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Question des lecteurs : Oui, il est possible d’acheter en bourse de l’immobilier au rabais !

Nous avons reçu il y a quelques semaines cette question :

« (…) par ailleurs j’ai parcouru votre blog, n’ai pas eu le temps de regarder en profondeur mais j’ai vu que vous parliez de value investing appliqué à l’immobilier : je serai intéressé d’en savoir plus ! J’ai souvent pensé que c’était une différence dans notre métier : trouver un actif de valeur fortement décôté est compliqué, le facteur psychologique s’applique moins me semble-t-il à un actif concret comme la pierre.

Voici notre réponse. Continuer la lecture de Question des lecteurs : Oui, il est possible d’acheter en bourse de l’immobilier au rabais !

Les chroniques de l’investisseur chronique : une allocation d’actifs

chronique investisseurCe texte fait partie de la série proposée par notre ami-chroniqueur Laurent Muller.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre ami.

Après avoir listé différentes classes d’actifs dans mon précédent article, il me semble intéressant d’essayer de considérer plusieurs allocations d’actifs avec des répartitions entre immobilier physique résidentiel et actions.

Les hypothèses sont des taux d’intérêt bas, un risque d’inflation plus accentué que le risque de déflation (ce que je ne prétends pas être nécessairement le cas). Il n’est pas tenu compte de la fiscalité. J’ai également un biais d’investisseur en actions que j’ai expliqué en détail dans cet article.

 

Allocation d’actifs d’un jeune couple

Prenons la situation fictive d’un jeune couple pouvant accéder à la propriété avec un apport de 20 %, constituant l’ensemble de leur épargne, et qui s’endette pour acheter sa résidence principale avec des mensualités du crédit représentant un tiers de leurs revenus. Voici leur situation en début de crédit :

Diapositive2

 

Cette allocation d’actifs me semble assez dangereuse car en cas d’accident de la vie en début de crédit (par exemple, une séparation), il sera difficile pour l’un des deux époux de reprendre la maison et elle sera donc probablement vendue dans des conditions défavorables (le moment, en particulier, ne sera pas choisi mais subi).

En fonction de la décote, il est même possible de finir surendetté.

 

Allocation d’actifs historique

Mon allocation d’actifs historique consistait à placer l’ensemble de mon patrimoine exclusivement en actions, sans effet de levier (si j’omets les parts de maison en nue-propriété desquelles je ne peux pas me sortir).

Cette allocation d’actifs me semble prudente en ce sens qu’elle n’expose pas l’actionnaire au risque de surendettement mais j’estime qu’elle est maintenant trop conservatrice du point de vue du niveau de levier vu le niveau actuel des taux d’intérêts, comme expliqué dans cet article.

 

Une allocation d’actifs théorique

De manière théorique, si je devais choisir sans autres contraintes une allocation d’actifs permettant de me protéger contre le risque d’inflation (et donc mécaniquement de surexposer au risque de déflation) avec un niveau de risque acceptable de mon point de vue et sans investissements « imposés », je choisirais une structure de ce type dans ces proportions :

  • Patrimoine net investi exclusivement en actions.
  • Crédit in fine pour acheter des actions à hauteur de 20 à 25 % du patrimoine net liquide.
  • Crédit in fine pour acheter de l’immobilier locatif résidentiel (à hauteur de 75 % à 80 % du patrimoine net liquide).

Diapositive3

Cette structure me semble combiner les avantages suivants :

  • Le niveau d’endettement me semble raisonnable : l’investisseur peut à tout moment rembourser ses crédits par son patrimoine net liquide par ailleurs.
  • Cette structure protège contre le risque d’inflation mais surexpose mécaniquement l’investisseur au risque de déflation.
  • L’investisseur bénéficie des taux d’intérêts bas et les verrouille en optant pour un taux fixe.
  • Les crédits in fine permettent d’avoir un niveau d’endettement constant (le patrimoine net est égal à l’endettement sur toute la durée du crédit) et de rembourser le capital en fin de période, ce qui permet d’optimiser la rentabilité.
  • Le volet immobilier permet d’accéder au crédit dans des conditions acceptables.
  • La performance potentielle me semble assez bien optimisée pour un niveau de risque que je suis prêt à accepter.

 

Allocation d’actifs actuelle réelle – De la théorie à la pratique

Mon allocation d’actif est actuellement la suivante :

  • Mon portefeuille d’actions est grosso modo égal à mes autres actifs.

 

  • Un actif représentant un quart de mon patrimoine net (parts de maisons en nue propriété) m’est imposé.
  • J’ai opté pour un crédit amortissable pour le volet investissement locatif résidentiel car les conditions de crédit qui m’auraient été proposées pour un crédit in fine auraient été bien plus défavorables que celles que j’ai obtenues pour un crédit amortissable.

Diapositive4

 

Allocation d’actifs cible

Afin de me rapprocher de l’allocation d’actifs théorique décrite plus haut, je recherche actuellement un crédit in fine à placer en actions, pour 20 % de mon patrimoine net liquide, dans les conditions exposées dans cet article . Mon allocation d’actifs serait alors la suivante :

Diapositive5

 

Conclusions

Dans cet article, j’ai commencé par examiner un exemple d’allocation d’actifs d’un jeune couple fictif qui me semble risquée mais assez répandue ainsi que mon cheminement personnel sur la question, sans prétendre qu’il ait un caractère universel.

La situation de chacun étant différente, il serait intéressant de partager vos allocations d’actifs idéales et réelles, en commentaire, en indiquant les raisons de vos choix.

 

Les chroniques de l’investisseur chronique : quelques classes d’actifs

chronique investisseur

Ce texte fait partie de la série proposée par notre ami-chroniqueur Laurent Muller.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre ami.

Je vous propose dans cet article un panorama de différentes classes d’actifs. L’objectif n’est pas d’être exhaustif mais d’exposer mon opinion sur quelques classes d’actifs usuelles. J’avais présenté mon opinion sur l’immobilier physique résidentiel et les actions dans cet article.

 

Or physique

L’or physique est un métal qui possède des propriétés physiques intéressantes :

  • L’or est malléable.
  • L’or est ductile.
  • L’or est conducteur.

Mais ces propriétés physiques justifient-elles d’un point de vue valeur le prix que nous devons payer pour acquérir ce métal ? L’attrait de l’or physique repose-t-il sur des bases solides ou sur une image exagérément positive ?

