Les chroniques de l’investisseur chronique : un investissement immobilier

chronique investisseurCe texte est le 2e article de la série proposée par notre ami-chroniqueur Laurent Muller.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre ami.

 

Dans mon précédent article, j’ai expliqué la méthode que j’ai utilisée pour sélectionner un bien immobilier. Après la théorie passons à la pratique. Je vous propose une analyse critique du bien dont je suis en train de faire l’acquisition.

 

Le choix du lieu

Après une étude comparative de plusieurs villes françaises, mon choix s’est porté sur Mulhouse car si cette ville souffre d’un déficit évident d’image (qui voudrait a priori acheter un bien immobilier à Mulhouse ?), les rendements locatifs bruts y sont élevés sans avoir un prix de l’immobilier excessif et les fondamentaux sont globalement bons sans être exceptionnels :

  • L’Alsace est l’une des régions les plus riches de France et économiquement dynamique (4ème région en PIB/habitant sur 22 en France métropolitaine).
  • La proximité de la Suisse et de l’Allemagne place Mulhouse en position de ville frontalière bien que Saint-Louis absorbe la plupart des frontaliers.
  • La proximité des Vosges rend le cadre agréable.
  • L’arrivée récente du TGV est un facteur dynamisant.
  • Le climat dans la ville s’est apaisé.
  • La ville a rénové le centre Porte Jeune et installé des lignes de tram.
  • La présence des usines Peugeot est un point fort pour l’économie mais également un point faible car la ville est dépendante de cette entreprise.
  • Mulhouse est une ville globalement équivalente à Metz, par exemple, en terme d’habitants, de répartition de propriétaires / locataires, de revenus… mais les prix de l’immobilier y sont significativement moins chers.

Mulhouse est l’une des seules villes françaises où les biens immobiliers situés dans la petite couronne sont plus convoités que ceux situés intramuros, à l’exception des quartiers suivants : Rebberg, hypercentre, Salengro et Nordfeld. Je me suis donc intéressé aux biens situés dans ces quartiers et dans la petite couronne de la ville.

Mon immeuble est localisé dans une ville assez bien cotée, ayant les caractéristiques suivantes :

  • Population de plus de 10 000 habitants dans une agglomération de plus de 100 000 habitants.
  • 34 000 euros de revenu annuel moyen par ménage dans la ville (contre 20 000 euros pour Mulhouse).
  • 5 % de logements vacants dans la ville (contre 13 % à Mulhouse).

 

Constitution du bien

  • Immeuble à deux niveaux des années 1970 (RDC surélevé et étage) avec toit plat.
  • Lot de 14 appartements dans un immeuble en copropriété avec des cabinets de kinésithérapie occupant 20 % de la surface.
  • Composition: 12 F2 et 2 F3.
  • Surface totale habitable cumulée des appartements (hors balcons): 560 m2.
  • Performance énergétique: E / F (mauvaise isolation thermique).
  • Chaudière gaz.
  • 10 appartements loués et 4 appartements vacants à la signature du compromis. 4 appartements ont été libérés pour effectuer les visites, dans le cadre de la vente (2 des 4 appartements ont été loués en l’espace de 2 semaines suite à la signature du compromis; les autres devraient être loués d’ici la vente).
  • Contrats GRL ou GLI pour tous les locataires en place.

 

Volet financier

Prix de vente (frais d’agence inclus et hors frais de notaire): 515 000 euros (540 000 euros avant négociation)

Taxe foncière: 5 326 €.

Prix au m2 des appartements dans la ville :

  • Fourchette basse: 1 100 euros / m2.
  • Prix moyen: 1 570 euros / m2.
  • Fourchette haute: 2 900 euros / m2.

Prix au m2 du bien: 920 euros / m2 (40 % moins cher que le prix moyen du marché).

Du point de vue des locataires, les loyers sont positionnés en-dessous du prix du marché pour la ville, la surface et l’état du bien (d’après les loyers pratiqués sur Mulhouse et environs), ce qui permet de diminuer le taux de rotation et de sélectionner de manière stricte les locataires entrants.

Loyers des F2: 360 euros + 100 euros de charges.

Loyers des F3: 390 euros + 160 euros de charges.

Les loyers annuels charges comprises des F2 représentent seulement 16 % du revenu annuel moyen par ménage mais il faut tenir compte du fait que les appartements seront généralement loués à une personne seule donc ce ratio se situe plutôt autour de 30 % environ en pratique.

Revenu brut mensuel total: 5 100 euros / mois (hors vacances locatives; impayés couverts par assurances GRL/GLI sans franchise).

Rentabilité brute: 12 % (rentabilité nette autour de 7 %).

 

Emprunt: 515 000 euros à 2,45 % à taux fixe sur 10 ans + assurance une tête à 0,25 % (idéalement, j’aurais préféré un emprunt in fine à 110 % sur une période plus longue mais les conditions auraient été moins intéressantes).

Mensualités de l’emprunt: 4 950 euros / mois.

