Portefeuille au 6 décembre 2013 : 5 ans 12 jours

  • Portefeuille : VL 6,7750 € (Frais de courtage et de change inclus)
  • Rendement Total : 570,57%
  • .
  • Potentiel Estimé VANT / Cours 110,06%
  • .
  • Rendement Annualisé : 45,92%
  • Rendement 2013 : 17,78%
  • .
  • Rendement 2012 : 24,19%
  • Rendement 2011 : -15,65%
  • Rendement 2010 : 38,07%
  • Rendement 2009 : 308,74%
  • Taux de Rotation Annualisé : 18,75%
  • Effet Devise Total : -1,70%

.

  • Tracker ETF Lyxor MSCI World : VL 121,8287 € (Frais de courtage inclus et dividende réinvesti)
  • Rendement Total : 81,70%
  • Rendement Annualisé : 12,59%
  • Rendement 2013 : 18,64%
  • Rendement 2012 : 11,20%
  • Rendement 2011 : -8,22%
  • Rendement 2010 : 18,76%
  • Rendement 2009 : 30,34%

 

* Nous rappelons que ce portefeuille est un investissement réel et que nos abonnés ont accès a l’ensemble des extraits de compte de notre club d’investissement qui démontrent la réalité des rendements affichés

 

Performance mensuelle du portefeuille depuis sa création

 

4-Portefeuille-devenir rentier-berkshire-top invest

 

Détails du Portefeuille

 

1-Portefeuille-valeurs-décotées-net-net-Buffett-Graham

2-Portefeuille-Schloss-value-netcav-millionaire

3-Portefeuille-affaire-gagner en bourse-s'enrichir

 

 

Cliquez sur les tableaux pour les agrandir

 

Les chroniques de l’investisseur chronique : une approche de l’investissement immobilier

Comme nous l’avions laissé sous-entendre la semaine dernière, l’équipe des daubasses a récemment fait la connaissance de Laurent Muller, un sympathique investisseur alsacien.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre nouvel ami.

chronique investisseurMais tout d’abord, Laurent, qui es-tu ?

Après avoir achevé ma formation d’ingénieur, en France, en 2000, j’ai occupé des postes de chef de projets dans plusieurs entreprises internationales, à l’étranger.

Si j’ai par mégarde été le déclencheur de l’éclatement de la bulle Internet, à cette maladresse s’ajoute le mauvais goût de n’avoir pas su en profiter. Dès mes premiers placements sur fonds actions, j’ai obtenu une performance à deux chiffres mais il a fallu attendre quelques années pour supprimer le signe négatif qui les précédait. L’approche valeur m’a réconcilié avec l’investissement actions et m’a permis de passer la crise de 2007 sans douleur.

Ayant récemment décidé d’acheter un bien immobilier en France, j’en déduis logiquement, sans avoir le talent prédictif de Jacques Friggit, que nous avons atteint un haut de cycle. Nul doute que mes prédispositions à déclencher des crises trouveront là encore un terrain favorable.

Vous l’aurez compris, je suis un jeune investisseur, auquel, je l’espère, vous pardonnerez la candeur.

Une approche de l’investissement immobilier

 

Finalisant actuellement un projet d’acquisition d’un bien immobilier localisé en France, je propose de décrire la démarche que j’ai suivie pour cet investissement locatif. Etant débutant dans le domaine de l’investissement immobilier, cette analyse est à prendre avec les précautions qui s’imposent.

 

Choisir le marché

L’idée principale qui a orienté mon choix était de trouver un marché de niche dans lequel les inefficiences de marché permettraient de bénéficier de décalages importants entre prix et valeur.

Un premier marché que j’ai immédiatement écarté est celui des biens immobiliers à rénover, non qu’il ne me paraisse pas pertinent mais car débutant dans le domaine, il me semblait prudent de ne pas choisir cette option.

Un second marché qui m’a paru intéressant est celui des immeubles locatifs résidentiels dans l’ancien en bon état, plutôt que celui des appartements individuels, pour plusieurs raisons :

  • L’achat d’un immeuble fait mécaniquement bénéficier à l’investisseur d’un effet volume, permettant d’obtenir un prix au m2 inférieur à celui des appartements le composant vendus à l’unité.
  • L’acquéreur n’est pas en concurrence avec les particuliers qui veulent acheter leur résidence principale.
  • Il est possible de revendre les appartements à l’unité donc de bénéficier des conditions de vente d’un marché plus efficient.
  • L’investisseur a la liberté de gestion de son immeuble (pas de syndic de copropriété).