L’un des arguments souvent avancés pour la défense d’un investissement en or physique est de constituer une protection en cas de crise majeure. Imaginons qu’après l’effondrement hypothétique du système financier mondial, nous soyons réduits à la chasse dans les bois et à la cueillette pour nous nourrir. Quelle garantie avons-nous que notre or physique ne sera pas simplement pris de force par notre voisin armé jusqu’aux dents ? Ne vaut-il pas mieux investir dans des miradors, des armes et des stocks de nourriture pour être protégé contre le risque d’effondrement du système ?

Comme protection contre l’inflation, je privilégie d’autres supports plus dynamiques : l’immobilier ou les actions.

Or papier

L’or papier me semble présenter un désavantage majeur par rapport à l’or physique : en cas de retour à l’état nature, il semble douteux que nous en voyons la couleur.

Les avantages de l’or papier par rapport à l’or physique me semblent être les suivants :

  • La protection contre le risque de vol.
  • Une fiscalité plus avantageuse (au moins dans certains pays).

Si je devais faire un arbitrage entre l’or physique et l’or papier, j’opterais donc pour l’or physique.

SICAV

Les SICAV présentent plusieurs désavantages par rapport à un investissement en actions en direct, à mon sens :

  • Des frais plus importants (droit d’entrée, de sortie, de performance, etc…).
  • Le coût de l’intermédiaire.
  • L’intérêt du gestionnaire n’est pas nécessairement aligné à celui de l’investisseur. Il s’expose au risque d’être mal conseillé.
  • L’investisseur individuel n’est pas nécessairement prêt à assumer les risques pris par le gestionnaire.
  • En raison de la profondeur de marché, le gestionnaire n’a pas accès à des actions faiblement liquides ce qui induit une réduction des opportunités.
  • La performance du fonds est liée au comportement des autres investisseurs du fonds : le meilleur gestionnaire peut être contraint de vendre contre son gré au mauvais moment, si les investisseurs décident de vendre sous l’effet de la panique lors d’une chute des titres du portefeuille, accentuant la contre-performance.

Je préfère aux SICAV l’investissement en actions en direct.

Obligations

Les obligations ont une performance historique inférieure à celle des actions, comme le montrent par exemple les études de Jérémy Siegel. Ce support expose l’investisseur au risque de faillite de l’entreprise.

L’une des caractéristiques intéressantes des obligations est la régularité du rendement, par rapport aux actions (le paiement d’un dividende peut être stoppé, par exemple). Pour cette raison, je n’exclue pas, à terme, d’investir sur ce type de support (par exemple, si mes revenus salariés devaient décroître, le cas échéant).

Monétaire

Les placements monétaires ont un rendement inférieur à celui des obligations ou des actions, comme le montrent les études de Jérémy Siegel.

Un placement monétaire peut être un outil intéressant en cas de déflation. J’ai également déjà utilisé ce support en position d’attente.

Matières premières

J’ai un a priori positif sur le marché des matières premières sans avoir approfondi la question à ce stade. Mon approche consisterait à construire un modèle de valorisation des matières premières et de comparer prix à la valeur pour me positionner à l’achat quand le premier me semble très inférieur au second.

Produits dérivés

J’ai un avis mitigé sur les produits dérivés. Les produits dérivés pour les investisseurs individuels (turbo, warrants, etc…) me semblent s’adresser à un public de joueurs de casino (levier très important, notamment, et coût du facteur temps).

Par contre, les produits dérivés me semblent également ouvrir des possibilités que l’investissement en actions ne permettrait pas ou pas de manière aussi directe, par exemple, couvrir un risque de change, etc… De ce fait, ce type de support me semble intéressant.

Immobilier papier

Je préfèrerais l’immobilier papier (décoté) à l’immobilier physique si mon banquier était prêt à me faire un emprunt dans les conditions de celui d’un emprunt immobilier physique (y compris en réduisant le montant du crédit pour tenir compte du levier indirect). Ce n’est malheureusement pas possible en pratique.

Immobilier commercial ou de bureau

Je n’exclue pas d’investir à terme dans l’immobilier commercial ou de bureau, qui me semblent une alternative intéressante à l’immobilier résidentiel, car ce type d’investissement permet de réduire le coût en temps de la gestion, par rapport à l’immobilier locatif résidentiel.

Conclusions

Cet article n’a pas vocation à lister de manière exhaustive toutes les classes d’actifs mais décrit simplement mes idées sur certaines classes d’actifs usuelles. N’hésitez pas à le compléter, en postant en commentaires les supports d’investissement que vous utilisez en précisant leurs avantages et inconvénients.

Les chroniques de l’investisseur chronique : résidence principale ou investissement ?

chronique investisseurCe texte fait partie de la série proposée par notre ami-chroniqueur Laurent Muller.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre ami.

 

L’achat d’une résidence principale ne me semble pas nécessairement la meilleure option, d’un point de vue strictement financier, car il donne l’impression à l’acheteur de faire un investissement qui lui permettra d’épargner les mensualités de son crédit. Mais, il se coupe la possibilité d’effectuer des investissements sur des supports à rendement plus élevé en immobilisant le capital.

L’objet de cet article n’est pas principalement de discuter de l’arbitrage entre l’achat d’une résidence principale et la location mais plutôt d’évaluer un scénario classique d’achat de résidence principale et différents scénario d’investissement.

Cette étude ne tiendra que très partiellement compte de la question de la fiscalité (ne maîtrisant pas la fiscalité des résidents français et celle-ci étant par nature propre à chaque situation). Elle ne tiendra pas non plus compte de l’évolution des prix des biens immobiliers (à la hausse comme à la baisse) ni de l’inflation (qui n’a pas en réalité un impact significatif sauf pour le scénario 3, car c’est le seul scénario dans lequel l’investisseur n’est pas propriétaire d’un bien immobilier).

Certaines hypothèses pourraient sembler erronées ou irréalistes :

  • Un rendement sur placement actions de 16 % (il s’agit cependant de ma performance personnelle en bourse depuis 2007, sans prétendre d’ailleurs pouvoir la reproduire dans le futur).
  • Un rendement sur placement actions de 8 % (je pense pouvoir atteindre ce niveau de performance dans le futur).
  • Un rendement brut de 12 % pour un investissement locatif (il s’agit du rendement de mon bien immobilier).

Scénario 1 : Achat d’une résidence principale

Prix de la maison: 250 000 euros.

