bucarest pour Caussade Semences. La somme de toutes les charges représente 700 euros à l’hectare contre près du double en France. « Un gros potentiel ».

Cependant, la sécheresse ou, à l’inverse, les inondations, et la rudesse de l’hiver gelant certaines cultures, les coûts d’irrigation ainsi que le coût plus élevé des produits phytosanitaires à importer tempèrent cette impression d’eldorado. Mais la montée progressive des aides directes de la PAC (50 euros par hectare en 2007 contre 300 euros en France pour le maïs actuellement) et l’amélioration attendue des capacités de stockage pour moins subir la fluctuation des cours mondiaux et des infrastructures devraient remuscler dans les années à venir l’agriculture roumaine.

« Le pays offre un gros potentiel à la production et même à l’export », a bien compris Pierre Jarreau, directeur commercial en Roumanie du semencier Lima-grain, pointant le maïs. Et le tournesol. Le gouvernement roumain, par cette culture, ambitionne de faire du pays un exportateur de biodiesel et y incite fiscalement. Devant cette redistribution en cours des cartes agricoles dans l’UE, l’agriculteur Michel Créteur a fait le pari de la Roumanie , comprenant que « pour les grandes firmes agricoles françaises, il faut être présent ici pour continuer d’exister en France ».

Comment la population rurale vivant en autarcie, elle, pourra continuer de survivre ? Certes, les prochaines aides de la PAC au développement rural (1 200 euros par an pour un projet) visent à garder les campagnes vivantes, mais personne n’en attend des miracles. Elles permettront que se développe, par exemple, du tourisme à la ferme dans les Carpates, propices aussi à des filières de produits biologiques, mais rien de significatif. La population des campagnes est âgée (70 % des exploitants individuels ont 55 ans ou plus et seulement 5 % ont moins de 35 ans) et exerce souvent plusieurs métiers, alimentant une économie informelle parallèle.

macine agricole

Un système de rente viagère

Le maintien de cette population en milieu rural arrange le gouvernement, qui n’a pas intérêt à voir enfler les banlieues de Bucarest, mais limite le développement du pays. Un système de rente viagère incite les plus de 62 ans à céder leurs terres aux jeunes pour qu’ils les reprennent et les réunissent en parcelles. Mais cette incitation financière remporte peu de succès, alors qu’elle vise à constituer cette « classe moyenne » de fermes familiales commerciales, de 300 à 400 hectares, qui font tant défaut à l’agriculture roumaine.

« La distribution équilibrée sur le territoire de villes moyennes à approvisionner s’y prêterait », estime Stéphane Coroner. Vieillissement démographique oblige, les milliers de maigres exploitations de survie paraissent en tout cas vouées à disparaître. La difficulté pour l’agriculture roumaine, une fois de plain-pied dans le marché européen, va être de ne pas céder au tout-intensif.

Pierre

Bingo ! Voici un article qui reprend le nom de sociétés étrangères actives dans le secteur agricole avec des filiales en Roumanie. Il ne me reste plus qu’a voir si l’une d’entre elles est cotée.

Italien : Riso Scotti (producteur de riz), Lactitalia (lait), PanGram (pâtes), Agri-mon (oeufs). Danois : FirstFarms , Ingleby. Néerlandais :Coremans Zootehnia à Arad, Dairy Farm hollandaise à Giurgiu.

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Fonds de l’UE pour l’agriculture de la Roumanie, les investissements étrangers dans l’agriculture

Les fonds européens | roumanie initiés | Novembre 1, 2010 à 11:27

Avec son adhésion à l’UE en 2007, la Roumanie a obtenu l’accès à des alternatives de financement bien nécessaire dans l’agriculture; les principales sources de financement sont les paiements directs et ceux à travers le Programme National de Développement Rural. La bonne utilisation du financement pour le secteur agricole pourrait déclencher une agriculture plus compétitive roumain, l’augmentation du nombre d’emplois dans les zones rurales, ainsi que le développement durable des zones rurales. Roumanie-Insider.com regarde les principales caractéristiques des fonds de l’UE pour l’agriculture, un domaine qui pourrait devenir l’un des avantages compétitifs du pays si elles sont correctement pris en charge, ainsi que dans plusieurs investissements étrangers dans l’agriculture roumaine.

Par Alexandra Fodor, Corina Saceanu

Les paiements directs pour des projets agricoles sont administrés par l’Agence de Paiements et Intervention pour l’Agriculture (APIA). Pour être admissible à un paiement unique, un agriculteur est tenu de droits au paiement et la terre. Ces droits sont calculés en fonction du nombre d’hectares de terres cultivées de l’agriculteur a. En 2010, l’Union européenne a soulevé les paiements directs octroyés aux agriculteurs de la Roumanie, afin que les agriculteurs de cette année sont en droit de recevoir RON 680 (soit EUR 166) pour chaque hectare de terres agricoles; l’année dernière la somme allouée ne dépasse pas 475 RON (EUR 116) pour un hectare. Les subventions accordées par l’Union européenne en 2010 s’élèvent à 731 millions d’euros – qui couvrent 80 euros par hectare. Ajouté à cela quelques autres 85 euros par hectare en provenance du budget de l’Etat. En 2011, l’Union européenne va accorder des fonds en Roumanie vaut 907 millions d’euros (101 euros par hectare), complété par des sommes provenant du budget de l’Etat.

Actuellement, le programme national de développement rural est en charge du développement durable de l’agriculture roumaine. L’autorité de gestion du programme de financement est le ministère de l’Agriculture et du Développement Rural et de l’autorité de paiement est l’Agence de Paiements pour le Développement Rural et de la Pêche. Les objectifs généraux du Programme national pour le développement rural sont d’accroître la compétitivité des secteurs agro-alimentaire et forestière, pour améliorer l’environnement et la zone rurale, afin d’améliorer la qualité de vie dans les zones rurales, la diversification de l’économie rurale et le début des initiatives de développement local.

Avant de postuler à des fonds de l’UE pour l’agriculture, il y a un couple de choses candidats doivent savoir afin d’améliorer leurs chances de succès:

* Les candidats potentiels doivent vérifier si elles entrent dans la catégorie des PME et doit identifier le type de l’activité et l’investissement (acquisition d’équ-pement, une nouvelle construction, la modernisation, la ferme, l’activité industrielle)

* La société n’a pas à enregistrer des pertes de l’exercice, avant d’être soumis pour financement et doit éviter les dettes d’Etat ou de forclusion.

* Le terrain sur lequel la société va réaliser les travaux doivent être détenues par l’entreprise ou en concession.