Niveau d’endettement et risques financiers : l’endettement est inférieur à mon patrimoine net liquide. Je peux avancer le besoin en fond de roulement ou faire face à d’éventuels imprévus, le cas échéant. Mon salaire relativement élevé et les mensualités de l’emprunt devraient permettre de financer cette acquisition sans avoir recours à mes capitaux par ailleurs.

 

Analyse critique détaillée

Nombre de biens à gérer. J’anticipe un coût temps de 4 jours par mois en considérant les éléments suivants (ce problème pourrait être mitigé en déléguant la gestion à une agence) :

  • Suivi des loyers et régularisations de charges.
  • Changements de locataires / visites.
  • Suivi des travaux.
  • Gestion des problèmes locataires.

— Situé dans une rue passante (y compris faible trafic de camions) et avec une rue passante derrière en retrait (probablement le coin de la ville de plus bruyant, excepté les habitations en bordure de la voie ferrée, mais c’est une petite ville de 10 000 habitants).

Certaines salles de bain « années 1970 » à carrelage jaune pâle.

L’électricité n’est pas séparée par appartement (eau/gaz/électricité dans les charges). Il faudra effectuer des travaux pour installer des compteurs séparés, ce qui pourrait grever la rentabilité de 2 % brut.

Les parties communes intérieures (excepté le sol) font vieillottes: faux-plafonds en damier jaune et bleu et murs à repeindre.

L’immeuble avait mauvaise réputation, avant le ravalement de façade et la rénovation des appartements, il y a une quinzaine d’années (lorsque l’immeuble était un hôtel).

Isolation thermique de la bâtisse. Lors du prochain ravalement de façade, il faudra faire une isolation par l’extérieur.

Cuisines basiques.

Toit plat (bien qu’il n’y ait apparemment pas eu de problèmes d’étanchéité jusque là) intrinsèquement moins bon à mon avis vu les problèmes potentiels d’étanchéité (malgré l’avantage de ne pas avoir de chambres mansardées sous le toit), bien que je ne sois pas un expert en toiture.

La copropriété avec des cabinets de kiné (qui possèdent 20 % de l’immeuble: le RDC à gauche entièrement séparé) implique une latitude pour la gestion et l’autonomie de l’immeuble. La chaudière, l’eau, le gaz et l’électricité des cabinets de kiné sont séparés de ceux du reste de l’immeuble.

Pas de box en sous-sol: espaces à la cave globalement propres (hormis l’ancienne piscine de l’hôtel remplie de déchets de chantier) mais pas de box pour les locataires. Espaces éventuellement aménageables pour stockage entreprise voire appartements (moyennant d’importants travaux de rénovation).

Petits travaux de remise aux normes incendies (alarmes, plan de l’immeuble).

+ Rompt avec la monotonie de l’immeuble traditionnel mulhousien avec toilettes en demi-étage.

+ Appartements dans un état correct sans plus.

+ Immeuble datant des années 1970. Il avait vocation à accueillir une clinique (jamais achevée), ce qui explique la qualité intrinsèque de la bâtisse. La partie que j’achète a été transformée en hôtel puis en appartements.

+ Le règlement de copropriété permet la vente des appartements à l’unité.

+ Proximité bus / écoles / gare.

+ Chaudière commune gaz qui semble de bonne qualité.

+ 20 places de parking autour de l’immeuble / cour derrière à droite goudronnée.

+ 2 niveaux seulement (et le RDC est en demi-étage donc pas directement sur la rue). Les normes incendie sont moins contraignantes que celles d’un immeuble à la verticale (correspond à la deuxième famille).

+ Double-vitrage (bonne isolation phonique du bruit de la circulation pour les appartements donnant sur la rue) et volets roulants.

+ Carrelage bien posé au sol dans les appartements / peinture bien faite dans les appartements. Peu de risque de saccage par les locataires (pas de plancher en bois ni d’installations « fragiles »).

+ Accès possible au toit par la cage d’escalier.

+ Concentration de l’investissement dans un bien unique, plus facile à gérer (bloc à l’horizontal). Des économies temps/argent peuvent être dégagées dans la gestion mutualisée (un toit unique, une chaudière, un système électrique, un extérieur, une porte d’entrée, un espace commun, etc…).

+ Impayés d’un locataire en place.

+ Voisinage correct (et immeuble 4 façades).

+ Durée moyenne des locations : entre 2 et 3 ans.

+ Taux de vacances locatives par appartement de 1 mois tous les 2 à 3 ans.

+ Risques naturels et technologiques limités aux risques sismiques de niveau 3 (comme toutes les villes autour de Mulhouse).

++ Le vendeur ne semble pas chercher à vendre en raison de problèmes spécifiques à ce bien (il vend une demi-douzaine d’immeubles en raison d’un déménagement).

++ Qualité intrinsèque du bâtiment et des murs (qui ne sonnent pas creux). Pas de gros travaux à prévoir à court terme (ravalement de façade, toit).