Frais de notaire: 20 000 euros (financé par apport personnel).

Emprunt à 100 % du prix (hors frais de notaire).

Mensualités (emprunt sur 10 ans à 2,45 % TEG, assurance à 0,25 %): 2 403 euros / mois (assurance comprise).

Travaux: 1 000 euros / an.

Taxe foncière: 1 000 euros / an.
Capitalisation au bout des 10 ans: 230 000 euros (250 000 euros pour la maison – 20 000 euros de taxe foncière et de travaux).


Scénario 2: Location d’un bien équivalent, investissement du capital en actions et investissement locatif immobilier (mêmes conditions de crédit)

Coût de la location d’un bien équivalent à la maison de 250 000 euros: 1 000 euros / mois (je prends ici comme hypothèse un ratio « équilibré » de 250 entre prix et loyer, sachant que pour ma résidence principale dont je suis locataire ce ratio est situé autour de 400 et pour mon investissement locatif, il est situé autour de 100).

Prix de l’investissement locatif: 250 000 euros (attention, il ne s’agit pas du même bien que la résidence principale achetée dans le premier scenario, mais d’un bien optimisé pour le rendement locatif, au même prix, comme un immeuble de rapport d’appartements de petites surfaces ou la rénovation d’appartements achetés à bas prix).

Frais de notaire: 20 000 euros (financé par apport personnel).

Financement par crédit amortissable de 250 000 euros.

Taux d’intérêt: 2,45 % TEG + assurance à 0,25 %.

Mensualités (emprunt sur 10 ans à 2,45 % TEG, assurance à 0,25 %): 2 403 euros / mois (assurance comprise).

Rendement brut: 12 %

Rendement net: 6 % en tenant compte de l’impôt sur le revenu, des cotisations sociales, de la taxe foncière, des travaux, des assurances, etc…

Loyers: 1 250 euros / mois.

Montant à investir par mois en actions : 250 euros (=2 403 – 1 000 + 1 250 -2 403).

  • Taux de 8% / an: 43 000 euros à l’échéance.
  • Taux de 16 % / an: 64 000 euros à l’échéance.

Capitalisation au bout des 10 ans (taux de placement à 8 %): 293 000 euros (250 000 euros +43 000 euros).

Capitalisation au bout des 10 ans (taux de placement à 16 %): 314 000 euros (250 000 euros + 64 000 euros).


Scénario 3: Location d’un bien équivalent, investissement du capital en actions

Dans cette option, les frais de notaire de 20 000 euros et le différentiel entre mensualités du crédit et loyers (soit 1 403 euros) sont investis en actions.

Capitalisation au bout des 10 ans (taux de placement à 8 %): 287 000 euros.

Capitalisation au bout des 10 ans (taux de placement à 16 %): 447 000 euros.

Attention, dans ce scenario, il n’a pas été tenu compte de l’inflation, qui l’impacte défavorablement.


Scénario 4: Location d’un bien équivalent, investissement du capital en actions et investissement locatif immobilier (crédit in fine à 110 %)

Cette option (qui n’est pas nécessairement réaliste en pratique) montre l’intérêt du crédit in fine et de l’emprunt à 110 % couplé à un investissement en actions réussi, s’il est possible d’obtenir ces conditions.

Coût de la location d’un bien équivalent à la maison de 250 000 euros: 1 000 euros / mois.

Placement des 20 000 euros (correspondant aux frais de notaire) et du différentiel entre mensualités du crédit et coût de la location (= 1 403 euros/mois = 2 403 euros/mois – 1 000 euros/mois) en actions:

  • Taux de 8% / an: 287 000 euros à l’échéance.
  • Taux de 16 % / an: 447 000 euros à l’échéance.

Prix de l’investissement locatif: 250 000 euros + 20 000 euros de frais de notaire.

Financement par crédit in fine de 270 000 euros

Taux d’intérêt: 2,95 % TEG + assurance à 0,25 % (le taux d’intérêt d’un crédit in fine proposé par un banquier pour m’acheter un bien immobilier était de 0,5 % supérieur à celui d’un crédit classique).

Rendement brut: 12 %

Rendement net: 6 % en tenant compte de l’impôt sur le revenu, des cotisations sociales, de la taxe foncière, des travaux, des assurances, etc…

Epargne annuelle: 250 000 * (6 %-2,95%-0,25%)= 7 000 euros

  • Placement de cette épargne à 8 % / an: 101 000 euros
  • Placement de cette épargne à 16 % / an: 149 000 euros

Capitalisation au bout des 10 ans (taux de placement à 8 %): 368 000 euros (287 000 euros + 101 000 euros -20 000 euros)

Capitalisation au bout des 10 ans (taux de placement à 16 %): 576 000 euros (447 000 euros + 149 000 euros – 20 000 euros)

 

Conclusions

L’achat d’une résidence principale ne semble pas nécessairement une bonne option, d’un point de vue strictement financier (ce qui me semble conclusion contre-intuitive intéressante) :

  • L’investissement dans une résidence principale est tentant car le propriétaire a l’impression de ne pas payer de loyers et de ne plus avoir à en payer, une fois le bien acquis. En réalité, il ne tient pas compte du coût de l’immobilisation du capital et du fait que ses loyers seront inférieurs aux mensualités du crédit. Le rendement de la mise en location d’une résidence principale est généralement inférieur au rendement que pourrait avoir un investissement locatif d’un prix équivalent. De plus, cette différence est encore plus accentuée quand il est possible de louer sa résidence principale avec un prix / loyer élevé et de louer un bien immobilier locatif équivalent avec un prix / loyer faible.
  • Les écarts s’accroissent encore après la période de 10 ans, même si le propriétaire ne doit plus payer de loyer, en raison du capital accumulé qui peut continuer à croître exponentiellement !
  • Une erreur supplémentaire serait de mettre un apport plus important, ou de rembourser par anticipation.
  • Un crédit in fine et un emprunt à 110 % couplés à un investissement en actions réussi permettent d’optimiser la croissance du capital.
  • L’achat de sa résidence principale est d’autant moins intéressant que les possibilités de placement par ailleurs ont une rentabilité élevée.

Pour ma part, je suis heureux locataire de ma résidence principale. Si j’achète un jour une résidence principale, ce ne sera vraisemblablement pas pour des raisons financières mais plutôt pour des questions de confort, de liberté dans l’aménagement de mon intérieur ou des raisons affectives.