Il y a trois options pour rédiger le projet:

* Le bénéficiaire potentiel prépare le projet, consulter le Guide du demandeur trouve à www.apdrp.ro;

* Le bénéficiaire potentiel demande le soutien d’un consultant au sein du Bureau du comté de l’Agriculture Consultancy, qui existe dans chaque comté et qui ont également des centres locaux, ou des informations plus détaillées au premier plan les bureaux de comté pour le développement rural et de la Pêche;

* Le bénéficiaire potentiel demande à l’appui d’un cabinet de conseil privé.

Le dossier de projet, la demande de financement, et les annexes doivent être soumises au Bureau de comté pour le développement rural et de la Pêche, dans le quartier où vit le bénéficiaire et fonctionne.

Les investissements étrangers dans l’agriculture roumaine

L’agriculture de la Roumanie était l’un des moteurs du pays avant la chute du communisme. En 2010, l’agriculture a été l’un des rares domaines où le PIB de la Roumanie a enregistré une croissance. Le secteur couvert que 4,1 pour cent du PIB au deuxième trimestre de cette année, à partir de jusqu’à 12 pour cent en 2004.

Le pays a 14,7 millions d’hectares de terres pour l’agriculture. La superficie des terres agricoles cultivées en Roumanie est d’environ 9,4 millions d’hectares et les investisseurs étrangers détiennent plus de 500.000 hectares, selon les estimations des médias. Italiens et Danois sont parmi les acheteurs étrangers les plus actifs de l’agriculture roumaine terre. Italiens possèdent plus de 300.000 hectares de terres agricoles en Roumanie. Plusieurs entreprises italiennes travaillant dans ce domaine en Roumanie sont Riso Scotti (producteur de riz), Lacti-talia (lait), PanGram (pâtes), Agrimon (oeufs).

Les Danois sont les plus connus pour l’acquisition de forêts en Roumanie et en détiennent plus de 130 000 hectares de terres au total, selon les rapports des médias en Roumanie. Les investisseurs danois comprennent FirstFarms et Ingleby. Les investisseurs néerlandais dans l’agriculture roumaine comprennent Coremans Zootehnia à Arad, Dairy Farm hollandaise à Giurgiu. Français a également investir dans l’agriculture roumaine – Arnaud Perrein est l’un des plus gros investisseurs dans l’agriculture dans le comté de Ialomita, par exemple.

A la fin de 2008, on comptait 700 millions d’euros d’investissements étrangers dans l’agriculture – 1,4 pour cent des IDE du pays à l’époque.

Programme Farmer (« Fermierul » programme)

L’objectif de ce programme est d’établir de nouvelles activités dans les zones rurales en attirant des fonds d’investissement par des prêts et des fonds SA-PARD. Les catégories de bénéficiaires admissibles qui reçoivent des subventions sont: les agriculteurs individuels, des associations d’agriculteurs, les associations familiales, des sociétés privées. Les activités admissibles sont:

* Les investissements dans la production agricole (cultures, animaux), y com-pris les centres des ménages agricoles, entrepôts et autres éléments spécifiques liés à la production agricole

* Les investissements dans les services liés à la production agricole-fournitures, la protection des végétaux, les services vétérinaires, l’assistance technique et des services de conseil offerts aux agriculteurs.

* Les investissements dans l’équipement

producteurs agricoles cotés en bourse1

Franck

Merci Pierre.

Je crois que tu as gagné le prix du message le plus long ! 🙂

Rien à voir, ça vous dit de passer un ordre avec un prix limite à 0,7 VANT sur FirstFarm dans la catégorie « diversification dans la valeur » ?

Je vote : 1 voix.

Louis P.

Ok mais peut-être en commençant par une demi-position en attendant soit les réponses de la direction, soit votre p’tite virée dans les étables slovaques !

Ca tombe bien : elle cote pour le moment avec une marge de 30 % sur la VANT.

Franck

Ok, allons-y pour une 1/2 portion.

Qu’en pensent Pierre et Louis A . ?

Franck

Je me demande si le mail que j’ai envoyé au CEO ne va pas lui donner des ailes et qu’il va pas racheter des titres à tout va sur le marché… on verra bien !

Louis A.

Tu as déjà envoyé le mail au CEO? Je ne dois pas faire la correction alors?

A part ça, ok pour moi pour une 1/2 position.

Pierre

Oui, une demi position, nous laisse pas mal de champ pour un renforcement ultérieur.

Bien à vous. Pierre

Louis P.

Voilà 455 actions achetées à 45,8 DKK.

Franck

Me voilà enfin Gentleman Farmer !!! Merci à tous !

Louis P.

T’imagine quand tu rencontreras les p’tites nénettes slovaques : tu pourras leur expliquer que tu es un gros propriétaire terrien. Ça doit en « jeter » ce genre de truc 🙂

Louis A.

Heu… Des petites nénettes slovaques, j’en croise assez souvent. A mon avis, il va falloir plus que ça pour les impressionner…

Louis P.

Pffff toutes les mêmes 🙂

Juste pour la petite histoire : le mari d’une collègue de mon épouse est agriculteur dans le Condroz (terres fertiles mais ça ne vaut quand même pas la Hesbaye) : il vient d’acheter 6 ha au prix de … 30 000 euros l’hectare. Dingue non ? Il paraît que dans son coin les prix sont en train de monter à cause des flamands qui achètent des terres agricoles pour placer leur argent en raison d’une crainte de l’effondrement de l’euro… un peu le même raisonnement que moi quoi… sauf que nous ne payons que 2 000 euros pour des terres plus riches.

Franck

Attention, les infrastructures autour ne sont quand même pas identiques…

Louis P.

Bien sûr et les terrains à bâtir (si on veut spéculer sur un changement de destination) ne sont pas aux mêmes prix non plus. Par contre, la main d’oeuvre pour produire est plus faible en Roumanie et donc … permet de maintenir une structure de frais plus faible pour produire.

Louis P.

Confirmation d’une « bulle » sur les terrains agricoles en Wallonie :

http://www.lalibre.be/actu/planete/trouver-une-terre-la-galere-51b8e539e4b0de6db9c563af

Louis A.

Qui eut cru qu’il y aurait une quelconque bulle en Wallonie…

Voici à présent la réponse (en anglais) du CEO de First Farms au mail de Frank :

Comme indiqué par le Ceo de First Farms, Per Villumsen les réponses aux questions de Franck sont en gris.

> Message du 27/01/12 15:50

> De : « Per Villumsen »

> A : « Franck CUILLERIER »

> Copie à :

> Objet : SV: belgian investors – information request

> Cher M. Franck Cuillerier,

Thank you very much for your kind email, I will be happy to have your visit, we are always happy to have our owners visiting. I will put my answers in red after your questions. Please see below.

