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Les chroniques de l’investisseur chronique : un investissement immobilier

chronique investisseurCe texte est le 2e article de la série proposée par notre ami-chroniqueur Laurent Muller.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre ami.

 

Dans mon précédent article, j’ai expliqué la méthode que j’ai utilisée pour sélectionner un bien immobilier. Après la théorie passons à la pratique. Je vous propose une analyse critique du bien dont je suis en train de faire l’acquisition.

 

Le choix du lieu

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Les chroniques de l’investisseur chronique : une approche de l’investissement immobilier

Comme nous l’avions laissé sous-entendre la semaine dernière, l’équipe des daubasses a récemment fait la connaissance de Laurent Muller, un sympathique investisseur alsacien.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre nouvel ami.

chronique investisseurMais tout d’abord, Laurent, qui es-tu ?

Après avoir achevé ma formation d’ingénieur, en France, en 2000, j’ai occupé des postes de chef de projets dans plusieurs entreprises internationales, à l’étranger.

Si j’ai par mégarde été le déclencheur de l’éclatement de la bulle Internet, à cette maladresse s’ajoute le mauvais goût de n’avoir pas su en profiter. Dès mes premiers placements sur fonds actions, j’ai obtenu une performance à deux chiffres mais il a fallu attendre quelques années pour supprimer le signe négatif qui les précédait. L’approche valeur m’a réconcilié avec l’investissement actions et m’a permis de passer la crise de 2007 sans douleur.

Ayant récemment décidé d’acheter un bien immobilier en France, j’en déduis logiquement, sans avoir le talent prédictif de Jacques Friggit, que nous avons atteint un haut de cycle. Nul doute que mes prédispositions à déclencher des crises trouveront là encore un terrain favorable. Continuer la lecture de Les chroniques de l’investisseur chronique : une approche de l’investissement immobilier

L’immobilier industriel vaut-il plus ou moins que sa valeur aux livres ?

Comme vous l’avez certainement remarqué, cher lecteur, nous avons en portefeuilles de nombreuses daubasses labellisées VANE. Pour résumer, ce sont des entreprises qui ont d’importants collatéraux en immobilier (terrain et/ou immeubles). La plupart des VANE que nous détenons en portefeuille ou que nous avons en watching list ont des actifs constitués de terrains et d’immeubles à vocation industrielle. Nous vous entendons déjà : « ouais, ça vaut rien ce genre d’actif ! ».

Evidemment, une usine trouve moins facilement preneur qu’un appartement au centre de Paris. Néanmoins,  nous souhaitons nuancer ce point. En effet, ce genre d’immobilier est moins liquide que l’immobilier résidentiel, car le marché (offre et demande) est très spécifique. Mais avez-vous déjà pensé à tous les avantages qui existent pour un entrepreneur ou une société concurrente de racheter une usine ?

Au-delà des infrastructures déjà en place (réseau d’eau, alimentation électrique adaptée, évacuation des eaux usées, infrastructures de transport et de logistique, …) qui représentent des coûts one-shoot d’installation, un autre élément nous paraît primordial : les hommes. En effet, lorsqu’une entreprise industrielle quelconque met la clef sous la porte ou déménage, il ne faut pas oublier que durant de nombreuses années – voire parfois des générations -, du personnel a été formé, s’est installé à proximité de l’usine… Il y a donc à disposition du repreneur, de l’infrastructure et un bassin d’emploi qui a ses habitudes dans les environs (logement, emploi, famille, relations… ) ! Clairement, c’est un plus indéniable pour le repreneur, même si l’activité peut être totalement différente. Nous ne prenons d’ailleurs pas en compte dans le calcul de la VANE la valeur des équipements qui sont parfois très spécialisés pour une activité, ne valorisant uniquement que le foncier et les bâtiments à 80% leur coûts historiques. Ainsi, la marge de sécurité est maximum car même si la nouvelle industrie n’utilise aucune des installations techniques de son prédécesseur, nous en aurions déjà tenu compte dans nos estimations.

 

Pour illustrer notre propos nous avons relevé grâce au blog de notre confrère « l’entrepreneur boursier » un cas relatif au rachat d’une usine de pâte à papier.

