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Les chroniques de l’investisseur chronique : résidence principale ou investissement ?

chronique investisseurCe texte fait partie de la série proposée par notre ami-chroniqueur Laurent Muller.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre ami.

 

L’achat d’une résidence principale ne me semble pas nécessairement la meilleure option, d’un point de vue strictement financier, car il donne l’impression à l’acheteur de faire un investissement qui lui permettra d’épargner les mensualités de son crédit. Mais, il se coupe la possibilité d’effectuer des investissements sur des supports à rendement plus élevé en immobilisant le capital.

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Question des lecteurs : Les risques liés à une possible hausse des taux d’intérêt ne vous font-ils pas craindre pour la valeur de votre portefeuille ?

.Si vous nous lisez depuis quelques temps, cher lecteur, vous savez déjà que, si nous ne sommes pas totalement sourds à l’aspect macro économique de l’investissement, nous ne tenons que peu compte de l’impact d’évènements qui ne sont, aujourd’hui, que des conjectures et des hypothèses. Des économistes, bien plus compétents que nous en la matière, anticipent tout et leur contraire. Ainsi en est-il de l’évolution des taux d’intérêts que certains voient à la hausse et d’autres à la baisse.

Néanmoins, tout investisseur dans la valeur se doit d’envisager l’impact sur son portefeuille de tel ou tel évènement … du moins lorsque c’est possible et à condition qu’il conserve sa liberté de réflexion.

Ainsi nous pensons que notre portefeuille serait moins impacté que la moyenne par une augmentation des taux d’intérêt. Pour vous expliquer les raisons de notre conviction, il nous faut vous donner un petit exemple.

Imaginons deux sociétés : la société A, une vraie daubasse, ne génère ni perte ni bénéfice, dispose d’un actif net de 100 et cote à 50. La société B est très rentable et présente des résultats en croissance. Sa capacité bénéficiaire est de 9 et elle cote également à 50.

Vous avez déjà compris cher lecteur que notre philosophie d’investissement nous fera préférer la société A : nous achetons des actifs avec une décote de 50 % sur leur vraie valeur.

L’investisseur qui achètera la société B fera le raisonnement suivant : les taux sans risque sont à 4 %, une marge supplémentaire pour la prise de risque « actions » de 5 % lui indique que le juste prix d’une capacité bénéficiaire de 9, actualisée à 9% est de 100. Acheter à 50 lui octroie une marge de sécurité de 50 %.

Survient une hausse des taux de 5 %.

La juste valeur de la société B va changer : un taux sans risque de 9 % auquel on ajoute les 5 % pour la prise de risque « actions » fait grimper le taux d’actualisation à 14 %. Et le juste prix de la société s’en trouve ainsi raboté de 100 à 64 réduisant ainsi la marge de sécurité initiale à une peau de chagrin.

Et pour la société A ?

On pourrait penser que la valeur de ses actifs diminue également étant donné que le marché va exiger un rendement plus élevé de ces mêmes actifs. Mais notre conviction à nous, c’est qu’ils vont conserver leur valeur tout simplement parce qu’un concurrent devrait débourser, quelle que soit l’évolution des taux d’intérêt, un somme à peu près équivalente pour exercer la même activité.

Voilà pourquoi, cher lecteur, notre incapacité à déterminer l’évolution future des taux d’intérêt ne nous empêche pas de dormir : si la valeur de marché de notre portefeuille dépend bel et bien, en partie, de l’évolution globale des marchés boursiers, sa « vraie » valeur ne nous semble pas dépendre du niveau des taux d’intérêt, du moins sur du long terme. Et avec l’esprit frondeur qui nous caractérise, nous pensons : « vivement cette hausse des taux que nous puissions vérifier si notre raisonnement est correct »
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