Les chroniques de l’investisseur chronique : une approche de l’investissement immobilier

Comme nous l’avions laissé sous-entendre la semaine dernière, l’équipe des daubasses a récemment fait la connaissance de Laurent Muller, un sympathique investisseur alsacien.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre nouvel ami.

chronique investisseurMais tout d’abord, Laurent, qui es-tu ?

Après avoir achevé ma formation d’ingénieur, en France, en 2000, j’ai occupé des postes de chef de projets dans plusieurs entreprises internationales, à l’étranger.

Si j’ai par mégarde été le déclencheur de l’éclatement de la bulle Internet, à cette maladresse s’ajoute le mauvais goût de n’avoir pas su en profiter. Dès mes premiers placements sur fonds actions, j’ai obtenu une performance à deux chiffres mais il a fallu attendre quelques années pour supprimer le signe négatif qui les précédait. L’approche valeur m’a réconcilié avec l’investissement actions et m’a permis de passer la crise de 2007 sans douleur.

Ayant récemment décidé d’acheter un bien immobilier en France, j’en déduis logiquement, sans avoir le talent prédictif de Jacques Friggit, que nous avons atteint un haut de cycle. Nul doute que mes prédispositions à déclencher des crises trouveront là encore un terrain favorable.

Vous l’aurez compris, je suis un jeune investisseur, auquel, je l’espère, vous pardonnerez la candeur.

Une approche de l’investissement immobilier

 

Finalisant actuellement un projet d’acquisition d’un bien immobilier localisé en France, je propose de décrire la démarche que j’ai suivie pour cet investissement locatif. Etant débutant dans le domaine de l’investissement immobilier, cette analyse est à prendre avec les précautions qui s’imposent.

 

Choisir le marché

L’idée principale qui a orienté mon choix était de trouver un marché de niche dans lequel les inefficiences de marché permettraient de bénéficier de décalages importants entre prix et valeur.

Un premier marché que j’ai immédiatement écarté est celui des biens immobiliers à rénover, non qu’il ne me paraisse pas pertinent mais car débutant dans le domaine, il me semblait prudent de ne pas choisir cette option.

Un second marché qui m’a paru intéressant est celui des immeubles locatifs résidentiels dans l’ancien en bon état, plutôt que celui des appartements individuels, pour plusieurs raisons :

  • L’achat d’un immeuble fait mécaniquement bénéficier à l’investisseur d’un effet volume, permettant d’obtenir un prix au m2 inférieur à celui des appartements le composant vendus à l’unité.
  • L’acquéreur n’est pas en concurrence avec les particuliers qui veulent acheter leur résidence principale.
  • Il est possible de revendre les appartements à l’unité donc de bénéficier des conditions de vente d’un marché plus efficient.
  • L’investisseur a la liberté de gestion de son immeuble (pas de syndic de copropriété).

Je n’ai pas évalué les marchés des commerces, des bureaux, des meublés, des places de parking, des terrains ou du neuf, par exemple.

 

Choisir le moment

Les prix de l’immobilier (notamment rapportés au revenu moyen par ménage) sont historiquement élevés, comme le montrent les courbes de Jacques Friggit  et les volumes de transaction ont déjà significativement baissé. Il semble donc que nous soyons en haut de cycle immobilier.

D’autre part, les taux d’intérêts sont historiquement bas et acheter un bien immobilier constitue une bonne protection contre le risque possible d’inflation.

Si les prix paraissent globalement élevés, les taux d’intérêts le sont également. La situation est donc défavorable mais le risque mitigé.

 

Choisir le lieu

Je souhaitais investir dans une agglomération de plus de 100 000 habitants, ayant des prix au m2 raisonnables par rapport à ceux de l’immobilier en France, en général, surévalués.

J’ai réalisé une étude comparative de plusieurs villes françaises avant d’arrêter mon choix, en
considérant notamment les paramètres suivants :

  • Nombre d’habitants.
  • Prix moyen au m2.
  • Revenu annuel moyen par ménage.
  • Répartition propriétaires / locataires.
  • Moyenne d’âge de la population.
  • Pourcentage de logements vacants.
  • Situation économique.
  • Ville étudiante.
  • Eloignement.