Fortress Paper a racheté les actifs de cette dernière pour 1,2 M CAD. Le CEO de l’entreprise, Chadwick Wasilenkoff, explique : « Nous avons pu acquérir les actifs pour 1,2 millions de dollars. Bien des gens ont pensé que nous étions fous et que c’était probablement trop cher payé. Pourtant, l’assurance à la valeur de remplacement était de 851 millions de dollars. Ces actifs sont à 95 p. 100 idéalement situés pour notre nouveau produit, la pâte pour transformation chimique. En réorientant l’installation et en la convertissant à la production de pâte pour transformation chimique, nous avons pu utiliser ces actifs de 1,2 million dollars qui étaient largement sous-utilisés par le propriétaire précédent et, une fois la conversion achevée, même aux stades initiaux, étant donné le prix courant ou au comptant de la pâte pour transformation chimique, l’usine rapportera des bénéfices d’un peu plus de 200 millions de dollars. » Plus de détails ici.

 

Que retenir de cet exemple ?

L’enseignement que nous pouvons tirer de cet exemple est que des actifs sous-utilisés et donc très largement sous-valorisés par une entreprise peuvent devenir des actifs exceptionnels dans les mains d’un autre entrepreneur.

Enfin, outre les concurrents, l’entreprise qui dispose d’un parc immobilier industriel peut le valoriser en le revendant à un spécialiste qui pourra le gérer.

Nous vous donnons à titre d’exemple une société cotée aux Etats-Unis qui est spécialisée dans l’acquisition, la gestion et le développement d’installations industrielles : DCT Industrial Trust. Il existe aussi des entreprises hyper spécialisées comme Alexandria Real Estate Equities, une foncière qui détient principalement des laboratoires scientifiques.

La vente de l’usine en tant que telle à un concurrent ou la vente des murs à un professionnel sont deux possibilités qui font parti du panel d’opportunités offertes aux entreprises qui détiennent de l’immobilier industriel. Ce sont autant de moyens de valoriser cet immobilier en le sortant de leur bilan.

C’est pourquoi nous pensons que les VANEs ne sont pas des usines à gaz et ont de beaux jours devant elles !

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>> RAPP (Rentabilité à Petit Prix) : la méthode

Question des lecteurs (13) : Depuis que vous avez décidé d’ajouter l’immo aux nets-nets, pouvez-vous déjà en tirer des conclusions quant à la …

………………… pertinence de cette extension de la notion de net-net ?  

Difficile, cher lecteur, de déjà tirer un enseignement sur l’investissement en « net estate » (notre première acquisition date d’à peine trois mois).

Cependant, il nous semble, a priori, que les sociétés achetées sous leur VANE sont plus solides que les net-net : des collatéraux importants, moins d’actions privilégiées et souvent, à défaut de bénéfices, des Ebitda positifs.

Par contre, elles semblent, généralement, receler moins d’actifs cachés (intangibles du style savoir-faire, licence ou marque) que les net-net. Nous croyons que ce n’est pas dû à leur statut de « net estate »mais bien à la répartition sectorielle : avec les net-net, nous avons pas mal de technos (ces sociétés nécessitent souvent peu d’investissement et ont juste, comme actifs tangibles, des stocks et des créances).

Avec les « net estate », on s’oriente vers des sociétés plus industrielles, nécessitant des investissements en immobilisés plus importants.

Des explosions sur quelques mois comme Netlist ou Value Vision Media nous semblent plus difficiles à obtenir avec les VANE mais nous pensons que nous sommes mieux protégés en cas de retournement de tendance et avons également la conviction que ce segment, à long terme, nous permettra aussi de surperformer le marché.

Question des lecteurs : pourquoi une société comme "Les Nouveaux Constructeurs" ne se trouve-t-elle pas dans votre portefeuille ?

La société « Les Nouveaux Constructeurs » aurait pu, en terme de sous évaluation, largement faire partie de notre portefeuille au moment de sa création et encore à l’heure actuelle, elle reste sous évaluée (même si la hausse du cours a fortement réduit cette sous évaluation).

Ce qui nous a empêché d’acquérir cette entreprise, c’est son endettement élevé.

Comme vous le savez, notre méthode est basée sur des critères très stricts : non seulement nous exigeons une forte sous évaluation par rapport à son fond de roulement net (ou VANN) ou la VANE mais nous exigeons également une solvabilité élevée.

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