+++ Rapport qualité / prix / position géographique pour le propriétaire et pour les locataires.

+++ Rentabilité brute de 12 % avec un loyer pour les locataires inférieur au prix du marché, pour ces surfaces (avec 450 euros charges comprises le locataire a le logement et eau, gaz, électricité et chauffage payés).

 

Conditions qui m’ont permis d’obtenir un prix inférieur au marché

  • J’ai lu des centaines d’annonces et visité une vingtaine d’immeubles.
  • L’achat d’un immeuble me permet de bénéficier d’un prix au m2 plus avantageux qu’un appartement individuel.
  • J’ai légèrement négocié le prix de vente.
  • Ma situation financière solide m’a permis de donner au vendeur l’accord de principe de plusieurs banques avant signature du compromis.
  • Le vendeur vend une demi-douzaine d’immeubles et déménage.
  • Peu d’acquéreurs vu la taille et le montant (pour les acheteurs potentiels locaux).

 

Conclusions

L’immeuble me semble présenter une belle marge de sécurité (hors éventuelles surprises), pour un bien dans un état correct (travaux à moyen/long terme à prévoir), bien situé (hors bruit), que j’acquiers à bon prix dans un marché où les acquéreurs sont peu nombreux.

J’apprécie la relation gagnant-gagnant avec les locataires qui bénéficient, malgré la rentabilité brute élevée favorable au propriétaire, d’un loyer au m2 en-dessous de celui du marché, pour ce type de bien.

Le temps de gestion est significatif (probablement 4 journées par mois en moyenne) mais je préfère dans un premier temps gérer le bien en direct pour acquérir de l’expérience dans le domaine. Il semble qu’il y ait de la demande pour ce type d’appartements donc les éventuels locataires sortants ne devraient pas être trop difficiles à remplacer. En cas de besoin, je pourrais également déléguer la gestion à une agence, car mon choix n’est pas principalement financier.

Cet investissement est aussi un bon moyen de lutter contre l’inflation en utilisant l’effet de levier et me permet de bénéficier des taux d’intérêt historiquement bas.

Mon projet n’est pas a priori de revendre le bien à terme, une fois le prêt remboursé, pour matérialiser une éventuelle plus-value (sauf si les conditions devaient être exceptionnelles, ce qui ne devrait pas être le cas en pratique, vu que j’achète en haut de cycle), mais de l’utiliser comme garantie pour des emprunts me permettant de conserver un levier raisonnable sur mon patrimoine (dans 10 ans) et également pour avoir une source de revenus assez stables.

En cas de revente, ce qui n’est pas le scénario actuellement envisagé, j’essaierai de vendre les appartements à l’unité, après rénovation, pour obtenir une plus-value importante, bien que je doute que le marché soit d’humeur à absorber la mise en vente simultanée de 14 biens équivalents rapidement.

A vous de donner votre opinion sur ce projet en commentaire.

Si vous pensez que l’investissement immobilier est mon domaine de prédilection, il me reste à vous convaincre que je lui préfère encore l’investissement en actions, comme je l’expliquerai dans ma prochaine chronique.

 

15 réflexions au sujet de « Les chroniques de l’investisseur chronique : un investissement immobilier »

  1. Bonjour Laurent,

    J’aime vraiment bien ton article parce qu’il démontre qu’il y a moyen, en immobilier tout autant que pour l’achat d’actions, de déterminer un process d’investissement préalable et de s’y tenir pour procéder à une acquisition. Oui, l’investissement « value » peut se pratiquer sur tous les supports possibles et imaginables et pas seulement en actions.

    Le puriste que je suis dirait que, pour avoir une idée précise de la rentabilité, il te faudrait déduire un salaire fictif pour le temps que tu devras consacrer à la gestion de cet immeuble. Il sera certainement important et tu en tiens compte d’ailleurs en considérant que tu devras consacrer un jour par semaine à cette tâche.

    Le temps consacré à ce travail ne peut être utilisé pour des loisirs, la vie sociale ou familiale ou, tout simplement, d’autres activités lucratives. En déduisant ce loyer fictif, tu obtiendrais la vraie rentabilité financière de ton bien … qui devrait rester, de ce que nous pouvons en lire, très appréciable.

  2. Bonjour,
    Votre conclusion est de mettre en perspective l’investissement immobilier et l’achat d’actions. Mais cette opération, comme vous le soulignez, doit une part de sa rentabilité élevée au fait que vous achetez un immeuble de 14 logements d’un coup, pour une somme rondouillette. L’investissement en actions est beaucoup plus progressif et permet à l’épargnant de rentrer progressivement sur un titre. Pour nous éclairer, quelle est la part de l’apport et celle de l’emprunt dans cette opération ? Si vous prenez un crédit quasi-total, ma remarque ne tient plus.

    Bonne continuation.