Have a nice weekend and I will be looking forward tohearing from you.

Med venlig hilsen / Best regards/Mit freundlichen Grüssen

Per Villumsen

CEO / Konatel’

FirstFarms A/S FirstFarms Slovakia

Aastvej 10 B Kozia 2243,

DK-7190 Billund 901 13 Malacky, Slovakia

Tel: +45 75 86 87 87

Fax: +45 75 86 87 83 Fax SK:+421 34 772 2029

Mob: +45 40 45 89 01 Mob SK:+421 918 782 100

Mail: p…@firstfarms.dk

http://www.firstfarms.dk

Fra: Franck CUILLERIER [mailto:franck…@….fr]

> Sendt: 24. januar 2012 21:52

> Til: Per Villumsen

> Emne: belgian investors – information request

Dear Mr Per Villumsen,

> My name is Franck Cuillerier. I belong to a group of Belgian Investors who hold FirstFarm shares. I represent this group.

> We are interesting in visiting Slovakian farms. A belgian investor from the group and I are motivated to come in Slovakia to see the farms. We want to see how the business is running, specially what kind of cereal you are producing, the engines you use, the facilities, milk plants, …

Please let me know when it could be convenient for you, are you coming by car or do you want fly to Vienna? I can arrange transport from Vienna airport and book a hotel for you, if you like, please let me know. Week 7 is not an option, due to winter holidays in Slovakia.

> Our second question is about the utilization of the land of the group. In 2010 annual report, you mentioned :

> – 8 300 ha in Slovakia, mainly leased. Only 401 ha are owned by the group. The reason you explain why you lease the land is the very low price of lease fees. Could you explain the market of the agricultural land. Is it possible to buy the land and what is the medium price in this country ?

It is possible to buy the land, but they are in very small plots, average price is for arable land 3 – 4.000 €/ha, building land is 10 – 50.000 €/ha.

> Who are the lender of the group ?

We have loans at Uni Banka, Slovakia and a private loan from Mr. Hougaard. What is the relationship between these lenders and the group ? Unicredit Group is part of Uni Credit Group, Italy, Mr. Hougaard is chairman of FirstFarms.

> How do you expect to growth in this country (what is you long term vision in Slovakia) ?

FirstFarms vison is to be one of the largest producers of agriculture products in Slovakia, expansion in dairy and pig production.

> – 7 604 ha in Romania. You mentioned only 3 000 ha were cultivated. What about the rest of the land (4 200 ha) ?

We are farming 4.200 ha in Romania now, the rest is rented out and for sale.

> Do you have difficulties to operate in the country (infrastructures, workers, lack of liquidity to invest, …) ?

We don’t have problems operating in Romania due to infrastructure and workers, but lack of liquidity is a well known problem around the entire world currently.

> What is your mid-term aim to use this land ?

Question not understood?

> What is the value-added growth strategy of the group ?

We want to be one of the largest farming companies in Europe, our aim is to merge with other companies to speed up the growth.

> And about the milk production in Slovakia : what about milk quotas ending in 2015 : is it an opportunity or a danger for our company ?

I see this as a good opportunity, where we will be among the most modern farms in Europe with milk production.

> Who are the buyers of milk ?

Largest dairy factory in Slovakia, Rajo, Danone in Hungary and a Slovak trading Company selling to Italy.

> Why the company only product milk in Slovakia ?

We have plans for expanding in Romania.

> Thank you in advance for your reading and your answer.

> Do not hesitate to contact me. It will be a pleasure.

> Best regards,

> Franck Cuillerier

Franck

Bon, je vois que quelques-unes de mes questions n’ont pas intelligibles… Notamment, celles sur les prêteurs, je pensais en fait « qui sont les prêteurs des terres sur lesquelles FirstFarms cultive ».

Sinon, il est très sympa je trouve. Il nous invite directement à Vienne ! 🙂

Louis P.

Effectivement, nous pouvons enfin dire que nous avons obtenu des réponse d’une direction à nos questions.

Y a juste un truc qui me « dérange » dans ses réponses : il dit « see this as a good opportunity, where we will be among the most modern farms in Europe with milk production ». Or, sur les photos, on voit clairement qu’il travaille avec un carrousel qui nécessite encore une intervention manuelle lors de la traite et non avec un robot 100 % automatique. A moins que les photos ne datent d’avant la construction des nouvelles unités de production en 2010, il peut dire que sa ferme est moderne mais certainement pas « THE most modern ».

Peut-être que ce serait bien de lui demander si les salles de traite sont équipés de robots de traite ou si ce sont encore des carrousels qui nécessitent une intervention manuelle.

first farms slovaquie

Franck

Ce n’est pas le point qui me dérange le plus.

Ce qui m’étonne, c’est qu’ils veulent s’orienter vers la production de lait et de porcs.

Alors qu’à mon avis, le potentiel est sur la céréale…

Autre point : ils veulent vendre / louer une partie des terres non exploitées en Roumanie. Ca rejoint un peu l’avis de Pierre qu’il s’agit de terres certainement achetées à titre spéculatif et en attendant, FirstFarms touchent des subventions.

C’est dommage je trouve, que ces terres ne soient pas exploitées pour compte propre…

Louis P.

Je n’ai pas trop d’avis sur l’avenir plus brillant ou non des céréales par rapport aux aliments « protéinés ». Ce que je peux dire, c’est qu’en diversifiant ses débouchés et en faisant de l’intégration verticale, la société « lissera » plus ses résultats : une hausse des prix des céréales met les marges des productions animales sous pression et vice versa. Si la société parvient à produire suffisamment de céréales pour couvrir ses productions animales, elle ne dépendra plus du tout des cours des céréales.

Pour les terres roumaines, peut-être ont-elles été achetées en partie dans un but spéculatif (mais bon, y a rien de mal à ça, nous achetons bien des daubasses juste dans le but de les revendre plus cher que le prix payé pour les acquérir) mais c’est peut-être aussi des terres qu’ils ont été contraints d’acheter lors de reprise d’exploitation agricole et qui ne sont pas stratégiques pour eux (par exemple, parce que difficilement irrigables). C’est juste une supposition.

