Les chroniques de l’investisseur chronique : pourquoi je préfère les actions à l’immobilier ?

chronique investisseurCe texte fait partie de la série proposée par notre ami-chroniqueur Laurent Muller.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre ami.

 

Je vais essayer d’expliquer dans cet article pourquoi je préfère intrinsèquement les actions à l’immobilier résidentiel (résidence principale ou investissement locatif non meublé en direct). A ceux qui pourraient penser que je suis complaisant vis-à-vis de l’investissement en actions, je précise que mon patrimoine est actuellement équiréparti entre immobilier et actions.

 

Actions

Les actions permettent de diversifier son patrimoine à la fois de manière sectorielle et géographique. L’immobilier physique induit par nature la concentration sur un faible nombre de biens représentant une fraction importante de son patrimoine. La concentration n’est pas nécessairement une mauvaise chose théoriquement, de mon point de vue (les actionnaires d’Apple entrés en 2003 ne me contrediront pas), si l’on maîtrise tous les paramètres, ce qui n’arrive probablement jamais en pratique.

Une action est par nature dynamique. La valeur d’une entreprise peut croître ou décroître. L’entreprise est constituée d’être humains : c’est un organisme vivant, pour le meilleur ou pour le pire !

L’immobilier semble en haut de cycle (d’après les courbes de Jacques Friggit rapportant les prix de l’immobilier au revenu moyen par ménage). Les actions semblent également globalement surévaluées par rapport à l’économie réelle (bien que sur le marché français, nous nous trouvons toujours à – 30 % du dernier maximum relatif de 2007 pour le CAC40).

Les actions sont plus liquides que l’immobilier. Les frais de transaction sont faibles (0,2 % pour une opération d’achat/vente chez l’un de mes courtiers, sans droits de gardes). Les transactions peuvent être exécutées instantanément, dans la limite de la profondeur de marché. Les frais de transaction d’un bien immobilier (frais d’agence, frais de notaire, etc…) sont élevés (généralement supérieurs 15 %) et les délais d’une vente ou d’un achat se comptent en mois. Pour les deux types d’actifs, l’investissement peut être bloqué sur une période longue si le prix descend en-dessous de la valeur du bien acheté, afin de ne pas vendre à perte.

Le coût en temps de la gestion d’un portefeuille d’actions est fixe, quel que soit le montant investi (hors problématiques spécifiques liées à la profondeur de marché, par exemple). Pour l’immobilier, il existe une relation grosso modo linéaire entre le patrimoine investi et le temps de gestion (pour des biens de même surface situés au même endroit).

Les actions ont une performance historique supérieure à celle de l’immobilier, notamment d’après Robert Shiller, professeur d’économie à Yale, prix Nobel d’économie 2013 et spécialiste de l’immobilier.

Les actions sont plus volatiles que l’immobilier. En considérant la volatilité comme une mesure du risque, les investissements en actions sont plus risqués. De mon point de vue, il est plus facile de construire un modèle de valorisation d’un bien immobilier, en le considérant uniquement sous l’aspect financier, comme je l’ai montré dans mes précédents articles, que celui d’une action. Mais cela ne joue pas nécessairement en défaveur des actions: comme la valeur de l’action est obscurcie, les inefficiences de marché y sont plus accentuées, provoquant des écarts prix / valeur plus importants, pour qui sait évaluer la valeur d’une société de manière conservatrice et a le profil psychologique adéquat.

La fiscalité est pour moi plus avantageuse sur les actions (mais je suis non-résident et connais mal la fiscalité française sur les actions).

Il existe des risques systémiques sur les actifs déposés dans des banques.

 

Immobilier résidentiel

Un bien immobilier est par nature statique. L’investisseur achète des murs. L’amplitude des écarts de prix à la hausse comme à la baisse est moins forte que celle des actions.

Un bien immobilier subit l’usure du temps.

L’immobilier est le seul moyen que je connaisse permettant d’utiliser un effet de levier sur son patrimoine, dans des conditions de crédit intéressantes pour l’investisseur individuel, notamment sur le taux. Il existe d’autres possibilités de crédit (comme le crédit lombard par exemple) mais qui ne s’effectuent pas dans des conditions aussi bonnes que celles d’un emprunt immobilier. Ce point positif justifie à lui seul l’investissement immobilier et c’est pour cette raison (couplée à la possibilité d’un rendement brut supérieur à 10 %) que j’investis dans ce secteur.

