Archives par mot-clé : immobilier

Question des lecteurs : Oui, il est possible d’acheter en bourse de l’immobilier au rabais !

Nous avons reçu il y a quelques semaines cette question :

« (…) par ailleurs j’ai parcouru votre blog, n’ai pas eu le temps de regarder en profondeur mais j’ai vu que vous parliez de value investing appliqué à l’immobilier : je serai intéressé d’en savoir plus ! J’ai souvent pensé que c’était une différence dans notre métier : trouver un actif de valeur fortement décôté est compliqué, le facteur psychologique s’applique moins me semble-t-il à un actif concret comme la pierre.

Voici notre réponse. Continuer la lecture de Question des lecteurs : Oui, il est possible d’acheter en bourse de l’immobilier au rabais !

Les chroniques de l’investisseur chronique : une allocation d’actifs

chronique investisseurCe texte fait partie de la série proposée par notre ami-chroniqueur Laurent Muller.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre ami.

Après avoir listé différentes classes d’actifs dans mon précédent article, il me semble intéressant d’essayer de considérer plusieurs allocations d’actifs avec des répartitions entre immobilier physique résidentiel et actions.

Les hypothèses sont des taux d’intérêt bas, un risque d’inflation plus accentué que le risque de déflation (ce que je ne prétends pas être nécessairement le cas). Il n’est pas tenu compte de la fiscalité. J’ai également un biais d’investisseur en actions que j’ai expliqué en détail dans cet article.

 

Allocation d’actifs d’un jeune couple Continuer la lecture de Les chroniques de l’investisseur chronique : une allocation d’actifs

Les chroniques de l’investisseur chronique : quelques classes d’actifs

chronique investisseurCe texte fait partie de la série proposée par notre ami-chroniqueur Laurent Muller.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre ami.

Je vous propose dans cet article un panorama de différentes classes d’actifs. L’objectif n’est pas d’être exhaustif mais d’exposer mon opinion sur quelques classes d’actifs usuelles. J’avais présenté mon opinion sur l’immobilier physique résidentiel et les actions dans cet article.

 

Or physique Continuer la lecture de Les chroniques de l’investisseur chronique : quelques classes d’actifs

Les chroniques de l’investisseur chronique : résidence principale ou investissement ?

chronique investisseurCe texte fait partie de la série proposée par notre ami-chroniqueur Laurent Muller.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre ami.

 

L’achat d’une résidence principale ne me semble pas nécessairement la meilleure option, d’un point de vue strictement financier, car il donne l’impression à l’acheteur de faire un investissement qui lui permettra d’épargner les mensualités de son crédit. Mais, il se coupe la possibilité d’effectuer des investissements sur des supports à rendement plus élevé en immobilisant le capital.

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Les chroniques de l’investisseur chronique : pourquoi je préfère les actions à l’immobilier ?

chronique investisseurCe texte fait partie de la série proposée par notre ami-chroniqueur Laurent Muller.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre ami.

 

Je vais essayer d’expliquer dans cet article pourquoi je préfère intrinsèquement les actions à l’immobilier résidentiel (résidence principale ou investissement locatif non meublé en direct). A ceux qui pourraient penser que je suis complaisant vis-à-vis de l’investissement en actions, je précise que mon patrimoine est actuellement équiréparti entre immobilier et actions.

 

Actions Continuer la lecture de Les chroniques de l’investisseur chronique : pourquoi je préfère les actions à l’immobilier ?

Les chroniques de l’investisseur chronique : un investissement immobilier

chronique investisseurCe texte est le 2e article de la série proposée par notre ami-chroniqueur Laurent Muller.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre ami.

 

Dans mon précédent article, j’ai expliqué la méthode que j’ai utilisée pour sélectionner un bien immobilier. Après la théorie passons à la pratique. Je vous propose une analyse critique du bien dont je suis en train de faire l’acquisition.