  3. Bonjour à tous,

    Et bravo à Laurent, qui semble avoir vraiment bien « cadré » sa démarche. On voit toute l’importance de bien connaître le contexte local avant de se lancer dans une opération immobilière, car l’image de Mulhouse est plutôt négative a priori. Curieusement, les « défiscalisateurs » vous proposent généralement des biens situés à des centaines de kilomètres de votre résidence…
    Sinon d’accord avec la remarque de Louis sur la prise en compte du temps consacré à la gestion, d’autant que, pour beaucoup d’entre nous j’imagine, il ne serait pas envisageable de dégager une journée par semaine.
    Enfin, est-ce que tu t’es fait accompagner d’un expert en bâtiment (maître d’ouvrage…) lors de tes visites ?

  4. Bonjour Louis, Jean-Marc et Astyanax,

    Merci de vos messages.

    L’investissement en temps sera en effet important et ce choix est assumé. Je ne l’ai pas compté de manière financière. Par ailleurs, si je n’exclue pas de confier la gestion à une agence, à terme, je préfère dans un premier temps gérer moi-même pour acquérir l’expérience et rester au plus prêt de mon investissement (également parce qu’une agence n’aurait pas le même intérêt que moi à bien gérer).

    J’ai effectué un emprunt à 100 % pour financer cette opération (idéalement, j’aurais préféré obtenir un emprunt à 110 %, mais n’ai pas obtenu ces conditions). De mon point de vue, il aurait également possible de démarrer avec un montant bien moins importants, dans l’immobilier (par exemple, en achetant un appartement de faible surface, à rénover, dans une ville où les prix de l’immobilier sont modérés). Il m’a semblé que le vrai risque (de manque à gagner) aurait consisté à ne pas investir.

    Astyanax, pour mes visites, je me suis fait accompagner d’une personne plus expérimentée que moi dans le domaine de l’immobilier. Cela n’empêchera pas les surprises mais je pense avoir une marge de sécurité.

    Voyons dans 10 ans si cet investissement aura été rentable, in fine.

    Cordialement,

    Laurent

    1. Bonjour Laurent,

      La marge de sécurité semble effectivement confortable, même si, pour un investissement de cette taille, j’aurais pour ma part pris l’avis d’un expert afin de détecter d’éventuels problèmes et de chiffrer approximativement les travaux à envisager à court ou moyen terme. Cela étant, tu ne devrais pas être déçu dans dix ans ! Curieux maintenant de connaître ta démarche en matière d’investissement en actions !

  5. Salut Laurent et félicitations pour tes démarches très structurées et solides.

    Je rejoints Astyanax en ce qui concerne l’accompagnement d’un expert dans le bâtiment pour un investissement d’une telle amplitude. Il permettrait d’enlever quelques incertitudes et de sécuriser d’avantage l’opération.

    Concernant la participation de la banque, je reste étonné par le prêt à 100% pour de l’investissement locatif (un peu moins si ça avait été pour une résidence principale, et encore…). Les banques demandent généralement un apport beaucoup plus conséquent dans ce cas de figure, plutôt à hauteur de 20% à 40% du financement total. Tu dois avoir des contre-garanties en béton pour te faire accepter de telles conditions. Peux-tu nous en dire plus?

    Pour finir, merci aux Daubasses pour cet article qui sort un peu de l’ordinaire et montre une approche différente de l’investissement « value » 😉

    Ben

  6. Bonjour Astyanax et Ben,

    Merci de vos messages.

    J’ai un sentiment ambivalent concernant l’évaluation par un expert immobilier.

    D’un côté, votre raisonnement me semble plein de bon sens : une information en plus vaut mieux qu’une information en moins. L’avis d’un expert semble une évidence, surtout lorsque l’investisseur n’est pas du métier. Faire chiffrer les éventuels travaux à court, moyen et long terme semble permettre de quantifier le risque et donc de rationnaliser.

    D’un autre côté, j’avais considéré cette option et si je l’ai écartée, il s’agit en réalité d’un choix délibéré et non d’une omission.

    Quelle confiance puis-je avoir en un conseiller que je ne connais pas ? Quelle serait l’adhérence entre les estimations d’éventuels travaux et la réalité, le cas échéant ? Le conseiller serait-il compétent dans tous les domaines ? Sinon, combien de conseillers me faudrait-il pour prendre ma décision ? Quel est l’intérêt de l’expert et correspond-il à mon intérêt personnel ? Quand j’achète une action, est-ce que je demande l’avis de mon banquier ?

    J’ai préféré pour ma part effectuer des comparaisons par rapport aux autres immeubles visités (une vingtaine), en présence d’une personne de confiance plus expérimentée que moi dans le domaine, qui a participé à l’ensemble des visites, et me faire ma propre opinion sur le sujet, tout en ayant une surface financière suffisante pour faire face à mes erreurs de jugement, le cas échéant, comme protection ultime contre le risque.