Pierre

Ce que Louis P. dit de l’intégration verticale, avec production de céréales en Roumanie pour les animaux de Slovaquie, m’avait effleuré l’esprit dans nos discussions. Et je trouve que c’est excellent également, car comme je vous l’avais déjà expliqué, le prix des céréales en Roumanie n’est pas aligné sur les marchés de Londres ou de New York pour les paysans roumains… Pas évidement, pour ceux qui leur achètent et qui stockent, puis le revende au prix fort (cela est réservé à l’ancienne nomenclature de Ceauscescu). De cette manière, nos amis de First Farms s’alignent sans se faire remarquer au prix du marché Roumain, prix donc bas, pour revendre à leur filiale, Slovaque… Et il faut bien comprendre aussi qu’il ne saurait pas trouver des céréales à ce prix en Slovaquie… Donc, d’un côté ils peuvent ou être très compétitifs avec cette manœuvre pour leur lait ou leur porc, ou ils peuvent dégager des marges plus importante que la moyenne !

Je pense que c’est vraiment très réfléchi.

actions machines agricoles

Pour la partie de terre non exploitées, oui c’est sans doute un peu de spéculation, mais peut-être aussi une question de rentabilité. Produire sur toute la surface à un coût, alors qu’ils n’ont besoin pour leurs animaux en Slovaquie que ce qui cultivent, soit la moitié des terres. Et comme vendre sur le marché Roumain n’est pas très rentable, puisque aux mains de quelques-uns, il faut alors un débouché international, ce qui implique à mon sens une infrastructure de stockage supplémentaire et donc des investissements qui n’en valent pas, peut-être, trop la chandelle. C’est d’ailleurs avec ce problème de stockage que les ex-communistes tiennent tous les paysans et petites coopératives par les co….lles !

Ok, ils produisent, mais n’ont pas d’infrastructure des stockages. Ceux qui leur achètent fixent donc les prix. S’ils ne sont pas contents, ils restent avec leurs céréales, stockées comme ils le peuvent, mais la marchandise se détériore très vite avec les chaleurs ou les bestioles…

Ma femme m’expliquait qu’il faut une aération importante dans un silo, car par exemple de mai à octobre, lors des chaleurs, le cœur du silo chauffe. Elle m’expliquait d’ailleurs que du temps de Ceauscescu, elle avait été appelée avec toute sa classe de primaire pour aérer le blé d’un silo et que c’était impressionnant.

Franchement, je trouve que c’est positif. Les terres non cultivées, c’est le plus qui vaudra sans doute un jour le double, donc de toute manière, un plus pour l’actionnaire normalement et un collatéral solide.

Je pense enfin que cette direction me semble avoir quelques qualités. A confirmer dans le futur, bien entendu.

Bien à vous. Pierre

Louis A.

Bon, alors, c’est quand que vous partez? :-)))

Il est même prêt à effectuer la réservation d’hôtel pour vous, ainsi que d’assurer le trajet entre l’aéroport et l’hôtel ! Que demande le peuple???

Franck

Je ne sais pas si les filles et la boisson seront offertes, car ce sont nos plus gros postes de dépenses… 🙂

Louis A.

Posez-lui donc directement la question!

 

En conclusion, nous pensons que vous venez de lire l’analyse corporate la plus brute qu’il soit, mais avec l’avantage d’offrir une très large palette de réflexions sur cette société. En tout cas, la plus large que nous avons présenté à ce jour.

En relisant notre débat, l’idée de vous en offrir un résumé, voir un compte-rendu synthétique comme à notre habitude, nous a semblé soudain trop réducteur. Nous espérons en tous cas que vous aurez pris autant de plaisir à lire nos élucubrations que nous en avions pris nous-mêmes au moment de les formuler.

Dans un troisième article (à paraître demain), vous trouverez enfin l’analyse financière de First Farms (réalisée en février 2012 mais pour laquelle nous n’avons pas noté de changements conséquents si ce n’est les dilutions potentielles liée au prêt convertible et sur lesquelles nous reviendrons).

A demain pour l’analyse financière proprement dite

 

Bas les masques – First Farms, des fermiers-vikings (1ere partie)

 

C’est un bas les masque un peu particulier que nous vous proposons avant les fêtes de fin d’année.  Et ce, pour deux raisons :

La première est que cette société a été vendue par notre club il y a quelques mois pour les raisons que nous allons énoncer  avec une petite moins-value de 2,5 %. Néanmoins, certains d’entre nous conservent l’action pour leur portefeuille personnel : en effet,  First Farms, puisque c’est d’elle qu’il s’agit, permet d’investir dans des terres agricoles sans les inconvénients d’un investissement direct.  Ces inconvénients résident surtout dans le fait que la protection de l’exploitant agricole a été portée à un niveau tel que les droits de propriété ont été assez restreints.  Par contre, First Farms exploitant elle-même ses propres terrains, elle bénéficie pleinement de ses droits de propriété.  L’autre avantage étant, évidemment, que  tout le travail de gestion est, au travers de l’investissement dans une société exploitante agricole, est « sous-traité » au management. Ceux d’entre nous qui détiennent toujours cette ligne dans leur portefeuille considèrent donc qu’ils ont investi dans des terrains agricoles plutôt que dans des actions d’entreprises « classiques ».

La deuxième particularité de ce bas les masques est que , comme vous allez le voir, il est nettement plus conséquent que les précédents.  En effet, nous allons vous faire découvrir les « coulisses » de l’équipe.

Ainsi, avant d’aborder l’analyse financière proprement dite, nous vous proposerons de prendre connaissance du cheminement de nos interrogations, de nos doutes et des réponses que nous avons tenté d’apporter… mais aussi de notre lettre au management de la société et de la réponse de ce management. Nous allons donc vous présenter ci-dessous la majeure partie des 90 échanges que nous avons eus entre nous du 20 Janvier 2012 au 8 Février 2012, avant, pendant et après l’achat de nos actions.

Nous espérons que cela vous permettra de bien comprendre la société First Farms et son environnement « géo-économico-politique » d’une part et d’autre part le travail de fond que nous fournissons en aval avant toute prise de décision d’investissement. Même si tous les dossiers ne sont pas aussi étoffés … heureusement !

Vu la longueur de cet article, nous allons le « découper » en trois tranches dont les deux dernières  seront publiées respectivement  demain et après-demain. Pour rappel, ces textes avaient été proposés à nos abonnés lors de notre lettre de mars 2012, une partie des données proposées ne sont peut-être plus entièrement d’actualité même si, dans les grands principes, nous notons peu de réelles modifications.

First Farms

 

La société First Farms est donc une société danoise cotée sur la bourse de Copenhague qui déroule ses activités dans deux pays de l’Est de L’Europe : la Slovaquie où elle est active principalement dans la production laitière avec un cheptel de 2700 vaches laitières et la Roumanie où elle déroule une activité de grande culture céréalière et surtout où elle est propriétaire de 7536 Hectares de terres agricoles.