N’hésitez pas à intervenir en commentaire de manière constructive, notamment pour proposer votre schéma idéal d’allocation d’actifs d’un point de vue strictement financier, ou simplement pour exprimer votre accord ou désaccord de manière argumentée. Je vous exposerai dans mon prochain article mon allocation d’actifs qui s’écarte du deuxième scénario exposé (notamment pour respecter un principe qui m’est cher : l’endettement doit être inférieur aux capitaux propres).

Les chroniques de l’investisseur chronique : pourquoi je préfère les actions à l’immobilier ?

chronique investisseurCe texte fait partie de la série proposée par notre ami-chroniqueur Laurent Muller.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre ami.

 

Je vais essayer d’expliquer dans cet article pourquoi je préfère intrinsèquement les actions à l’immobilier résidentiel (résidence principale ou investissement locatif non meublé en direct). A ceux qui pourraient penser que je suis complaisant vis-à-vis de l’investissement en actions, je précise que mon patrimoine est actuellement équiréparti entre immobilier et actions.

 

Actions

Les actions permettent de diversifier son patrimoine à la fois de manière sectorielle et géographique. L’immobilier physique induit par nature la concentration sur un faible nombre de biens représentant une fraction importante de son patrimoine. La concentration n’est pas nécessairement une mauvaise chose théoriquement, de mon point de vue (les actionnaires d’Apple entrés en 2003 ne me contrediront pas), si l’on maîtrise tous les paramètres, ce qui n’arrive probablement jamais en pratique.

Une action est par nature dynamique. La valeur d’une entreprise peut croître ou décroître. L’entreprise est constituée d’être humains : c’est un organisme vivant, pour le meilleur ou pour le pire !

L’immobilier semble en haut de cycle (d’après les courbes de Jacques Friggit rapportant les prix de l’immobilier au revenu moyen par ménage). Les actions semblent également globalement surévaluées par rapport à l’économie réelle (bien que sur le marché français, nous nous trouvons toujours à – 30 % du dernier maximum relatif de 2007 pour le CAC40).

Les actions sont plus liquides que l’immobilier. Les frais de transaction sont faibles (0,2 % pour une opération d’achat/vente chez l’un de mes courtiers, sans droits de gardes). Les transactions peuvent être exécutées instantanément, dans la limite de la profondeur de marché. Les frais de transaction d’un bien immobilier (frais d’agence, frais de notaire, etc…) sont élevés (généralement supérieurs 15 %) et les délais d’une vente ou d’un achat se comptent en mois. Pour les deux types d’actifs, l’investissement peut être bloqué sur une période longue si le prix descend en-dessous de la valeur du bien acheté, afin de ne pas vendre à perte.

Le coût en temps de la gestion d’un portefeuille d’actions est fixe, quel que soit le montant investi (hors problématiques spécifiques liées à la profondeur de marché, par exemple). Pour l’immobilier, il existe une relation grosso modo linéaire entre le patrimoine investi et le temps de gestion (pour des biens de même surface situés au même endroit).

Les actions ont une performance historique supérieure à celle de l’immobilier, notamment d’après Robert Shiller, professeur d’économie à Yale, prix Nobel d’économie 2013 et spécialiste de l’immobilier.

Les actions sont plus volatiles que l’immobilier. En considérant la volatilité comme une mesure du risque, les investissements en actions sont plus risqués. De mon point de vue, il est plus facile de construire un modèle de valorisation d’un bien immobilier, en le considérant uniquement sous l’aspect financier, comme je l’ai montré dans mes précédents articles, que celui d’une action. Mais cela ne joue pas nécessairement en défaveur des actions: comme la valeur de l’action est obscurcie, les inefficiences de marché y sont plus accentuées, provoquant des écarts prix / valeur plus importants, pour qui sait évaluer la valeur d’une société de manière conservatrice et a le profil psychologique adéquat.

La fiscalité est pour moi plus avantageuse sur les actions (mais je suis non-résident et connais mal la fiscalité française sur les actions).

Il existe des risques systémiques sur les actifs déposés dans des banques.

 

Immobilier résidentiel

Un bien immobilier est par nature statique. L’investisseur achète des murs. L’amplitude des écarts de prix à la hausse comme à la baisse est moins forte que celle des actions.

Un bien immobilier subit l’usure du temps.

L’immobilier est le seul moyen que je connaisse permettant d’utiliser un effet de levier sur son patrimoine, dans des conditions de crédit intéressantes pour l’investisseur individuel, notamment sur le taux. Il existe d’autres possibilités de crédit (comme le crédit lombard par exemple) mais qui ne s’effectuent pas dans des conditions aussi bonnes que celles d’un emprunt immobilier. Ce point positif justifie à lui seul l’investissement immobilier et c’est pour cette raison (couplée à la possibilité d’un rendement brut supérieur à 10 %) que j’investis dans ce secteur.

Un bien immobilier peut avoir une valeur affective. Pouvoir aménager son habitat à sa convenance, en fonction de ses goûts et du niveau de confort souhaité n’est pas à négliger.

L’immobilier nous ancre à un endroit, limitant notre mobilité (opportunités professionnelles plus difficiles à concrétiser, problèmes de voisinage plus accentués car inscrits dans la durée, etc…).

Les besoins immobiliers, en terme de surfaces et de caractéristiques, varient fortement au cours de la vie : étudiant, couple sans enfant, couple avec enfant, couple avec enfants envolés du nid, troisième âge. Acheter un bien immobilier fixe la surface pour une période longue.

Les locataires peuvent être contraints de déménager.

L’investissement immobilier (hors résidence principale) a l’avantage de pouvoir être payé par le locataire (hors vacances locatives, et apport personnel du crédit). Il permet également de générer un revenu stable contrairement aux actions.

 

Conclusion

Les actions me semblent intrinsèquement mieux correspondre à mes attentes d’investisseur que l’immobilier résidentiel. L’immobilier résidentiel a, quant à lui, l’avantage de permettre d’utiliser l’effet de levier dans des conditions de crédit satisfaisantes pour le particulier et de générer un revenu assez stable pour un investissement locatif.

Si vous deviez effectuer un choix binaire entre ces deux supports, par ailleurs pas nécessairement opposés, lequel aurait votre préférence et pour quelle raison ?