    Mon emprunt ayant une durée relativement courte (10 ans), je pense aussi que le bien ne se dégradera pas considérablement sur cette période. Mon idée est donc de limiter (si possible) les travaux dans les 10 années qui viennent puis d’effectuer de gros travaux dans 10 ans, à raison d’un par an (toiture, chaudière, ravalement de façade, parties communes, goudronnage de la cour, appartements, etc…). Ce plan initial est modulable en fonction des surprises éventuelles ou autres facteurs pouvant l’influencer.

    Finalement, le facteur temps doit être considéré dans une acquisition. Un autre acquéreur potentiel semblait également intéressé par l’acquisition de l’immeuble et j’ai préféré signer le compromis pour verrouiller la vente.

    En conclusion, je ne dis pas que mon choix de ne pas faire appel à un expert immobilier soit la meilleure option ou la moins risquée car j’en perçois bien les limites. Mais c’est probablement celui qui correspond le mieux à ma personnalité et je ne le qualifierais pas, personnellement, d’imprudent, vu la marge de sécurité par ailleurs (mon investissement me semble a priori plus rationnel que l’achat d’un appartement de 70 m2 à Paris) et la possibilité d’absorber financièrement les risques pris, le cas échéant.

    Concernant l’emprunt à 100 %, j’ai rencontré en amont de mon investissement une vingtaine de banquiers durant ces deux dernières années. Je leur ai expliqué pourquoi il ne serait pas intéressant financièrement pour moi de faire un emprunt immobilier en amenant un apport en leur indiquant que je préférais ne pas effectuer d’acquisition immobilière plutôt qu’une acquisition avec apport (ce qui était vrai). L’un de mes interlocuteurs m’a proposé un emprunt à 100 %, les autres banques que j’avais retenues en première phase se sont alignées. J’ai finalement choisi entre ces offres. Je connais plusieurs personnes qui, partant de zéro, ont obtenu récemment des crédits à 100 % ou à 110 % pour leurs investissements immobiliers (pour être précis, peut-être pas à leur premier investissement locatif mais pour les suivants) donc ma situation financière personnelle n’est probablement pas le seul élément qui ouvre cette possibilité, bien que j’ai du mal à mesurer précisément son impact. Le fait de présenter en amont mon projet de manière structurée à mes banquiers a aussi été apprécié par mes interlocuteurs et a probablement joué dans la balance. Après avoir pris ma décision sur le bien dont j’ai fait l’acquisition, j’ai à nouveau présenté mon projet avec un objet concret, de manière rationnelle, ce qui, je pense, a également joué en ma faveur.

    Enfin, le seul collatéral pour la banque est l’hypothèque sur le bien. Il n’y a pas d’autres garanties (pas de domiciliation de salaire sur le compte de la banque, par exemple).

    Bien à vous,

    Laurent

  7. Laurent,

    bonjour. Discussion intéressante. Je trouve par contre que tu balaie un peu vite, les idées de Ben et d’Astyanax, sur l’importance d’un expert, pour chiffrer d’éventuels travaux. Alors que c’est un des points majeurs d’un investissement immo car chacun des travaux peut venir te réduire ton rendement en peau de chagrin … En fait , je vois deux problèmes dans ta manière de raisonner. Le premier c’est que l’on ne décrète pas subjectivement en fonction de la durée de l’emprunt quand il y aura des travaux à faire… Ici, tu « décides » qu’il n’y aura pas de travaux avant 10 ans… Bien sûr, tu parles de ce que tout un chacun peut plus ou moins juger sans faire appel à un expert : toiture, chaudière, façade, cave, grenier… Mais il peut y avoir bien d’autres problèmes dans un immeuble qui, même s’ils peuvent sembler menus, peuvent coûter pas mal : électricité, évacuation, peinture, plafonnage, carrelage, conduite d’eau, de gaz, problème d’humidité ou de condensation,… Et tout ce qui peux survenir au bâtiment sur ces points les plus faibles… Car chaque bâtiment a des points faibles et c’est intéressant de les connaître….!

    Le second problème, c’est justement que tu sembles ne pas attribuer d’expertise à un homme de métier qui a une certaine expérience du bâtiment (qui est bien un expert). Et tu le compare à un banquier, qui, nous sommes bien d’accord ne dispose pas toujours de l’expertise pour te conseiller une action. Mais il me semble que cela n’a rien à voir avec l’homme de métier du bâtiment ayant une certaine expérience et qui va dire précisément d’après ce qu’il peut voir, par exemple, que toute la tuyauterie de ton bâtiment n’est pas dans un état qui te permettra de la conserver encore dix ans. Et sur ce point aucun amateur d’expérience ne peut rivaliser avec un homme de métier.

    Je me demande enfin par rapport à tes explications si tu fais bien la différence entre les spécificités de chaque investissement qui te confère a chaque fois un rôle bien précis et avec des différences notoires : investir en actions demande un peu d’expertise comptable et une approche complètement différente qu’investir dans de l’immobilier en direct là où on est plus dans le rôle d’un chef d’entreprise que d’un investisseur, une fois l’achat effectué, car il y aura forcément des problèmes pratiques à régler et un minimum de collaboration à attendre d’autres personnes car on ne peut pas tout connaître et tout faire soi-même dans un bâtiment.