Commençons par faire une esquisse rapide des deux pays de l’Est. Avec des chiffres datant de 2011.

La Slovaquie

La Slovaquie est un des pays les plus avancés d’Europe de l’Est. C’est avec la Slovénie, le second pays de la Zone Est européenne à faire partie de la zone Euro. Le premier janvier 2009, la Couronne Slovaque est remplacée par l’Euro. Avec un PIB de 22 200$ par habitant, nous ne pouvons plus réellement parler de pays émergent. Pour vous donner un ordre de grandeur, le PIB par habitant du Portugal est de 23 000$ par habitant et celui de l’Espagne 29 000$ par habitant. La dette publique représente 44% du PIB, ce qui, vous en conviendrez, reste plus que raisonnable.

La Slovaquie compte 5,4 millions d’habitants pour une superficie de 49 035 KM². La surface agricole représente 29% e la superficie du pays.

Sur la carte, vous pouvez découvrir la localisation des trois fermes de First Farm (points noirs et gris) situées au nord de Bratisalava, non loin de l’aéroport et dans une zone à la fois industrielle (implantation des usines Volskvagen – Skoda) et agricole. First Farms exploite dans cette zone 8200 hectares de terrains en location.

production laitière slovaquie

 

La Roumanie

La Roumanie est un des pays les moins développés de l’Union Européenne avec un PIB de 11 500 $ par habitant. La dette publique représente ne représente que 34% du PIB.

La Roumanie compte 31,8 millions d’habitants pour une superficie de 237 500 Km². La surface agricole représente 40% de la superficie du pays.

C’est évidemment en Roumanie que se trouve, selon nous, la valeur cachée de First Farms avec des terrains évalués au bilan à 2 000 euros l’hectare.

Sur la carte, vous pouvez découvrir la zone où se trouvent les terrains détenus par First Farms. C’est une des zones les plus fertiles de Roumanie mais nous y reviendrons un peu plus tard.

agriculture roumanie

Place maintenant à la discussion que nous avons eue. Une fois n’est pas coutume, nous allons vous préciser « qui dit quoi », principalement pour plus de compréhension, mais aussi plus de clarté !

Pierre

Bonjour à tous,

La traduction Google Français-Roumain n’est pas trop mal, j’ai relooké quelques phrases, mais pas tout ce serait trop long…..

Je pense que c’est compréhensible.

Je me demande quand même si un investissement pour le club ne serait pas approprié. Je vous laisse lire l’article pour que vous me disiez ce que vous en pensez… Mais au niveau des prix avancés à l’hectare, nous sommes plus proche des zones fertiles avec les terrains détenus par First Farm que de la fourchette courante … Je dirais que nous devrions faire une moyenne entre le haut de la fourchette courante et le bas des terres fertiles…

En plus, la pression sur les prix va sans doute monter jusqu’en 2016 ou 2020 selon l’accord ou pas avec l’UE…

Je sais que First Farm n’entre pas dans nos critères purs même si le prix actuel est proposé avec une décote de 30% sur la VANT… Mais nous avons les moyens d’estimer beaucoup mieux qu’habituellement la valeur des terrains et surtout de mettre cette valeur en perspective. Je pourrais éventuellement trouver sur des sites Roumains le degré de fertilité des zones où sont situés les terres de Firstfarm, classées par le ministère de l’agriculture et peut-être aussi des annonces de prix de vente d’un hectare dans la zone, à titre d’information …

Qu’en pensez-vous avant d’aller plus loin ?

Bien a vous. Pierre

PS. Bien entendu, nous en avions déjà discuté avec Louis P, l’idéal serait d’acheter directement. Une part du club de 3.33%, nous permettrait d’acheter 2 hectares et quelques ares ! Mais il faut passer par la constitution d’une société et cela se complique trop !

Le premier article (en roumain, traduction automatique de Google) :

La Roumanie demande à l’UE de reporter à 2020 la décision sur la vente de terres à des non-résidents. Roumanie fera une approche par l’Union européenne qui ne sont pas obligés de vendre des terres à des non-résidents, en 2020, a déclaré à Berlin, ministre de l’Agriculture Valeriu Tabara.

« La Roumanie n’est pas prête à ce moment d’ouvrir la terre et les terres agricoles et à cette fin la Roumanie va faire une demande a l’UE pour nous permettre de prolonger le délai après 2016, alors que le pays n’est pas obligé de vendre des terres à des non-résidents, alors comment les autres Etats ont fait. Bien sûr, il reste à voir la position de l’Union européenne et notre capacité à négocier, mais c’est la position du MADR et le gouvernement roumain », a déclaré le ministre de l’Agriculture.

investissement terrains agricoles

Il a ajouté que la Roumanie est conditionnée par le traité d’adhésion de commencer la vente des terres pour 2016 aux non-résidents. Le Chef de l’Agriculture a déclaré qu’actuellement, environ 7-8% des terres arables de la Roumanie est utilisé par les étrangers qui ont acheté en conformité avec la loi ou ont loué les terres aux deux conditions que l’on trouve dans le Code civil . Ainsi, il y a une obligation pour les
individus d’être domicilié en Roumanie et aux entreprises ou associations personnelles être basée en Roumanie s’ils veulent posséder des terres ou pour le travail.

Selon MADR, la surface agricole détenue par des étrangers en Roumanie à la fin de 2011 s’élève à plus de 700.000 hectares, soit 8,5% des terres arables de la Roumanie. Dans un classement des acheteurs de terrains en Roumanie, l’Italie est au premier rang avec 24,29%, 15,48% pour l’ Allemagne et 9,98% pour  les pays arabes. Par ailleurs, la Hongrie avait 8,17% des 700.000 hectares de terres agricoles au cours achetés en Roumanie, l’Espagne (6,22%), Autriche (6,13%), Danemark (4,52%), la Grèce et les Pays-Bas , 4% et 0,78% en Turquie.

Selon Valeriu Tabara, les prix des terrains en Roumanie l’année dernière se situait entre 1500 et 2500 euros par hectare, et en 2011 dans les zones fertile atteignait 4000-5000 euros par hectare.

La Roumanie participent au Salon International de cette année pour l’alimentation, l’agriculture et l’horticulture « Semaine verte » à Berlin (Allemagne), en tant que partenaire de l’Etat, les 62 sociétés opérant dans l’industrie alimentaire, l’agriculture et l’horticulture dans notre pays de donner des produits dans le Hall 10.2 de Messe Berlin Pavillon des Expositions, une superficie de 1000 m².