D’autres classes d’actifs ont-elles votre préférence et pour quelles raisons (obligations, REIT, SIIC, SCPI, OPCI, métaux précieux, produits dérivés, matières premières, fonds, monétaires, bureaux, immobilier meublé, commerces, etc…) ?

Les chroniques de l’investisseur chronique : un investissement immobilier

chronique investisseurCe texte est le 2e article de la série proposée par notre ami-chroniqueur Laurent Muller.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre ami.

 

Dans mon précédent article, j’ai expliqué la méthode que j’ai utilisée pour sélectionner un bien immobilier. Après la théorie passons à la pratique. Je vous propose une analyse critique du bien dont je suis en train de faire l’acquisition.

 

Le choix du lieu

Après une étude comparative de plusieurs villes françaises, mon choix s’est porté sur Mulhouse car si cette ville souffre d’un déficit évident d’image (qui voudrait a priori acheter un bien immobilier à Mulhouse ?), les rendements locatifs bruts y sont élevés sans avoir un prix de l’immobilier excessif et les fondamentaux sont globalement bons sans être exceptionnels :

  • L’Alsace est l’une des régions les plus riches de France et économiquement dynamique (4ème région en PIB/habitant sur 22 en France métropolitaine).
  • La proximité de la Suisse et de l’Allemagne place Mulhouse en position de ville frontalière bien que Saint-Louis absorbe la plupart des frontaliers.
  • La proximité des Vosges rend le cadre agréable.
  • L’arrivée récente du TGV est un facteur dynamisant.
  • Le climat dans la ville s’est apaisé.
  • La ville a rénové le centre Porte Jeune et installé des lignes de tram.
  • La présence des usines Peugeot est un point fort pour l’économie mais également un point faible car la ville est dépendante de cette entreprise.
  • Mulhouse est une ville globalement équivalente à Metz, par exemple, en terme d’habitants, de répartition de propriétaires / locataires, de revenus… mais les prix de l’immobilier y sont significativement moins chers.

Mulhouse est l’une des seules villes françaises où les biens immobiliers situés dans la petite couronne sont plus convoités que ceux situés intramuros, à l’exception des quartiers suivants : Rebberg, hypercentre, Salengro et Nordfeld. Je me suis donc intéressé aux biens situés dans ces quartiers et dans la petite couronne de la ville.

Mon immeuble est localisé dans une ville assez bien cotée, ayant les caractéristiques suivantes :

  • Population de plus de 10 000 habitants dans une agglomération de plus de 100 000 habitants.
  • 34 000 euros de revenu annuel moyen par ménage dans la ville (contre 20 000 euros pour Mulhouse).
  • 5 % de logements vacants dans la ville (contre 13 % à Mulhouse).

 

Constitution du bien

  • Immeuble à deux niveaux des années 1970 (RDC surélevé et étage) avec toit plat.
  • Lot de 14 appartements dans un immeuble en copropriété avec des cabinets de kinésithérapie occupant 20 % de la surface.
  • Composition: 12 F2 et 2 F3.
  • Surface totale habitable cumulée des appartements (hors balcons): 560 m2.
  • Performance énergétique: E / F (mauvaise isolation thermique).
  • Chaudière gaz.
  • 10 appartements loués et 4 appartements vacants à la signature du compromis. 4 appartements ont été libérés pour effectuer les visites, dans le cadre de la vente (2 des 4 appartements ont été loués en l’espace de 2 semaines suite à la signature du compromis; les autres devraient être loués d’ici la vente).
  • Contrats GRL ou GLI pour tous les locataires en place.

 

Volet financier

Prix de vente (frais d’agence inclus et hors frais de notaire): 515 000 euros (540 000 euros avant négociation)

Taxe foncière: 5 326 €.

Prix au m2 des appartements dans la ville :

  • Fourchette basse: 1 100 euros / m2.
  • Prix moyen: 1 570 euros / m2.
  • Fourchette haute: 2 900 euros / m2.

Prix au m2 du bien: 920 euros / m2 (40 % moins cher que le prix moyen du marché).

Du point de vue des locataires, les loyers sont positionnés en-dessous du prix du marché pour la ville, la surface et l’état du bien (d’après les loyers pratiqués sur Mulhouse et environs), ce qui permet de diminuer le taux de rotation et de sélectionner de manière stricte les locataires entrants.

Loyers des F2: 360 euros + 100 euros de charges.

Loyers des F3: 390 euros + 160 euros de charges.

Les loyers annuels charges comprises des F2 représentent seulement 16 % du revenu annuel moyen par ménage mais il faut tenir compte du fait que les appartements seront généralement loués à une personne seule donc ce ratio se situe plutôt autour de 30 % environ en pratique.

Revenu brut mensuel total: 5 100 euros / mois (hors vacances locatives; impayés couverts par assurances GRL/GLI sans franchise).

Rentabilité brute: 12 % (rentabilité nette autour de 7 %).

 

Emprunt: 515 000 euros à 2,45 % à taux fixe sur 10 ans + assurance une tête à 0,25 % (idéalement, j’aurais préféré un emprunt in fine à 110 % sur une période plus longue mais les conditions auraient été moins intéressantes).

Mensualités de l’emprunt: 4 950 euros / mois.

Niveau d’endettement et risques financiers : l’endettement est inférieur à mon patrimoine net liquide. Je peux avancer le besoin en fond de roulement ou faire face à d’éventuels imprévus, le cas échéant. Mon salaire relativement élevé et les mensualités de l’emprunt devraient permettre de financer cette acquisition sans avoir recours à mes capitaux par ailleurs.

 

Analyse critique détaillée

Nombre de biens à gérer. J’anticipe un coût temps de 4 jours par mois en considérant les éléments suivants (ce problème pourrait être mitigé en déléguant la gestion à une agence) :

  • Suivi des loyers et régularisations de charges.
  • Changements de locataires / visites.
  • Suivi des travaux.
  • Gestion des problèmes locataires.

— Situé dans une rue passante (y compris faible trafic de camions) et avec une rue passante derrière en retrait (probablement le coin de la ville de plus bruyant, excepté les habitations en bordure de la voie ferrée, mais c’est une petite ville de 10 000 habitants).

Certaines salles de bain « années 1970 » à carrelage jaune pâle.

L’électricité n’est pas séparée par appartement (eau/gaz/électricité dans les charges). Il faudra effectuer des travaux pour installer des compteurs séparés, ce qui pourrait grever la rentabilité de 2 % brut.