Un bien immobilier peut avoir une valeur affective. Pouvoir aménager son habitat à sa convenance, en fonction de ses goûts et du niveau de confort souhaité n’est pas à négliger.

L’immobilier nous ancre à un endroit, limitant notre mobilité (opportunités professionnelles plus difficiles à concrétiser, problèmes de voisinage plus accentués car inscrits dans la durée, etc…).

Les besoins immobiliers, en terme de surfaces et de caractéristiques, varient fortement au cours de la vie : étudiant, couple sans enfant, couple avec enfant, couple avec enfants envolés du nid, troisième âge. Acheter un bien immobilier fixe la surface pour une période longue.

Les locataires peuvent être contraints de déménager.

L’investissement immobilier (hors résidence principale) a l’avantage de pouvoir être payé par le locataire (hors vacances locatives, et apport personnel du crédit). Il permet également de générer un revenu stable contrairement aux actions.

 

Conclusion

Les actions me semblent intrinsèquement mieux correspondre à mes attentes d’investisseur que l’immobilier résidentiel. L’immobilier résidentiel a, quant à lui, l’avantage de permettre d’utiliser l’effet de levier dans des conditions de crédit satisfaisantes pour le particulier et de générer un revenu assez stable pour un investissement locatif.

Si vous deviez effectuer un choix binaire entre ces deux supports, par ailleurs pas nécessairement opposés, lequel aurait votre préférence et pour quelle raison ?

D’autres classes d’actifs ont-elles votre préférence et pour quelles raisons (obligations, REIT, SIIC, SCPI, OPCI, métaux précieux, produits dérivés, matières premières, fonds, monétaires, bureaux, immobilier meublé, commerces, etc…) ?

4 réflexions au sujet de « Les chroniques de l’investisseur chronique : pourquoi je préfère les actions à l’immobilier ? »

  1. Salut Laurent,

    Pour l’immobilier en direct, je vois un autre avantage en plus de ceux que tu as développé : le fait de pouvoir décider soi-même de l’affectation des free cash flow. Le propriétaire du bien peut décider lui-même d’affecter les excédents de trésorerie dégagés à l’acquisition d’un autre immeuble, à ses besoins propres ou à d’autres investissements tout simplement. Ce pouvoir de décision n’appartient pas à un investisseur individuel en action qui dépend de la décision de l’AG (et en réalité, de la direction) pour l’affectation des excédents de trésorerie (ce qui montre ici une des limites de l’expression « se comporter en propriétaire » puisque une bonne partie de la caractéristique du droit de propriété – la jouissance des fruits – appartient aussi aux autres co-propriétaire, voire, dans la réalité, à un management qui n’est parfois propriétaire que pour une infime part du capital).

    Ceci dit, même si je suis sur le coup d’un petit investissement direct pour le moment, je préfère investir dans des foncières qu’on peut acheter avec décote et qui permettent, avec leur propre endettement, de bénéficier indirectement d’un effet de levier, moindre que celui qu’on peut obtenir en investissement direct mais avec la diversification en plus et les soucis de gestion en moins.

    Mais par dessus tout, je reste essentiellement un investisseur en actions tant parce que ça me semble un support très simple à évaluer (du moins avec l’approche « daubasses ») que parce qu’à long terme, comme tu le signales très bien, ça reste un des meilleurs placements qui soit comme nous (ou plutôt Jérémie Siegel) l’expliquions ici : http://blog.daubasses.com/2009/05/24/nous-on-aime-les-actions/

  2. Bonsoir Louis,
    Je comprends donc que vous appliquez l’approche « Daubasse » à l’immobilier papier. Un bon moyen de profiter des avantages des 2 types d’investissement tout en en limitant les inconvénients.
    Il serait très intéressant d’approfondir cette méthode de valorisation/diversification. Un article sur ce sujet serait-il envisageable ? 🙂
    Bravo pour votre site. Remarquable !
    Miky

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