 

Critères fins

  • Rentabilité brute supérieure à 10 % et nette à 6 % (hors vacances locatives) avec des loyers inférieurs à ceux du marché.
  • Bien immobilier structurellement sain ne nécessitant pas de travaux immédiats.
  • Prix au m2 significativement plus faible que le prix moyen du marché dans la localisation (par exemple, 30 % moins cher).
  • Loyers charges comprises représentant moins de 30 % du revenu annuel moyen par ménage dans le quartier où le bien est situé.
  • Durée moyenne des locations supérieure à 2 ans.
  • Taux de vacances locatives par appartement inférieur à un mois tous les deux ans.
  • Pas d’impayés.
  • Locataires en place permettant de contracter une assurance risques locatifs.
  • Bonne localisation :
    • Grande ville (> 100 000 habitants) plutôt que campagne.
    • Pas de nuisance directe (4 voies, chemin de fer, aéroport, canal, industrie, proximité d’une centrale nucléaire, pas de servitude, etc…).
    • Voisinage correct.
    • Revenu moyen par ménage supérieur à celui des villes et quartiers environnants.
    • Zone économiquement dynamique.
    • Proximité des commerces, écoles, parcs.
    • Endroit calme plutôt que bruyant.
    • Présence de parking.
    • Faible exposition aux risques naturels et technologiques.
    • Proximité du domicile de l’acquéreur.
    • Pas de servitudes.
    • Prix de l’acquisition inférieur au patrimoine net liquide.

 

Quelques idées pour obtenir un prix très inférieur à celui du marché

  • Evaluer un très grand nombre de biens et être patient: la probabilité de trouver une pépite augmente en proportion de la quantité de sable passée au tamis.
  • Bénéficier de l’effet volume par l’achat d’un immeuble.
  • Négocier le prix de vente.
  • Investir pour un montant que peu d’acquéreurs locaux peuvent payer (ou plus exactement sur un marché où il existe peu d’acquéreurs).
  • Trouver un vendeur pressé.
  • Acheter un bien avec travaux (dans lequel les acquéreurs potentiels ont du mal à se projeter).
  • Avoir une situation financière solide (pouvoir acheter le bien avec ses liquidités et/ou salaire supérieur aux revenus locatifs) lorsque le vendeur a déjà fait face à une situation de non-obtention de financement par un autre acquéreur potentiel.
  • Trouver un vendeur qui vent plusieurs biens simultanément.

 

Conclusion

Après avoir lu des centaines d’annonces et visité une vingtaine d’immeubles depuis deux ans, j’ai opté pour le bien dont je suis en train de faire l’acquisition, respectant globalement les critères exposés. Mon prochain article analysera en pratique ce dossier dans le détail. En attendant, n’hésitez pas à partager, en commentaires de cet article vos expériences ou vos idées pour obtenir un prix très inférieur à celui du marché, dans le domaine de l’immobilier.

 

15 réflexions au sujet de « Les chroniques de l’investisseur chronique : une approche de l’investissement immobilier »

  1. Merci pour l’article Laurent qui montre qu’un investissement immobilier doit se faire, comme nous le faisons avec les daubasses, moyennant un process rigoureux.

    Quand tu écrits : « Il est possible de revendre les appartements à l’unité donc de bénéficier des conditions de vente d’un marché plus large. »

    Tu penses que c’est réellement possible avec de l’immo ancien ? Perso, de ce que je vois en Belgique, ça me semble très compliqué … même si l’idée de le faire serait vraiment excellente.

    J’aime bien l’idée que tu as de dire, si je résume bien ton idée, un truc du genre : « oui, l’immo est plutôt cher en France mais comme les taux sont bas, je couvre mon risque de baisse immobilière au moins partiellement grâce à du crédit à taux fixe » ==> effectivement, si hausse des taux, la valeur de ton actif pourrait diminuer … mais la valeur du passif correspondant baissera également. Peut-être un sujet à développer un jour.

    1. Si le localisation est bonne et que le bien se trouve dans l’agglomération d’une grande ville (> 100 000 habitants), il est possible de vendre de l’immobilier ancien en France (au moins dans les grandes villes que je connais).

      Le bien doit être dans un bon état, c’est à dire rénové, et il doit y avoir une demande pour le type de bien mis en vente.

      Un crédit à taux fixe avec les taux d’intérêt actuels bas permet également de se protéger contre l’inflation (mais augmente l’exposition au risque de déflation).

  2. Bonjour,

    la démarche semble pertinente (à cette réserve près qu’il aurait peut-être fallu explorer le secteur des commerces), mais sauf à posséder déjà un gros patrimoine, une telle opération absorbe une grande partie des ressources de l’acquéreur, ce qui va à l’encontre du principe de diversification. Miser sur un seul immeuble expose à des risques, car de mauvaises surprises ne peuvent jamais être entièrement exclues. Enfin, la fiscalité de l’immobilier (non délocalisable) ne devrait pas s’arranger dans l’avenir… Bon, je suis peut-être trop méfiant à l’égard de l’immobilier, un secteur assez irrationnel en France…

    1. Bonjour Astyanax,

      Merci de votre message. Personnellement, je préfèrerais l’investissement en actions à l’investissement immobilier résidentiel en direct (pour plusieurs raisons, dont la facilité de diversifier, que je développerai dans un autre article), s’il fallait faire un choix binaire entre ces deux options.