Les parties communes intérieures (excepté le sol) font vieillottes: faux-plafonds en damier jaune et bleu et murs à repeindre.

L’immeuble avait mauvaise réputation, avant le ravalement de façade et la rénovation des appartements, il y a une quinzaine d’années (lorsque l’immeuble était un hôtel).

Isolation thermique de la bâtisse. Lors du prochain ravalement de façade, il faudra faire une isolation par l’extérieur.

Cuisines basiques.

Toit plat (bien qu’il n’y ait apparemment pas eu de problèmes d’étanchéité jusque là) intrinsèquement moins bon à mon avis vu les problèmes potentiels d’étanchéité (malgré l’avantage de ne pas avoir de chambres mansardées sous le toit), bien que je ne sois pas un expert en toiture.

La copropriété avec des cabinets de kiné (qui possèdent 20 % de l’immeuble: le RDC à gauche entièrement séparé) implique une latitude pour la gestion et l’autonomie de l’immeuble. La chaudière, l’eau, le gaz et l’électricité des cabinets de kiné sont séparés de ceux du reste de l’immeuble.

Pas de box en sous-sol: espaces à la cave globalement propres (hormis l’ancienne piscine de l’hôtel remplie de déchets de chantier) mais pas de box pour les locataires. Espaces éventuellement aménageables pour stockage entreprise voire appartements (moyennant d’importants travaux de rénovation).

Petits travaux de remise aux normes incendies (alarmes, plan de l’immeuble).

+ Rompt avec la monotonie de l’immeuble traditionnel mulhousien avec toilettes en demi-étage.

+ Appartements dans un état correct sans plus.

+ Immeuble datant des années 1970. Il avait vocation à accueillir une clinique (jamais achevée), ce qui explique la qualité intrinsèque de la bâtisse. La partie que j’achète a été transformée en hôtel puis en appartements.

+ Le règlement de copropriété permet la vente des appartements à l’unité.

+ Proximité bus / écoles / gare.

+ Chaudière commune gaz qui semble de bonne qualité.

+ 20 places de parking autour de l’immeuble / cour derrière à droite goudronnée.

+ 2 niveaux seulement (et le RDC est en demi-étage donc pas directement sur la rue). Les normes incendie sont moins contraignantes que celles d’un immeuble à la verticale (correspond à la deuxième famille).

+ Double-vitrage (bonne isolation phonique du bruit de la circulation pour les appartements donnant sur la rue) et volets roulants.

+ Carrelage bien posé au sol dans les appartements / peinture bien faite dans les appartements. Peu de risque de saccage par les locataires (pas de plancher en bois ni d’installations « fragiles »).

+ Accès possible au toit par la cage d’escalier.

+ Concentration de l’investissement dans un bien unique, plus facile à gérer (bloc à l’horizontal). Des économies temps/argent peuvent être dégagées dans la gestion mutualisée (un toit unique, une chaudière, un système électrique, un extérieur, une porte d’entrée, un espace commun, etc…).

+ Impayés d’un locataire en place.

+ Voisinage correct (et immeuble 4 façades).

+ Durée moyenne des locations : entre 2 et 3 ans.

+ Taux de vacances locatives par appartement de 1 mois tous les 2 à 3 ans.

+ Risques naturels et technologiques limités aux risques sismiques de niveau 3 (comme toutes les villes autour de Mulhouse).

++ Le vendeur ne semble pas chercher à vendre en raison de problèmes spécifiques à ce bien (il vend une demi-douzaine d’immeubles en raison d’un déménagement).

++ Qualité intrinsèque du bâtiment et des murs (qui ne sonnent pas creux). Pas de gros travaux à prévoir à court terme (ravalement de façade, toit).

+++ Rapport qualité / prix / position géographique pour le propriétaire et pour les locataires.

+++ Rentabilité brute de 12 % avec un loyer pour les locataires inférieur au prix du marché, pour ces surfaces (avec 450 euros charges comprises le locataire a le logement et eau, gaz, électricité et chauffage payés).

 

Conditions qui m’ont permis d’obtenir un prix inférieur au marché

  • J’ai lu des centaines d’annonces et visité une vingtaine d’immeubles.
  • L’achat d’un immeuble me permet de bénéficier d’un prix au m2 plus avantageux qu’un appartement individuel.
  • J’ai légèrement négocié le prix de vente.
  • Ma situation financière solide m’a permis de donner au vendeur l’accord de principe de plusieurs banques avant signature du compromis.
  • Le vendeur vend une demi-douzaine d’immeubles et déménage.
  • Peu d’acquéreurs vu la taille et le montant (pour les acheteurs potentiels locaux).

 

Conclusions

L’immeuble me semble présenter une belle marge de sécurité (hors éventuelles surprises), pour un bien dans un état correct (travaux à moyen/long terme à prévoir), bien situé (hors bruit), que j’acquiers à bon prix dans un marché où les acquéreurs sont peu nombreux.

J’apprécie la relation gagnant-gagnant avec les locataires qui bénéficient, malgré la rentabilité brute élevée favorable au propriétaire, d’un loyer au m2 en-dessous de celui du marché, pour ce type de bien.

Le temps de gestion est significatif (probablement 4 journées par mois en moyenne) mais je préfère dans un premier temps gérer le bien en direct pour acquérir de l’expérience dans le domaine. Il semble qu’il y ait de la demande pour ce type d’appartements donc les éventuels locataires sortants ne devraient pas être trop difficiles à remplacer. En cas de besoin, je pourrais également déléguer la gestion à une agence, car mon choix n’est pas principalement financier.

Cet investissement est aussi un bon moyen de lutter contre l’inflation en utilisant l’effet de levier et me permet de bénéficier des taux d’intérêt historiquement bas.

Mon projet n’est pas a priori de revendre le bien à terme, une fois le prêt remboursé, pour matérialiser une éventuelle plus-value (sauf si les conditions devaient être exceptionnelles, ce qui ne devrait pas être le cas en pratique, vu que j’achète en haut de cycle), mais de l’utiliser comme garantie pour des emprunts me permettant de conserver un levier raisonnable sur mon patrimoine (dans 10 ans) et également pour avoir une source de revenus assez stables.

En cas de revente, ce qui n’est pas le scénario actuellement envisagé, j’essaierai de vendre les appartements à l’unité, après rénovation, pour obtenir une plus-value importante, bien que je doute que le marché soit d’humeur à absorber la mise en vente simultanée de 14 biens équivalents rapidement.

