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Les chroniques de l’investisseur chronique : résidence principale ou investissement ?

chronique investisseurCe texte fait partie de la série proposée par notre ami-chroniqueur Laurent Muller.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre ami.

 

L’achat d’une résidence principale ne me semble pas nécessairement la meilleure option, d’un point de vue strictement financier, car il donne l’impression à l’acheteur de faire un investissement qui lui permettra d’épargner les mensualités de son crédit. Mais, il se coupe la possibilité d’effectuer des investissements sur des supports à rendement plus élevé en immobilisant le capital.

L’objet de cet article n’est pas principalement de discuter de l’arbitrage entre l’achat d’une résidence principale et la location mais plutôt d’évaluer un scénario classique d’achat de résidence principale et différents scénario d’investissement.

Cette étude ne tiendra que très partiellement compte de la question de la fiscalité (ne maîtrisant pas la fiscalité des résidents français et celle-ci étant par nature propre à chaque situation). Elle ne tiendra pas non plus compte de l’évolution des prix des biens immobiliers (à la hausse comme à la baisse) ni de l’inflation (qui n’a pas en réalité un impact significatif sauf pour le scénario 3, car c’est le seul scénario dans lequel l’investisseur n’est pas propriétaire d’un bien immobilier).

Certaines hypothèses pourraient sembler erronées ou irréalistes :

  • Un rendement sur placement actions de 16 % (il s’agit cependant de ma performance personnelle en bourse depuis 2007, sans prétendre d’ailleurs pouvoir la reproduire dans le futur).
  • Un rendement sur placement actions de 8 % (je pense pouvoir atteindre ce niveau de performance dans le futur).
  • Un rendement brut de 12 % pour un investissement locatif (il s’agit du rendement de mon bien immobilier).

Scénario 1 : Achat d’une résidence principale

Prix de la maison: 250 000 euros.

Frais de notaire: 20 000 euros (financé par apport personnel).

Emprunt à 100 % du prix (hors frais de notaire).

Mensualités (emprunt sur 10 ans à 2,45 % TEG, assurance à 0,25 %): 2 403 euros / mois (assurance comprise).

Travaux: 1 000 euros / an.

Taxe foncière: 1 000 euros / an.
Capitalisation au bout des 10 ans: 230 000 euros (250 000 euros pour la maison – 20 000 euros de taxe foncière et de travaux).


Scénario 2: Location d’un bien équivalent, investissement du capital en actions et investissement locatif immobilier (mêmes conditions de crédit)

Coût de la location d’un bien équivalent à la maison de 250 000 euros: 1 000 euros / mois (je prends ici comme hypothèse un ratio « équilibré » de 250 entre prix et loyer, sachant que pour ma résidence principale dont je suis locataire ce ratio est situé autour de 400 et pour mon investissement locatif, il est situé autour de 100).

Prix de l’investissement locatif: 250 000 euros (attention, il ne s’agit pas du même bien que la résidence principale achetée dans le premier scenario, mais d’un bien optimisé pour le rendement locatif, au même prix, comme un immeuble de rapport d’appartements de petites surfaces ou la rénovation d’appartements achetés à bas prix).

Frais de notaire: 20 000 euros (financé par apport personnel).

Financement par crédit amortissable de 250 000 euros.

Taux d’intérêt: 2,45 % TEG + assurance à 0,25 %.

Mensualités (emprunt sur 10 ans à 2,45 % TEG, assurance à 0,25 %): 2 403 euros / mois (assurance comprise).

Rendement brut: 12 %

Rendement net: 6 % en tenant compte de l’impôt sur le revenu, des cotisations sociales, de la taxe foncière, des travaux, des assurances, etc…

Loyers: 1 250 euros / mois.

Montant à investir par mois en actions : 250 euros (=2 403 – 1 000 + 1 250 -2 403).

  • Taux de 8% / an: 43 000 euros à l’échéance.
  • Taux de 16 % / an: 64 000 euros à l’échéance.