      Pour obtenir un effet de levier (raisonnable), sur son patrimoine, dans des conditions de crédit acceptables, l’achat d’un bien immobilier est l’une des principales possibilités offertes aux particuliers. C’est d’ailleurs pour cette raison que j’investis dans l’immobilier.

      Je pense qu’il est possible de diversifier avec l’immobilier en utilisant des stratégies alternatives rationnelles impliquant des montants plus faibles. Par exemple, acheter des studio/appartements de faible surface, à rénover complètement, avec un prix au m2 bas.

      Je ne prétends pas que l’approche que j’ai suivie soit optimale (il s’agit plutôt d’une approche heuristique, je ne m’en suis pas caché) et il est tout à fait possible que le rachat de surfaces commerciales donne de meilleures opportunités (de manière immédiate, il apparaît que le temps et les soucis de gestion avec les locataires sera diminué de manière importante). Cependant, l’investissement dans un immeuble de rapport me semble permettre une possibilité intéressante que l’immobilier commercial n’offre pas a priori (sauf erreur de ma part, n’étant pas spécialiste du domaine): acheter sur un marché de niche (un immeuble) et vendre sur un marché avec un large public (les appartements le constituant, à l’unité).

      Le cadre fiscal est assez mouvant en France mais c’est vrai pour l’immobilier comme pour les actions, à la différence que vous avez justement soulignée: un bien immobilier ne peut pas être délocalisé.

      1. C’est vrai que, personnellement, j’ai une petite préférence pour l’immobilier « papier » sous forme de foncières cotées (« sicafi » en Belgique) :

        – on peut l’acheter avec décote (enfin si on choisit bien ses cibles)
        – on bénéficie malgré tout d’un effet de levier grâce à l’endettement que la foncière à contracté pour acquérir ses biens
        – on n’a évidemment pas les soucis de gestion de l’immobilier en direct
        – et, comme le souligne Astyanax, on peut diversifier beaucoup plus que ce soit au niveau des secteurs (commercial, bureau, logistique, résidentiel,…) ou géographique (quoi que, sur ce plan, la fiscalité belge n’encourage pas l’investissement dans des distributeurs de dividendes hors du territoire national mais gérer de l’immobilier direct hors de son pays de résidence n’est pas nécessairement à la portée de tout le monde non plus)

        Par contre, je vois malgré tout des avantages à l’investissement direct :

        – effet de levier plus important
        – détention d’un tangible sans passer par le compte-titres d’un organisme financier
        – peut-être un peu plus de satisfaction personnelle
        – capacité à déterminer soi-même l’affectation des free cash flow générés par l’immeuble (au lieu de subir les décisions de l’AG dans le cas d’une foncière cotée)

  3. A propos de la gestion en direct évoquée par Louis, avez-vous pris en compte l’hypothèse où vous seriez amené à quitter la région et à devoir confier la gestion à un pro, avec la perte de rentabilité que cela induirait ?
    En outre, pour gérer soi-même, il faut être suffisamment disponible pour intervenir à la moindre fuite, prévoir des relais quand on part en vacances ou en déplacement… Bref, dans mon cas ce ne serait pas jouable, mais c’est aussi une question d’organisation et de motivation. Comme Louis, je préfère pour ma part l’immo papier, comme les Daubasses nous en proposent quelquefois…

    1. Bonjour,

      J’ai effectivement tenu compte de l’hypothèse d’une gestion à distance (d’ailleurs pas nécessairement déléguée, en fonction de l’éloignement géographique et/ou de la disponibilité d’autres membres de sa famille sur place).

      De mon point de vue, il ne faut pas endosser le rôle de concierge, dans la relation avec les locataires. S’ils ont une fuite, à eux d’appeler un plombier et de résoudre le problème.

  4. Bonsoir,

    j’ai beaucoup de mal à comprendre ce qui rend l’investissement dans l’immobilier intéressant à l’heure actuelle, en particulier en direct. Par exemple, miser sur un seul bien me semble extrêmemnt risqué, sauf si l’on est dans la profession du bâtiment ou conseillé par un architecte (qu’il faut payer à prix d’or). La gestion en est pénible (ce n’est qu’une succession d’emmerdes) ou coûteuse selon que l’on délègue ou non. Dans les plans de financement, on n’anticipe jamais assez les mauvaises surprises. Mais surtout, les rendements nets sont faibles, et risquent de baisser en cas de crise prolongée. Ils sont d’ailleurs si faibles, qu’il est nécessaire d’emprunter pour obtenir une rentabilité honorable. Vraiment, j’ai du mal à comprendre…

    J’ai encore plus de mal à comprendre quand je vois encore toutes les opportunités sur le marché actions, où l’on peut même acheter des immobilières bénéficiaires qui versent régulièrement des dividendes (supérieurs à ceux que l’on pourrait obtenir en achetant en direct) et qui de surcroît cotent au tiers de leurs actifs nets. J’avoue en toute humilité ne pas comprendre…
    Pour info, je suis en train de vendre mes biens situés en Belgique. S’ils vous intéressent…

    Merci pour vos explications très enrichissantes.