A vous de donner votre opinion sur ce projet en commentaire.

Si vous pensez que l’investissement immobilier est mon domaine de prédilection, il me reste à vous convaincre que je lui préfère encore l’investissement en actions, comme je l’expliquerai dans ma prochaine chronique.

 

Les chroniques de l’investisseur chronique : une approche de l’investissement immobilier

Comme nous l’avions laissé sous-entendre la semaine dernière, l’équipe des daubasses a récemment fait la connaissance de Laurent Muller, un sympathique investisseur alsacien.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre nouvel ami.

chronique investisseurMais tout d’abord, Laurent, qui es-tu ?

Après avoir achevé ma formation d’ingénieur, en France, en 2000, j’ai occupé des postes de chef de projets dans plusieurs entreprises internationales, à l’étranger.

Si j’ai par mégarde été le déclencheur de l’éclatement de la bulle Internet, à cette maladresse s’ajoute le mauvais goût de n’avoir pas su en profiter. Dès mes premiers placements sur fonds actions, j’ai obtenu une performance à deux chiffres mais il a fallu attendre quelques années pour supprimer le signe négatif qui les précédait. L’approche valeur m’a réconcilié avec l’investissement actions et m’a permis de passer la crise de 2007 sans douleur.

Ayant récemment décidé d’acheter un bien immobilier en France, j’en déduis logiquement, sans avoir le talent prédictif de Jacques Friggit, que nous avons atteint un haut de cycle. Nul doute que mes prédispositions à déclencher des crises trouveront là encore un terrain favorable.

Vous l’aurez compris, je suis un jeune investisseur, auquel, je l’espère, vous pardonnerez la candeur.

Une approche de l’investissement immobilier

 

Finalisant actuellement un projet d’acquisition d’un bien immobilier localisé en France, je propose de décrire la démarche que j’ai suivie pour cet investissement locatif. Etant débutant dans le domaine de l’investissement immobilier, cette analyse est à prendre avec les précautions qui s’imposent.

 

Choisir le marché

L’idée principale qui a orienté mon choix était de trouver un marché de niche dans lequel les inefficiences de marché permettraient de bénéficier de décalages importants entre prix et valeur.

Un premier marché que j’ai immédiatement écarté est celui des biens immobiliers à rénover, non qu’il ne me paraisse pas pertinent mais car débutant dans le domaine, il me semblait prudent de ne pas choisir cette option.

Un second marché qui m’a paru intéressant est celui des immeubles locatifs résidentiels dans l’ancien en bon état, plutôt que celui des appartements individuels, pour plusieurs raisons :

  • L’achat d’un immeuble fait mécaniquement bénéficier à l’investisseur d’un effet volume, permettant d’obtenir un prix au m2 inférieur à celui des appartements le composant vendus à l’unité.
  • L’acquéreur n’est pas en concurrence avec les particuliers qui veulent acheter leur résidence principale.
  • Il est possible de revendre les appartements à l’unité donc de bénéficier des conditions de vente d’un marché plus efficient.
  • L’investisseur a la liberté de gestion de son immeuble (pas de syndic de copropriété).

Je n’ai pas évalué les marchés des commerces, des bureaux, des meublés, des places de parking, des terrains ou du neuf, par exemple.

 

Choisir le moment

Les prix de l’immobilier (notamment rapportés au revenu moyen par ménage) sont historiquement élevés, comme le montrent les courbes de Jacques Friggit  et les volumes de transaction ont déjà significativement baissé. Il semble donc que nous soyons en haut de cycle immobilier.

D’autre part, les taux d’intérêts sont historiquement bas et acheter un bien immobilier constitue une bonne protection contre le risque possible d’inflation.

Si les prix paraissent globalement élevés, les taux d’intérêts le sont également. La situation est donc défavorable mais le risque mitigé.

 

Choisir le lieu

Je souhaitais investir dans une agglomération de plus de 100 000 habitants, ayant des prix au m2 raisonnables par rapport à ceux de l’immobilier en France, en général, surévalués.

J’ai réalisé une étude comparative de plusieurs villes françaises avant d’arrêter mon choix, en
considérant notamment les paramètres suivants :

  • Nombre d’habitants.
  • Prix moyen au m2.
  • Revenu annuel moyen par ménage.
  • Répartition propriétaires / locataires.
  • Moyenne d’âge de la population.
  • Pourcentage de logements vacants.
  • Situation économique.
  • Ville étudiante.
  • Eloignement.

 

Critères fins

  • Rentabilité brute supérieure à 10 % et nette à 6 % (hors vacances locatives) avec des loyers inférieurs à ceux du marché.
  • Bien immobilier structurellement sain ne nécessitant pas de travaux immédiats.
  • Prix au m2 significativement plus faible que le prix moyen du marché dans la localisation (par exemple, 30 % moins cher).
  • Loyers charges comprises représentant moins de 30 % du revenu annuel moyen par ménage dans le quartier où le bien est situé.
  • Durée moyenne des locations supérieure à 2 ans.
  • Taux de vacances locatives par appartement inférieur à un mois tous les deux ans.
  • Pas d’impayés.
  • Locataires en place permettant de contracter une assurance risques locatifs.
  • Bonne localisation :
    • Grande ville (> 100 000 habitants) plutôt que campagne.
    • Pas de nuisance directe (4 voies, chemin de fer, aéroport, canal, industrie, proximité d’une centrale nucléaire, pas de servitude, etc…).
    • Voisinage correct.
    • Revenu moyen par ménage supérieur à celui des villes et quartiers environnants.
    • Zone économiquement dynamique.
    • Proximité des commerces, écoles, parcs.
    • Endroit calme plutôt que bruyant.
    • Présence de parking.
    • Faible exposition aux risques naturels et technologiques.
    • Proximité du domicile de l’acquéreur.
    • Pas de servitudes.
    • Prix de l’acquisition inférieur au patrimoine net liquide.