Capitalisation au bout des 10 ans (taux de placement à 8 %): 293 000 euros (250 000 euros +43 000 euros).

Capitalisation au bout des 10 ans (taux de placement à 16 %): 314 000 euros (250 000 euros + 64 000 euros).


Scénario 3: Location d’un bien équivalent, investissement du capital en actions

Dans cette option, les frais de notaire de 20 000 euros et le différentiel entre mensualités du crédit et loyers (soit 1 403 euros) sont investis en actions.

Capitalisation au bout des 10 ans (taux de placement à 8 %): 287 000 euros.

Capitalisation au bout des 10 ans (taux de placement à 16 %): 447 000 euros.

Attention, dans ce scenario, il n’a pas été tenu compte de l’inflation, qui l’impacte défavorablement.


Scénario 4: Location d’un bien équivalent, investissement du capital en actions et investissement locatif immobilier (crédit in fine à 110 %)

Cette option (qui n’est pas nécessairement réaliste en pratique) montre l’intérêt du crédit in fine et de l’emprunt à 110 % couplé à un investissement en actions réussi, s’il est possible d’obtenir ces conditions.

Coût de la location d’un bien équivalent à la maison de 250 000 euros: 1 000 euros / mois.

Placement des 20 000 euros (correspondant aux frais de notaire) et du différentiel entre mensualités du crédit et coût de la location (= 1 403 euros/mois = 2 403 euros/mois – 1 000 euros/mois) en actions:

  • Taux de 8% / an: 287 000 euros à l’échéance.
  • Taux de 16 % / an: 447 000 euros à l’échéance.

Prix de l’investissement locatif: 250 000 euros + 20 000 euros de frais de notaire.

Financement par crédit in fine de 270 000 euros

Taux d’intérêt: 2,95 % TEG + assurance à 0,25 % (le taux d’intérêt d’un crédit in fine proposé par un banquier pour m’acheter un bien immobilier était de 0,5 % supérieur à celui d’un crédit classique).

Rendement brut: 12 %

Rendement net: 6 % en tenant compte de l’impôt sur le revenu, des cotisations sociales, de la taxe foncière, des travaux, des assurances, etc…

Epargne annuelle: 250 000 * (6 %-2,95%-0,25%)= 7 000 euros

  • Placement de cette épargne à 8 % / an: 101 000 euros
  • Placement de cette épargne à 16 % / an: 149 000 euros

Capitalisation au bout des 10 ans (taux de placement à 8 %): 368 000 euros (287 000 euros + 101 000 euros -20 000 euros)

Capitalisation au bout des 10 ans (taux de placement à 16 %): 576 000 euros (447 000 euros + 149 000 euros – 20 000 euros)

 

Conclusions

L’achat d’une résidence principale ne semble pas nécessairement une bonne option, d’un point de vue strictement financier (ce qui me semble conclusion contre-intuitive intéressante) :

  • L’investissement dans une résidence principale est tentant car le propriétaire a l’impression de ne pas payer de loyers et de ne plus avoir à en payer, une fois le bien acquis. En réalité, il ne tient pas compte du coût de l’immobilisation du capital et du fait que ses loyers seront inférieurs aux mensualités du crédit. Le rendement de la mise en location d’une résidence principale est généralement inférieur au rendement que pourrait avoir un investissement locatif d’un prix équivalent. De plus, cette différence est encore plus accentuée quand il est possible de louer sa résidence principale avec un prix / loyer élevé et de louer un bien immobilier locatif équivalent avec un prix / loyer faible.
  • Les écarts s’accroissent encore après la période de 10 ans, même si le propriétaire ne doit plus payer de loyer, en raison du capital accumulé qui peut continuer à croître exponentiellement !
  • Une erreur supplémentaire serait de mettre un apport plus important, ou de rembourser par anticipation.
  • Un crédit in fine et un emprunt à 110 % couplés à un investissement en actions réussi permettent d’optimiser la croissance du capital.
  • L’achat de sa résidence principale est d’autant moins intéressant que les possibilités de placement par ailleurs ont une rentabilité élevée.