Source: AGERPRES

Le second article (en roumain avec traduction automatique Google) :

La Roumanie pourrait devenir l’une des grandes puissances de l’agriculture en Europe.

La Roumanie pourrait être les prochaines grandes puissances de l’Europe par le développement des fermes agricoles et des unités de transformation.

Développement des moyennes et grandes exploitations, et les unités de transformation pourrait propulser la Roumanie dans les puissances agricoles de l’Europe, estime le ministre fédéral de la protection des aliments, Agriculture et de la consommation de l’Allemagne, Ilse Aigner.

« La Roumanie pourrait être le prochain puissances agricoles qui continueront à développer des moyennes et grandes exploitations, mais qui doit également développé une industrie de transformation de ces produits de base de qualité.

acheter des terrains agricoles

La Roumanie doit continuer à développer l’agriculture, si elle veut être puissante », a déclaré à l’Agerpres, Ilse Aigner, lors de sa rencontre avec des journalistes accrédités auprès de la« Semaine verte ».

Le ministre allemand Aigner, les nouvelles technologies peuvent être utilisées sur une petite échelle, mais les exploitations moyennes et grandes sont essentielles.

En outre, l’officiel allemand a déclaré que l’Allemagne était dans la structure actuelle de l’agriculture roumaine, soit 1,6 millions d’exploitations agricoles, il y a 50 ans, mais l’application de la technologie, l’innovation et la recherche de leur nombre ne dépasse pas 300 000 aujourd’hui.

La Roumanie souhaite la performance dans l’agriculture Pendant ce temps, le Roumain Valeriu Tabara ministre de l’Agriculture a déclaré qu’il était heureux qu’il peut apprendre à faire des performances d’un pays avec des ressources, pas très riche, mais qui pourrait devenir l’une des grandes puissances agricoles du monde.

« La Roumanie souhaite être performante dans l’agriculture, surtout face au problème avenir – la sécurité alimentaire – liée étroitement à l’agriculture. Vous devriez envisager une relation plus étroite entre les agriculteurs et les transformateurs et une juste et honnête avec le consommateur », a déclaré Valeriu Ta-bara.

La «Semaine verte» se déroulera du 20 janvier au 29 2012 à Berlin et est l’exposition la plus importante dans l’industrie alimentaire mondiale, l’agriculture et l’horticulture.

Source: Agerpres

Louis P.

Personnellement, j’ai une grosse conviction à très long terme sur Firstfarms avec une seule réticence : un repli de la Roumanie sur elle-même et ses anciens démons ne la fera-t-elle pas exproprier les « capitalistes » étrangers ou même nationaux ?

La valo des terrains de Firstfarm est donc pile dans la moyenne. Apparemment, sauf s’ils sont particulièrement fertiles, il n’y aurait pas d’heureuse surprise court terme à attendre de ce côté là.

Franck

3,33%, ça ferait 2 ha ??

Ce serait intéressant de calculer combien on obtient d’ha avec Firstfarm pour le même montant en actions ? Ce n’est pas directement comparable car ce sont des terrains exploités mais je trouve que ce serait un ratio pertinent : le nombre d’ha par action !

Je suis plutôt pour un investissement du club pour 1 portion en tant que diversification dans la valeur et protection contre l’inflation.

Louis P.

Si on tient compte que les dettes sont couvertes par les stocks, les cultures sur pieds, le troupeau de vaches, les créances et les installations de production, qu’on considère que les quotas laitiers ne valent rien (ce qui n’est pas, pour le moment, le cas car ils seraient aisément négociables), en achetant 650 actions (soit 4 000 euros), on obtient 1,1 ha et une demi vache. Mais il y a des richesses cachées comme les droits au bail sur 4 000 ha supplémentaires ou les bâtiments (que je ne parviens pas à différencier des terrains).

Franck

Merci Louis P, c’est excellent comme statistique !

Pierre, est-ce que tu pourrais couper tes informations pour nous sortir un prix à l’ha moyen. Et voir ainsi si nous obtenons une décote ?

Si on est puriste, il faut prendre en compte ce qu’on obtient en plus du terrain et tenter de les valoriser : le bâti, la 1/2 vache, le droit au bail + exploitation des terrains et les fonctions de l’entreprise : gestion, prospection pour achat, bénéfices, …

En France, le prix moyen 2010 ressort à environ 5 200 EUR et 3 600 EUR pour les terrains et prés loués.

Source :

http://www.lafranceagricole.fr/actualite-agricole/foncier-les-prix-de

http://www.proprietes-rurales.com/fr/pageseditos.asp,pk,37.rwi.html

Donc, oui, c’est moins cher en Roumanie mais peut-on réellement parler d’aubaine ?

Je ne connais pas la valeur d’1/2 vache…

producteurs agricoles cotés en bourseLouis P.

Franck, le plus simple, c’est de se baser sur les comptes de Firsfarms : une décote de 29 % sur la VANT et des terrains valorisés à 2 000 euros l’hectare dans les comptes. Un terrain loué ne se valorise que 5 000 euros l’hectare en France mais c’est normal : le propriétaire légal n’est jamais réellement propriétaire, le droit est fait pour que ce soit celui qui exploite la terre qui en soit le vrai propriétaire (notamment avec une législation sur les baux à ferme très très stricte vis-à-vis du propriétaire). Dans mon coin, c’est +/- 10 – 12 000 euros l’hectare libre de droits mais les terres ne sont pas très riches. En Hesbaye, les terres sont plus fertiles et on doit au moins débourser 20 000 euros l’hectare pour des terres libre de bail.

Mais avec Firstfarms, les terres sont libres de bail puisque c’est Firstfarm qui les exploite.

 

Pierre

Merci pour vos réactions… Je vais essayer de creuser un peu dès lundi, pour avoir les prix réels de la zone et le niveau de fertilité.

La suite … c’est demain 🙂

 

 

Portefeuille au 13 Décembre 2013 : 5 ans 19 jours

  • Portefeuille : VL 6,7610 € (Frais de courtage et de change inclus)
  • Rendement Total : 569,18%
  • .
  • Potentiel Estimé VANT / Cours 110,74%
  • .
  • Rendement Annualisé : 45,65%
  • Rendement 2013 : 17,54%
  • .
  • Rendement 2012 : 24,19%
  • Rendement 2011 : -15,65%
  • Rendement 2010 : 38,07%
  • Rendement 2009 : 308,74%
  • Taux de Rotation Annualisé : 18,75%
  • Effet Devise Total : -1,94%

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  • Tracker ETF Lyxor MSCI World : VL 118,6101 € (Frais de courtage inclus et dividende réinvesti)
  • Rendement Total : 76,90%
  • Rendement Annualisé : 11,95%
  • Rendement 2013 : 15,50%
  • Rendement 2012 : 11,20%
  • Rendement 2011 : -8,22%
  • Rendement 2010 : 18,76%
  • Rendement 2009 : 30,34%

 

* Nous rappelons que ce portefeuille est un investissement réel et que nos abonnés ont accès a l’ensemble des extraits de compte de notre club d’investissement qui démontrent la réalité des rendements affichés, net de taxes boursières et d’impôts sous fiscalité Belge.