 

Quelques idées pour obtenir un prix très inférieur à celui du marché

  • Evaluer un très grand nombre de biens et être patient: la probabilité de trouver une pépite augmente en proportion de la quantité de sable passée au tamis.
  • Bénéficier de l’effet volume par l’achat d’un immeuble.
  • Négocier le prix de vente.
  • Investir pour un montant que peu d’acquéreurs locaux peuvent payer (ou plus exactement sur un marché où il existe peu d’acquéreurs).
  • Trouver un vendeur pressé.
  • Acheter un bien avec travaux (dans lequel les acquéreurs potentiels ont du mal à se projeter).
  • Avoir une situation financière solide (pouvoir acheter le bien avec ses liquidités et/ou salaire supérieur aux revenus locatifs) lorsque le vendeur a déjà fait face à une situation de non-obtention de financement par un autre acquéreur potentiel.
  • Trouver un vendeur qui vent plusieurs biens simultanément.

 

Conclusion

Après avoir lu des centaines d’annonces et visité une vingtaine d’immeubles depuis deux ans, j’ai opté pour le bien dont je suis en train de faire l’acquisition, respectant globalement les critères exposés. Mon prochain article analysera en pratique ce dossier dans le détail. En attendant, n’hésitez pas à partager, en commentaires de cet article vos expériences ou vos idées pour obtenir un prix très inférieur à celui du marché, dans le domaine de l’immobilier.

 

L’immobilier industriel vaut-il plus ou moins que sa valeur aux livres ?

 

Comme vous l’avez certainement remarqué, cher lecteur, nous avons en portefeuilles de nombreuses daubasses labellisées VANE. Pour résumer, ce sont des entreprises qui ont d’importants collatéraux en immobilier (terrain et/ou immeubles). La plupart des VANE que nous détenons en portefeuille ou que nous avons en watching list ont des actifs constitués de terrains et d’immeubles à vocation industrielle. Nous vous entendons déjà : « ouais, ça vaut rien ce genre d’actif ! ».

Continuer la lecture de L’immobilier industriel vaut-il plus ou moins que sa valeur aux livres ?

Question des lecteurs (13) : Depuis que vous avez décidé d’ajouter l’immo aux nets-nets, pouvez-vous déjà en tirer des conclusions quant à la …

………………… pertinence de cette extension de la notion de net-net ?  

Difficile, cher lecteur, de déjà tirer un enseignement sur l’investissement en « net estate » (notre première acquisition date d’à peine trois mois).

Cependant, il nous semble, a priori, que les sociétés achetées sous leur VANE sont plus solides que les net-net : des collatéraux importants, moins d’actions privilégiées et souvent, à défaut de bénéfices, des Ebitda positifs.

Par contre, elles semblent, généralement, receler moins d’actifs cachés (intangibles du style savoir-faire, licence ou marque) que les net-net. Nous croyons que ce n’est pas dû à leur statut de « net estate »mais bien à la répartition sectorielle : avec les net-net, nous avons pas mal de technos (ces sociétés nécessitent souvent peu d’investissement et ont juste, comme actifs tangibles, des stocks et des créances).

Avec les « net estate », on s’oriente vers des sociétés plus industrielles, nécessitant des investissements en immobilisés plus importants.

Des explosions sur quelques mois comme Netlist ou Value Vision Media nous semblent plus difficiles à obtenir avec les VANE mais nous pensons que nous sommes mieux protégés en cas de retournement de tendance et avons également la conviction que ce segment, à long terme, nous permettra aussi de surperformer le marché.

Question des lecteurs : pourquoi une société comme "Les Nouveaux Constructeurs" ne se trouve-t-elle pas dans votre portefeuille ?

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La société « Les Nouveaux Constructeurs » aurait pu, en terme de sous évaluation, largement faire partie de notre portefeuille au moment de sa création et encore à l’heure actuelle, elle reste sous évaluée (même si la hausse du cours a fortement réduit cette sous évaluation).

Ce qui nous a empêché d’acquérir cette entreprise, c’est son endettement élevé.

Comme vous le savez, notre méthode est basée sur des critères très stricts : non seulement nous exigeons une forte sous évaluation par rapport à son fond de roulement net (ou VANN) ou la VANE mais nous exigeons également une solvabilité élevée.

Sur ce dernier point, LNC ne satisfaisait pas nos critères : la solvabilité de 27 % sur base des comptes 2008 était largement inférieur au 40 % qui constitue un critère incontournable.

A l’époque, nous avions finalement opté pour un autre promoteur immobilier, britannique celui-là, Barrat Development, aussi sous évalué que LNC par rapport à son actif net net mais au bilan plus solide (solvabilité de 47 %).

Néanmoins plusieurs lecteurs/abonnés nous demandent notre avis sur Les Nouveaux Constructeurs. Cela tombe bien : si le promoteur cher à Olivier Mitterand ne répondait pas aux critères automatiques nécessaires pour être sélectionnable au portefeuille de notre club, plusieurs d’entre nous en ont acquis pour leurs portefeuilles personnels tant la sous évaluation leur semblait importante (et surtout, une analyse approfondie les a convaincu qu’il était possibible, par un pilotage intelligent de la direction, de maîtriser cet endettement).

Après la jolie hausse de cette année, la société semble toujours bel et bien sous évaluée : sur base des comptes 2008 (les compte 1S09 ne sont pas encore publiés, les sociétés européennes étant, de manière générale, beaucoup moins efficaces sur ce plan que leurs consoeurs d’outre Atlantique), la VANN s’établit à 10,1 euros par action et la VANE à 11,3 euros. Nous ne développerons pas ici une analyse complète sur LNC puisque celle-ci n’est pas présente dans le portefeuille du blog mais souhaitons attirer l’attention des lecteurs qui souhaiteraient calculer la valeur de mise en liquidation volontaire sur les engagements hors bilan de la société (garantie de bonne fin et engagement de loyers à payer).

Lorsque les comptes semestriels seront – enfin – disponibles, nous reviendrons de manière approfondie sur cette société. Un pronostic (même si nous ne nous livrons pas volontier à ce genre d’exercice) : les stocks seront en forte baisse grâce à la prudente gestion du besoin en fond de roulement de la direction et, corolaire, l’endettement également, ce qui pourrait peut-être rendre à LNC une solvabilité suffisante pour devenir « éligible » au portefeuille « daubasses ». Par contre, nous pensons que le résultat net de cette première moitié d’année pourrait encore décevoir certains, en tout cas les investisseurs à courte vue basant leur décision sur base de la seule dernière ligne du compte de résultat.

De toute manière, si ce pronostic sur le résultat s’avérait faux, cela ne changerait pas grand chose de notre point de vue : en tant que fidèle lecteur, vous savez que ce qui importe pour nous, ce sont les actifs d’une société.