Pour ma part, je suis heureux locataire de ma résidence principale. Si j’achète un jour une résidence principale, ce ne sera vraisemblablement pas pour des raisons financières mais plutôt pour des questions de confort, de liberté dans l’aménagement de mon intérieur ou des raisons affectives.

N’hésitez pas à intervenir en commentaire de manière constructive, notamment pour proposer votre schéma idéal d’allocation d’actifs d’un point de vue strictement financier, ou simplement pour exprimer votre accord ou désaccord de manière argumentée. Je vous exposerai dans mon prochain article mon allocation d’actifs qui s’écarte du deuxième scénario exposé (notamment pour respecter un principe qui m’est cher : l’endettement doit être inférieur aux capitaux propres).

Question des lecteurs : Les risques liés à une possible hausse des taux d’intérêt ne vous font-ils pas craindre pour la valeur de votre portefeuille ?

.Si vous nous lisez depuis quelques temps, cher lecteur, vous savez déjà que, si nous ne sommes pas totalement sourds à l’aspect macro économique de l’investissement, nous ne tenons que peu compte de l’impact d’évènements qui ne sont, aujourd’hui, que des conjectures et des hypothèses. Des économistes, bien plus compétents que nous en la matière, anticipent tout et leur contraire. Ainsi en est-il de l’évolution des taux d’intérêts que certains voient à la hausse et d’autres à la baisse.

Néanmoins, tout investisseur dans la valeur se doit d’envisager l’impact sur son portefeuille de tel ou tel évènement … du moins lorsque c’est possible et à condition qu’il conserve sa liberté de réflexion.

Ainsi nous pensons que notre portefeuille serait moins impacté que la moyenne par une augmentation des taux d’intérêt. Pour vous expliquer les raisons de notre conviction, il nous faut vous donner un petit exemple.

Imaginons deux sociétés : la société A, une vraie daubasse, ne génère ni perte ni bénéfice, dispose d’un actif net de 100 et cote à 50. La société B est très rentable et présente des résultats en croissance. Sa capacité bénéficiaire est de 9 et elle cote également à 50.

Vous avez déjà compris cher lecteur que notre philosophie d’investissement nous fera préférer la société A : nous achetons des actifs avec une décote de 50 % sur leur vraie valeur.

L’investisseur qui achètera la société B fera le raisonnement suivant : les taux sans risque sont à 4 %, une marge supplémentaire pour la prise de risque « actions » de 5 % lui indique que le juste prix d’une capacité bénéficiaire de 9, actualisée à 9% est de 100. Acheter à 50 lui octroie une marge de sécurité de 50 %.

Survient une hausse des taux de 5 %.

La juste valeur de la société B va changer : un taux sans risque de 9 % auquel on ajoute les 5 % pour la prise de risque « actions » fait grimper le taux d’actualisation à 14 %. Et le juste prix de la société s’en trouve ainsi raboté de 100 à 64 réduisant ainsi la marge de sécurité initiale à une peau de chagrin.

Et pour la société A ?

On pourrait penser que la valeur de ses actifs diminue également étant donné que le marché va exiger un rendement plus élevé de ces mêmes actifs. Mais notre conviction à nous, c’est qu’ils vont conserver leur valeur tout simplement parce qu’un concurrent devrait débourser, quelle que soit l’évolution des taux d’intérêt, un somme à peu près équivalente pour exercer la même activité.

Voilà pourquoi, cher lecteur, notre incapacité à déterminer l’évolution future des taux d’intérêt ne nous empêche pas de dormir : si la valeur de marché de notre portefeuille dépend bel et bien, en partie, de l’évolution globale des marchés boursiers, sa « vraie » valeur ne nous semble pas dépendre du niveau des taux d’intérêt, du moins sur du long terme. Et avec l’esprit frondeur qui nous caractérise, nous pensons : « vivement cette hausse des taux que nous puissions vérifier si notre raisonnement est correct »
.