 

 

Performance mensuelle du portefeuille depuis sa création

 

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Détails du Portefeuille

 

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2-Portefeuille-Schloss-value-netcav-millionaire

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Cliquez sur les tableaux pour les agrandir

 

Finance comportementale (5e partie) : j’en étais certain, il ne pouvait pas en être autrement !

Conceptual image - meditations over the financeCe texte fait partie de la série « finance comportementale ».

Dans cette cinquième partie de notre survol de la psychologie de l’investisseur, nous allons vous parler du biais rétrospectif et de ses conséquences : l’excès d’optimisme et l’excès de confiance.

Comme nous l’avons déjà vu dans les précédentes parties, un « biais » est finalement le rouage central d’un mécanisme psychologique qui va générer des excès, des effets, des aversions, des illusions. L’investisseur n’est pas pris au piège d’un seul problème qui serait plus ou moins facile  à résoudre, mais est véritablement englué dans une série de réactions en chaîne dans lesquelles il se débat sans avoir à sa disposition la moindre possibilité de trouver un point de sortie.

Ce phénomène que les experts appellent le biais rétrospectif (confirmation après observation du passé), implique que nous sommes convaincus après les faits que ceux-ci allaient bien se produire. Et ce n’est pas sans danger car celui qui est convaincu de pouvoir prédire le passé croit aussi qu’il peut prédire l’avenir. Il peut en résulter un excès de confiance et d’optimisme. Le phénomène empêche aussi toute possibilité d’expérience négative.

Mais nous dirions plutôt que toute expérience négative devient extrêmement douloureuse si nous nous laissons entraîner par ce biais rétrospectif.

Deux exemples pour mieux comprendre.

Tout d’abord le biais rétrospectif :

Trois amis parient lors d’une course de chevaux. L’un d’entre eux parie sur un cheval qui a clairement peu de chances de gagner. Pourtant, c’est bien ce cheval qui franchit en premier la ligne d’arrivée. L’heureux gagnant ne peut retenir sa joie et crie a tout le monde : « J’en étais sûr ! »

Ensuite, les conséquences de l’excès de confiance et d’optimisme :

Les proches d’un patient n’ayant pas survécu à une opération chirurgicale risquée recherchent l’explication du décès dans l’incompétence du médecin plutôt que dans les risques inhérents à l’opération.

Après la lecture des deux exemples proposés par le « fascicule », nous nous sommes dit que c’était vraiment incomplet et pas loin d’être incompréhensible facilement puisque sans rapport entre le biais rétrospectif et ses conséquences que sont les excès de confiance et d’optimisme.  Nous allons donc compléter ces deux exemples pour lesquels il manque à chaque fois un épisode….Dans le premier exemple c’est le deuxième épisode qu’il manque et dans le second exemple c’est le premier épisode.

Reprenons donc :

Trois amis parient lors d’une course de chevaux. L’un d’entre eux parie sur un cheval qui a clairement peu de chances de gagner. Pourtant, c’est bien ce cheval qui franchit en premier la ligne d’arrivée. L’heureux gagnant ne peut retenir sa joie et crie à tout le monde : « J’en étais sûr ! »

 » Dans la course suivante, le gagnant confiant et optimiste, après  son joli coup sur un canasson, parie une nouvelle fois sur le canasson de la course……et vu son optimisme contagieux ainsi que la confiance qu’il affiche en ses propres capacités à trouver les gagnants, ses deux amis le suivent dans son pari sans se poser la moindre question. Bien évidemment, le canasson n’arrive que quatrième et la déception est palpable après la course. Les commentaires vont bon train et c’est le jockey qui est mis en cause selon le parieur qui a entraîné ses deux amis car le jockey n’a « ni mené, ni sollicité son cheval comme il le devait. »

finance comportementale

Nous voyons donc plus clairement qu’après un biais rétrospectif sur le premier gain, coup de chance évident, l’excès d’optimisme et de confiance entraîne à répéter le pari à l’identique sur le même type de cheval, le canasson de service. Par contre, quand le parieur subit la perte, au lieu de comprendre  que son premier coup était un coup de chance, il rejette la faute sur le jockey.

 

Dans le second exemple

Il faut commencer par expliquer que le patient subit une première opération très risquée pour laquelle les chances de réussites sont incertaines et le risque de décès bien présent. Après l’opération réussie, les enfants du patient soulagés peuvent dire qu’ils en étaient certains et que cela ne pouvait pas en être autrement.

Le biais rétroactif est une nouvelle fois bien présent et les enfants ne peuvent même pas  imaginer que l’opération a pu réussir par un coup de chance. Ce qui les amène bien entendu à penser que l’opération suivante ne peut que réussir et ils sont confiants…Mais, dans la seconde opération, le patient meurt.

Les proches d’un patient n’ayant pas survécu a une opération chirurgicale risquée recherchent l’explication du décès dans l’incompétence du médecin, plutôt que dans les risque inhérents a l’opération.

On le voit dans ce second exemple que le biais d’optimisme et l’excès de confiance vous empêche de porter une juste réflexion et vous font  rejeter l’erreur sur l’autre, dans ce cas, le chirurgien, plutôt que d’avoir essayé de mesurer le risque et donc d’avoir pu envisager le pire.

Ce qui nous dérange un peu dans cet épisode c’est que le « fascicule » ne creuse pas plus le sujet et n’essaie pas de fournir une explication sur le pourquoi nous sommes sujet à ces biais ou pourquoi ces biais font partie intégrante de notre nature profonde.

clement rossetNous vous proposons un début explication avec l’aide du philosophe français, Clément Rosset dans deux de ses livres : « Le réel : Traité de l’idiotie » et « Le réel et son double: Essai sur l’illusion« .

Clément Rosset, nous explique que « le réel est ce qui est sans double : il n’offre ni image, ni relais, ni réplique, ni répit. En quoi il constitue une « idiotie » : Idiotès, idiot, signifie d’abord simple, particulier, unique, non dédoublable. Traiter de l’idiotie, c’est évoqué le réel ».