    Cela dit ton projet semble réellement excellent et la présentation que tu en fais enrichissante.

  8. Bonsoir Pierre,

    Je ne pense pas avoir balayé les idées d’Astyanax et de Ben d’un revers de la main. J’ai simplement expliqué mon approche très personnelle de la question (en précisant ses limites et en indiquant que je ne prétendais pas qu’elle soit nécessairement la meilleure).

    Concernant le premier point, les travaux sont par nature cycliques et je vois deux façons de les gérer: par anticipation ou par réaction. Ce que j’essayais d’expliquer dans mon précédent message, c’est que sur une période de 10 ans, pour limiter les travaux au minimum, je pensais a priori gérer les problèmes par réaction (je ne disais pas qu’aucun problème ne surviendrait durant cette période, ce qui relèverait du miracle) et passée cette période, par anticipation.

    Sur le deuxième point, je ne doute pas de l’existence de vrais experts de l’immobilier (de la même manière qu’il y a de vrais experts de l’investissement en actions). Cependant, je m’interroge sur plusieurs points :
    – Un expert peut être juge et partie : imaginons par exemple qu’une fuite soit identifiée sur un tuyau. Dans l’arbitrage entre la résolution ponctuelle du problème et la résolution globale du problème sur l’ensemble du bâtiment, le plombier n’aura-t-il pas tendance à suggérer la seconde option, qui augmentera mécaniquement les travaux à effectuer et, in fine, ses revenus ?
    – Est-il aisé de trouver un expert indépendant qui puisse donner un avis pertinent sur l’ensemble des aspects d’un bâtiment (chiffrer de manière précise et fiable les éventuels travaux et le moment où il faudra les effectuer) ? Par exemple, le nombre de personnes ayant une véritable expertise en toiture, en chaudière gaz, en plomberie, en ravalement de façade, en isolation thermique et en électricité doit être assez limité.
    – Dans la période de gestion par réaction, je pense faire appel à des experts spécialisés lorsque les problèmes surviendront concrètement (tout en me renseignant sur différents domaines du bâtiment en amont, par anticipation). J’essaierai alors de les résoudre de manière locale dans un premier temps (en faisant intervenir un professionnel et en me renseignant au maximum sur le problème en question pour me faire ma propre opinion sur le sujet). En fonction de la fréquence des problèmes de même nature, j’envisagerai dans un deuxième temps une résolution globale du problème (toujours en faisant appel à un professionnel).
    – Je ne fais pas une confiance aveugle dans les artisans, qui doivent à mon avis être suivis et encadrés pour que le travail soit bien fait.

    Pour moi, la vraie question n’est pas de savoir s’il faut faire appel à des tiers ou non (il me indispensable de faire appel à des tiers pour les travaux d’une certaine ampleur sur un immeuble) mais plutôt de trouver des moyens d’identifier des experts neutres et des entreprises compétentes et professionnelles, à un coût en adéquation avec les prestations à fournir. Voici quelques idées concrètes que j’ai utilisées ou vais utiliser pour parvenir à cet objectif :
    – J’ai demandé à l’ancien propriétaire la liste des entreprises qui étaient intervenues sur le bâtiment ces dernières années en lui demandant son appréciation.
    – Je vais demander au greffe du tribunal d’instance la liste des experts immobiliers.
    – Je pense demander à des connaissances fiables, le nom d’entreprises compétentes du domaine. Par exemple, je pourrais demander à une entreprise qui serait intervenue sur le bâtiment et dont je serais satisfait, les coordonnées d’autres entreprises compétentes d’autres domaines du bâtiment.
    – Je pense me faire ma propre opinion sur différents domaines du bâtiment en approfondissant différentes sources d’information puis rencontrer des entreprises locales correspondant à ces domaines, pour sélectionner celles qui me semblent les mieux positionnées en terme de services fournis, par rapport à mes attentes.
    – Etc…

    Si j’étais absolument contre la confiance en des tiers, le conseil et l’expérience, je ne me serais pas fait accompagner d’une personne plus expérimentée que moi dans le domaine pour les visites d’immeubles avant achat.

    En conclusion, je ne pense pas être nécessairement inapte à l’investissement immobilier en direct et c’est aussi pour acquérir de l’expérience dans la gestion d’un immeuble et évaluer mes compétences que j’ai fait l’acquisition de ce bien. Il semble que j’ai donné l’impression que je souhaitais réaliser moi-même tout travaux, ce qui n’est pas le cas. Je ne nie pas mon biais d’investisseur en actions. Il est trop tôt pour conclure si je serai bon ou mauvais investisseur immobilier puisque je suis inexpérimenté (en pratique) dans ce domaine. Voyons dans 10 ans si cet investissement a été judicieux ou non.