 

Le choix du lieu

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Les chroniques de l’investisseur chronique : une approche de l’investissement immobilier

Comme nous l’avions laissé sous-entendre la semaine dernière, l’équipe des daubasses a récemment fait la connaissance de Laurent Muller, un sympathique investisseur alsacien.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre nouvel ami.

chronique investisseurMais tout d’abord, Laurent, qui es-tu ?

Après avoir achevé ma formation d’ingénieur, en France, en 2000, j’ai occupé des postes de chef de projets dans plusieurs entreprises internationales, à l’étranger.

Si j’ai par mégarde été le déclencheur de l’éclatement de la bulle Internet, à cette maladresse s’ajoute le mauvais goût de n’avoir pas su en profiter. Dès mes premiers placements sur fonds actions, j’ai obtenu une performance à deux chiffres mais il a fallu attendre quelques années pour supprimer le signe négatif qui les précédait. L’approche valeur m’a réconcilié avec l’investissement actions et m’a permis de passer la crise de 2007 sans douleur.

Ayant récemment décidé d’acheter un bien immobilier en France, j’en déduis logiquement, sans avoir le talent prédictif de Jacques Friggit, que nous avons atteint un haut de cycle. Nul doute que mes prédispositions à déclencher des crises trouveront là encore un terrain favorable. Continuer la lecture de Les chroniques de l’investisseur chronique : une approche de l’investissement immobilier

L’immobilier industriel vaut-il plus ou moins que sa valeur aux livres ?

Comme vous l’avez certainement remarqué, cher lecteur, nous avons en portefeuilles de nombreuses daubasses labellisées VANE. Pour résumer, ce sont des entreprises qui ont d’importants collatéraux en immobilier (terrain et/ou immeubles). La plupart des VANE que nous détenons en portefeuille ou que nous avons en watching list ont des actifs constitués de terrains et d’immeubles à vocation industrielle. Nous vous entendons déjà : « ouais, ça vaut rien ce genre d’actif ! ».

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Question des lecteurs (13) : Depuis que vous avez décidé d’ajouter l’immo aux nets-nets, pouvez-vous déjà en tirer des conclusions quant à la …

………………… pertinence de cette extension de la notion de net-net ?  

Difficile, cher lecteur, de déjà tirer un enseignement sur l’investissement en « net estate » (notre première acquisition date d’à peine trois mois).

Cependant, il nous semble, a priori, que les sociétés achetées sous leur VANE sont plus solides que les net-net : des collatéraux importants, moins d’actions privilégiées et souvent, à défaut de bénéfices, des Ebitda positifs.

Par contre, elles semblent, généralement, receler moins d’actifs cachés (intangibles du style savoir-faire, licence ou marque) que les net-net. Nous croyons que ce n’est pas dû à leur statut de « net estate »mais bien à la répartition sectorielle : avec les net-net, nous avons pas mal de technos (ces sociétés nécessitent souvent peu d’investissement et ont juste, comme actifs tangibles, des stocks et des créances).

Avec les « net estate », on s’oriente vers des sociétés plus industrielles, nécessitant des investissements en immobilisés plus importants.

Des explosions sur quelques mois comme Netlist ou Value Vision Media nous semblent plus difficiles à obtenir avec les VANE mais nous pensons que nous sommes mieux protégés en cas de retournement de tendance et avons également la conviction que ce segment, à long terme, nous permettra aussi de surperformer le marché.

Question des lecteurs : pourquoi une société comme "Les Nouveaux Constructeurs" ne se trouve-t-elle pas dans votre portefeuille ?

La société « Les Nouveaux Constructeurs » aurait pu, en terme de sous évaluation, largement faire partie de notre portefeuille au moment de sa création et encore à l’heure actuelle, elle reste sous évaluée (même si la hausse du cours a fortement réduit cette sous évaluation).

Ce qui nous a empêché d’acquérir cette entreprise, c’est son endettement élevé.

Comme vous le savez, notre méthode est basée sur des critères très stricts : non seulement nous exigeons une forte sous évaluation par rapport à son fond de roulement net (ou VANN) ou la VANE mais nous exigeons également une solvabilité élevée.

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