Je n’ai pas évalué les marchés des commerces, des bureaux, des meublés, des places de parking, des terrains ou du neuf, par exemple.

 

Choisir le moment

Les prix de l’immobilier (notamment rapportés au revenu moyen par ménage) sont historiquement élevés, comme le montrent les courbes de Jacques Friggit  et les volumes de transaction ont déjà significativement baissé. Il semble donc que nous soyons en haut de cycle immobilier.

D’autre part, les taux d’intérêts sont historiquement bas et acheter un bien immobilier constitue une bonne protection contre le risque possible d’inflation.

Si les prix paraissent globalement élevés, les taux d’intérêts le sont également. La situation est donc défavorable mais le risque mitigé.

 

Choisir le lieu

Je souhaitais investir dans une agglomération de plus de 100 000 habitants, ayant des prix au m2 raisonnables par rapport à ceux de l’immobilier en France, en général, surévalués.

J’ai réalisé une étude comparative de plusieurs villes françaises avant d’arrêter mon choix, en
considérant notamment les paramètres suivants :

  • Nombre d’habitants.
  • Prix moyen au m2.
  • Revenu annuel moyen par ménage.
  • Répartition propriétaires / locataires.
  • Moyenne d’âge de la population.
  • Pourcentage de logements vacants.
  • Situation économique.
  • Ville étudiante.
  • Eloignement.

 

Critères fins

  • Rentabilité brute supérieure à 10 % et nette à 6 % (hors vacances locatives) avec des loyers inférieurs à ceux du marché.
  • Bien immobilier structurellement sain ne nécessitant pas de travaux immédiats.
  • Prix au m2 significativement plus faible que le prix moyen du marché dans la localisation (par exemple, 30 % moins cher).
  • Loyers charges comprises représentant moins de 30 % du revenu annuel moyen par ménage dans le quartier où le bien est situé.
  • Durée moyenne des locations supérieure à 2 ans.
  • Taux de vacances locatives par appartement inférieur à un mois tous les deux ans.
  • Pas d’impayés.
  • Locataires en place permettant de contracter une assurance risques locatifs.
  • Bonne localisation :
    • Grande ville (> 100 000 habitants) plutôt que campagne.
    • Pas de nuisance directe (4 voies, chemin de fer, aéroport, canal, industrie, proximité d’une centrale nucléaire, pas de servitude, etc…).
    • Voisinage correct.
    • Revenu moyen par ménage supérieur à celui des villes et quartiers environnants.
    • Zone économiquement dynamique.
    • Proximité des commerces, écoles, parcs.
    • Endroit calme plutôt que bruyant.
    • Présence de parking.
    • Faible exposition aux risques naturels et technologiques.
    • Proximité du domicile de l’acquéreur.
    • Pas de servitudes.
    • Prix de l’acquisition inférieur au patrimoine net liquide.

 

Quelques idées pour obtenir un prix très inférieur à celui du marché

  • Evaluer un très grand nombre de biens et être patient: la probabilité de trouver une pépite augmente en proportion de la quantité de sable passée au tamis.
  • Bénéficier de l’effet volume par l’achat d’un immeuble.
  • Négocier le prix de vente.
  • Investir pour un montant que peu d’acquéreurs locaux peuvent payer (ou plus exactement sur un marché où il existe peu d’acquéreurs).
  • Trouver un vendeur pressé.
  • Acheter un bien avec travaux (dans lequel les acquéreurs potentiels ont du mal à se projeter).
  • Avoir une situation financière solide (pouvoir acheter le bien avec ses liquidités et/ou salaire supérieur aux revenus locatifs) lorsque le vendeur a déjà fait face à une situation de non-obtention de financement par un autre acquéreur potentiel.
  • Trouver un vendeur qui vent plusieurs biens simultanément.

 

Conclusion

Après avoir lu des centaines d’annonces et visité une vingtaine d’immeubles depuis deux ans, j’ai opté pour le bien dont je suis en train de faire l’acquisition, respectant globalement les critères exposés. Mon prochain article analysera en pratique ce dossier dans le détail. En attendant, n’hésitez pas à partager, en commentaires de cet article vos expériences ou vos idées pour obtenir un prix très inférieur à celui du marché, dans le domaine de l’immobilier.