    1. Bonjour,

      Je suis d’accord que l’investissement immobilier induit généralement par nature une concentration et j’ai également une préférence personnelle pour la diversification. Mais tout dépend en réalité du patrimoine global et de l’allocation d’actifs.

      Je suis aussi d’accord avec vous sur le coût en temps et en problèmes d’un investissement immobilier en direct.

      L’intérêt d’un investissement immobilier me semble fonction de plusieurs facteurs:
      * la rentabilité brute/nette (étant entendu que l’état du bien et sa localisation doivent être corrects)
      * le niveau des taux d’intérêt
      * le niveau des prix du marché
      * la possibilité de financer l’opération avec un crédit à 100 % ou à 110 %.

      Comme il est possible en pratique de trouver un bien qui s’autofinance à crédit sur 15 ans (avec une rentabilité brute de 12 % et un loyer légèrement en-dessous du prix du marché) avec un crédit à 100 %, un investissement immobilier fait sens. Cette possibilité ne me semble pas exister pour les actions (ou pas dans les conditions d’un crédit immobilier).

      Vous semblez indiquer qu’il faut faire un choix binaire entre l’immobilier et les actions (ou l’immobilier papier), ce qui n’est pas nécessairement le cas en pratique. Je garde pour ma part mon compte titres (avec d’ailleurs une préférence personnelle pour ce dernier sur l’immobilier) et j’ajoute, à côté, un volet immobilier (mon portefeuille actions pouvant absorber d’éventuels aléas, le cas échéant).

      En conclusion, si vos biens sont dans un état correct, bien localisés et avec une rentabilité brute de 12 % pour un loyer légèrement en-dessous de celui du marché local, je suis pour ma part potentiellement intéressé par leur acquisition !

      1. Bonjour Laurent, merci pour votre réponse.
        Je suis surpris que vous puissiez trouver des rendements bruts à 12%. Si c’est effectivement le cas, avec un achat financé par l’emprunt à 100% après impôts, je comprends que l’investissement est rentable (un rendement infini, en fait). Malheureusement, ce n’est pas le cas de mes studios…
        Je reviens sur les actions, car j’ai l’impression que l’on a tendance à oublier que l’on peut également emprunter pour investir en actions. Il y a cependant quelques complications, et c’est certainement ce qui rebute les investisseurs :
        – Le taux d’emprunt est bien plus élevé pour acheter des actions que pour acheter un bien imobilier.
        – Pour garantir un emprunt pour des actions, le prêteur appliquera une forte décote sur un capital déjà existant. Ce nantissement bloque ce capital pendant toute la durée de l’emprunt.
        – Les dividendes des entreprises achetées servant à payer les mensualités peuvent être suspendus de manière imprévisible. Mais est-ce vraiment différent des loyers ?

        Je dirais donc qu’un processus tout aussi rigoureux que celui que vous appliquez à l’immobilier peut également être mis en oeuvre pour les actions. A risque égal (je parle bien du risque sur les dividendes), le gain me paraît meilleur…

  5. Une partie de la différence entre de l’immobilier et de l’immobilier physique peut peut-être s’apparenter à celle entre les fonds de placement et les actions en direct.

    Si on parvient à gérer correctement son bien immobilier, on peut gagne le « salaire » du gérant (les frais de gestion dans le cas d’une sicav, les rémunérations du personnel gérant la foncière dans le cas de l’immobilier physique).

    Mais, pour ce faire, il faut être capable de gérer son bien (son portefeuille d’actions ou son immeuble en direct) en travaillant aussi bien que le professionnel qui s’en charge dans une structure « mutusalisée ».

    Et le plus gros intérêt de l’immobilier physique reste bien la possibilité de travailler avec un très gros levier à condition de trouver un bien qui génère un rendement net supérieur au coût du capital. Et là, on en revient à déterminer un process qui soit rationnel et à le respecter en faisant fi de ses propres émotions (qui existent tout autant si pas plus dans le cas d’acquisition d’immobilier direct).

  6. Bonsoir,
    Et bien, quand il s’agit d’investir dans l’immobilier, il faudra toujours se poser de multiples questions notamment le choix du terrain. Et bien heureusement que le choix du lieu a été mentionné dans l’article car le terrain est parmi les critères principaux qui définissent le prix d’un bien. En tout cas, c’est bien le cas en France.

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