    Cordialement,

    Laurent

  9. Laurent,

    En fait, si j’insiste sur ce point, c’est parce que ton approche semble vraiment bien construite et l’opération tellement bien menée que c’est ce qui me semble être la seule faiblesse que je puisse y trouver. S’il n’y avait qu’un point à améliorer dans ton process, je pense que ce serait celui-là.

    Ainsi, tu formules les deux manières de gérer les problèmes de ton bien immo, soit par anticipation, soit par réaction…..Et tu choisis par réaction, nous expliques-tu dans une première phase, le temps du prêt (10 ans) et avec l’idée de travaux minimum et par anticipation ensuite !

    Je pense sincèrement que tu ne peux pas dissocier anticipation et réaction, même dans le premier temps et même si ton objectif est le minimum ce que je comprend.

    Le travaux ne sont pas nécessairement tous cycliques : certains sont occasionnés « par hasard » … et ce sont à ces travaux occasionnés « par hasard » qu’il faut quand même répondre avec un minimum d’anticipation.

    Prenons le simple exemple d’un locataire qui surcharge son installation électrique et occasionne des dégâts électriques non seulement à son appartement mais également à deux autre appartements.

    Si le propriétaire es dans la seule réaction, il agit dans l’urgence et il devra prendre le premier électricien venu. Il n’aura pas le temps de savoir s’il est incompétent, compétent ou très compétent, il n’aura pas le temps de savoir si les tarifs sont bons marché, dans la moyenne ou largement au dessus de la moyenne (hélas, dans l’urgence et sans le connaître c’est plus souvent au-dessus de la moyenne).

    Pour que cette seule réaction ait le plus de chances d’aboutir et surtout de ne pas tourner au cauchemar, il me semble donc préférable que le propriétaire travaille avec un minimum d’anticipation.

    Pour moi, anticiper c’est connaître quelques hommes de métier, sérieux, compétents et dont les tarifs sont corrects. Un électricien, un plombier, un chauffagiste, me semble être la base. Et un bon bricoleur qui sait mettre la main à tous pour les détails du genre remplacer un robinet, serrer un boulon, voir huiler une charnière, un coup de peinture par ci par là et autres petits travaux pour lesquels il est difficile de trouver un homme de métier rapidement.

    C’est essentiellement sur ce point que je diverge avec ton raisonnement lorsque tu parles des experts : il me semble préférable de connaître ces hommes de métiers avant qu’un problème survienne pour, au moins sur ce sujet, être déjà dans l’anticipation.

    Pour revenir justement à ces « experts » ou aux hommes de métier … je ne pense pas qu’on puisse trouver des personnes réellement « neutres ». Et je partage absolument l’ensemble de tes arguments et tes doutes sur le sujet. Le mieux, c’est le bouche à oreille ou, comme tu l’évoques, se renseigner auprès de connaissances fiables au suet d’entrepreneurs sérieux, compétent et à prix correct qui auraient déjà réalisé des travaux pour eux.

    Une fois ces hommes de métier trouvés et après qu’ils aient réalisé un travail que tu jugeras satisfaisant, la confiance commencera à s’installer entre toi et eux et la suite sera beaucoup plus sereine.

    Comme dans tout, le plus dur c’est le début.

    1. Bonjour Pierre,

      S’il existe un moyen fiable d’évaluer le montant des travaux et le moment de les réaliser, à un coût raisonnable, je suis d’accord qu’il s’agit d’une amélioration du process de sélection d’un bien immobilier.

      En pratique, je n’ai pas encore trouvé un expert capable de couvrir globalement les aspects principaux d’un bâtiment. J’ai par exemple appelé hier le Tribunal de Grand Instance de Mulhouse pour obtenir des coordonnées d’experts capables d’évaluer grosso modo le moment et le montant de travaux à réaliser sur un immeuble.
      Mon interlocutrice m’a répondu qu’il n’existe pas d’experts généralistes (au moins dans leurs listes, ce qui n’implique pas qu’il n’en existe pas dans l’absolu) mais uniquement des experts spécialisés dans des domaines particuliers du bâtiment (et que le montant d’une expertise est élevé).

      Tu as raison : tous les travaux ne sont pas cycliques, contrairement à ce que j’indiquais dans mon précédent message. J’ai été trop général. Ce que je cherche, au fond, c’est à minimiser les travaux, dans la mesure de ce qui est possible et raisonnable, dans la phase de remboursement du crédit.