L’idiotie du réel ou la brutalité du réel n’est pas une chose que l’être humain accepte dans sa totalité car l’être humain a besoin de rêver, d’interpréter, de divaguer, de transformer. Considérer qu’une fleur est juste une fleur est sans intérêt. Pour une abeille, une fleur est juste une fleur qui lui permet de butiner, de se nourrir et de produire du miel. Pour une abeille, le miel qu’elle produit est juste du miel. Et l’on pourrait multiplier les exemples par millier dans le sens où un objet est un objet, un animal, un animal……

Pour se jouer de l’idiotie du réel, l’être humain va donc parfois s’inventer un réel et c’est pour cette raison que Clément Rosset, nous parle dans son livre du « Réel et de son Double » : à partir d’une fleur, l’être humain parlera de poésie ou de parfum enivrant et ou, plus généralement, l’être humain essaiera de faire coïncider son propre désir et le réel pour créer un double du réel.

« …Le réel n’est généralement admis que sous certaines conditions et seulement jusqu’à un certain point : S’il abuse et se montre déplaisant, la tolérance est suspendue. Un arrêt de perception met alors la conscience à l’abri de tout spectacle indésirable. Quand au réel, s’il insiste et tient absolument à être perçu, il pourra toujours aller se faire voir ailleurs. Car dans l’illusion, c’est-à dire la forme de mise à l’écart la plus courante du réel, il n’y a pas à signaler de refus de perception à proprement parler. La chose n’y est pas niée : seulement déplacée, mise ailleurs… »

Revenons cette fois à l’investissement, domaine dans lequel le hasard n’est généralement pas pris suffisamment en compte … ou plus simplement dans lequel  on ne comprend pas que ce hasard est une composante de l’investissement. Tout simplement parce que notre esprit n’est pas capable de fonctionner de prime abord avec l’incertain ou le probable qui nous met automatiquement mal à l’aise et que, dans bien des cas, nous rangeons en dehors de notre champ de pensée.

excès d'optimisme en investissementLes biais rétrospectifs dans la vie courante, illustrés par nos deux exemples, peuvent paraître amusants même s’ils sont évidents. Et l’on ne s’imagine pas un investisseur tombant dans ce biais rétrospectif. Et pourtant, … c’est sans doute l’erreur la plus commise par certains investisseurs dans la valeur lorsqu’ils tentent d’actualiser les bénéfices futurs d’une société ou ses free cash flow ! Les fameuses projections…

Vous savez tous que certains investisseurs essaient de prévoir les profits futurs d’une société en se basant sur les profits du passé : plus les bénéfices passés sont en croissance, plus la projection des bénéfices futurs sera exponentielle… Plus l’investisseur sera enthousiaste et plus il sera en confiance.

Ce biais rétrospectif qui entraîne excès de confiance et d’optimisme est la base de toutes les bulles et de tous les crach.  C’est dans la nature profonde de l’être humain de vouloir, à certains moments, refuser de se confronter à la réalité, la dure réalité, à l’idiotie du réel.

Nous illustrons tous ceci avec deux graphiques montrant les achats de fonds des investisseurs américains de 1984 à 2010 et européens de 1995 à 2010. On voit très bien ce biais rétrospectif et cet excès d’optimisme  et de confiance croître graduellement sur les actions et le marché US à partir de 93-94 et jusqu’au sommet de 2000.  Et c’est encore plus flagrant chez les Européens qui semblent avoir raté le premier départ de 92-94 et passent d’investissements sous 10 milliards d’euros en 96 à plus de 170 milliard en 2000 ! On peut aussi remarquer qu’en 2008 après la chute vertigineuse des marchés, le désinvestissement en actions est à son top…….

flux financiers dans les fonds de placement

Nous terminerons cette partie avec une citation d’Edgar Allan Poe qui nous semble directement évoquer la nature de l’être humain sur ce thème : « … Je veux parler de sa manie de nier ce qui est et d’expliquer ce qui n’est pas… »

 

Comment pouvons-nous transformer nos handicaps psychologiques issus de notre nature profonde, en avantage, pour faire de nous des investisseurs de bon sens ?

benjamin grahamSi nous n’avions aucun doute sur le fait que le titre du livre de Benjamin Graham dans sa traduction française, « L’investisseur intelligent « énonçait  parfaitement le contenu, force est de constater avec le recul et l’effort constant d’avoir tenté de comprendre au mieux les théories du maître que deux points précis culminent :  le premier, c’est la valeur intrinsèque d’une société, maintenant et au présent, qui se résume à ses fonds propre car pour Benjamin Graham, dans la réalité et dans des conditions normale, un entrepreneur ne vendra jamais sa société sous la valeur de ses fonds propres. Vous comprendrez donc que, dans ce genre de process que nous appelons « Daubasse », il n’y a pas la moindre place, pour le biais rétroactif, on ne base pas ses décisions sur des extrapolations de ce qui s’est passé ces 5 dernières ou 10 dernières années, sur des produits ou un système de ventes performants qui perdurera (ou pas ?) dans le futur.  C’est évidement assez ennuyeux car très, voir trop simple pour certains puisqu’il suffit de soustraire l’endettement et tous les actifs fictifs de l’actif total.  C’est aussi basique que 10 – 4 – 1 – 2 = 3.

Ensuite et à partir de cette base, Benjamin Graham « enfonce le clou » en rayant définitivement tout excès d’optimisme et de confiance et en introduisant sa fameuse marge de sécurité. C’est tout bonnement l’inverse d’une projection positive et c’est en quelque sorte l’expression la plus directe du doute puisqu’ on déduit encore une marge de sécurité de 30 % du chiffre déjà basique qui quantifie les fonds propres pour pouvoir se confronter à une réalité désastreuse qui surgirait dans le futur, sans trop de dégâts et en gardant son sang froid.

Mais ce n’est pas tout : la réalité est toujours plus dur et impitoyable que l’on ne l’imagine.  En effet,  après tous ces efforts, pour ne pas laisser de place à l’illusion, Benjamin Graham nous assure également que ce n’est pas parce que nous avons fait preuve d’autant d’exigences que nous ne rencontrerons pas un échec ou l’autre

Il nous semble toujours assez facile de reprendre la formule de Warren Buffett qui expose que le premier principe, en investissement, c’est de ne pas perdre de l’argent  et que le deuxième, c’est de ne jamais oublier le premier.

Mais le plus difficile en investissement reste, pour nous, de se tenir au réel brutal que dicte un process, qui consiste à baser toutes ses décisions sur quelques chiffres émanant de quelques aditions, soustractions, multiplications et divisions. Comme enseigné voici plus de 80 ans par Benjamin Graham.