      Je suis également tout à fait en phase avec l’approche consistant à identifier des professionnels par anticipation, avant la survenue de problèmes, le cas échéant (et d’essayer d’acquérir des connaissances minimales dans chacun de ces domaines, afin de se faire une idée du sérieux des professionnels du secteur). C’est d’ailleurs ce que j’essaie de faire en pratique, au niveau de la gestion de l’immeuble. Voici, à titre indicatif, une liste de postes pour lesquels je pense avoir identifié des interlocuteurs a priori sérieux (sans les avoir tous testés à ce stade, cependant) :
      * Electricité
      * Ravalement de façade
      * Goudronnage (parking)
      * Etanchéité toit plat
      * Fenêtres / volets roulants
      * Interphone
      * Chauffagiste
      * Ramoneur
      * Plombier
      * Porte
      * Assurance PNO
      * Assurance GLI / GRL
      * Nettoyage des communs
      * Nettoyage de l’extérieur (parking, espaces vert, etc…)
      * Déneigement
      * Location de conteneurs poubelles
      * Huissier de justice
      * Association de propriétaires bailleurs
      * Fournisseur gaz
      * Fournisseur électricité
      * Fournisseur eau

      Voici la liste (non exhaustive) de postes pour lesquels je n’ai pas encore identifié de professionnels sérieux (identification en cours) :
      * Bricoleur pour petits travaux
      * Sécurité
      * Accessibilité
      * Peinture
      * Carrelage
      * Basse consommation énergétique
      * Avocat
      * Etc…

      En conclusion, le point de divergence principal me semble être la réalisation d’une expertise avant achat (chiffrage du montant et du moment des travaux sur l’ensemble de l’immeuble par un expert). En théorie, je suis d’accord qu’une telle expertise complèterait avantageusement le process d’achat. En pratique, je m’interroge simplement sur la faisabilité et la fiabilité de cette approche.

      1. Bonjour Laurent, et merci infiniment pour cet article qui m’intéresse au plus haut point, car je cherche à faire une opération similaire à la vôtre, à Mulhouse.
        Tout d’abord, quelques années plus tard, êtes vous satisfait de votre acquisition ?
        Par ailleurs, je suis à la recherche d’informations concernant des artisans de confiance dans tous les domaines que vous citez.
        Serait-il il possible que vous me communiquiez par e-mail la liste des artisans que vous avez élaborée et affinée avec l’expérience ?
        Mon adresse mail est nicocorp(at)hotmail.com
        Je vous remercie par avance et merci encore pour votre article.
        Nicolas

  10. Bonjour Laurent,
    bravo pour cette acquisition. Si j’ai bien suivi, le projet est totalement financé par l’emprunt. Pas mal car vous vous retrouverez dans dix ans avec un capital gonflé de 500 k€, sans avoir déboursé un centime.
    Tous ces calculs sont basés sur une hypothèse de rendement net de 7%. Pouvez-vous détailler ce que vous comptez comme dépenses pour passer d’un rendement brut de 12% à un rendement net de 7% ? Il me semble que c’est un point extrêmement important.

    Merci pour votre partage.

    1. Bonjour Boris,

      Merci de votre message.

      Si le projet est principalement financé par l’emprunt, comme vous l’indiquez, je n’espère pas atteindre l’autofinancement sur 10 ans, à dire vrai (il suffit de comparer le revenu brut et les mensualités du crédit pour s’en convaincre). Donc je ne dirais pas que je n’aurai pas déboursé un centime pour augmenter mon patrimoine de 500 k€ en dix ans, car cette affirmation me semblerait incorrecte. Par contre, je pense qu’avec mes revenus salariés (dont une part viendra en complément de mes revenus locatifs), j’espère ne pas avoir à trop entamer mon patrimoine par ailleurs durant la période de remboursement du crédit.

      Je n’ai pas développé comment je passais d’un rendement brut à un rendement net, dans mon article initial, car la fiscalité peut varier de manière importante d’une personne à l’autre, en fonction de différents paramètres et donc la rentabilité nette ne semble pas une base de comparaison fiable pour comparer deux biens immobiliers dans un même pays:
      * Pays où le bien est localisé
      * Pays de résidence fiscale
      * Taxe foncière (varie, en fonction de la commune)
      * Assurances
      * Revenus par ailleurs (notamment salariés)
      * ISF
      * Etc…

      Voici, de mémoire et à titre indicatif, les différents postes que j’ai considérés pour calculer la rentabilité nette:
      * Assurance PNO
      * Assurances GLI / GRL
      * Impôt sur le revenu
      * Cotisations sociales
      * Provision pour petits travaux
      * Taxe foncière

      Je n’ai pas pris en compte dans le calcul de la rentabilité nette (car difficilement estimables):
      * D’éventuels gros travaux
      * Les vacances locatives
      * Le coût d’une éventuelle gestion déléguée (car je n’ai pas opté pour cette option, à court terme)
      * Le coût en temps pour la gestion
      * L’évolution éventuelle de la fiscalité
      * L’évolution des prix de l’immobilier
      * L’inflation
      * D’éventuelles déductions fiscales
      * Les frais de notaire
      * Etc…

      En conclusion, la rentabilité nette variant fortement d’une personne à l’autre (en raison notamment de la fiscalité et des revenus par ailleurs), la rentabilité brute permet à mon sens une meilleure base de comparaison entre des biens (situés dans un même pays). La rentabilité nette n’en demeure pas moins essentielle, comme vous l’indiquez.

      Cordialement,

      Laurent

  11. Et bien, merci de nous avoir montré plus concrètement qu’un investissement immobilier nécessite une réflexion bien approfondie.
    Excellent article.

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