Les Chroniques de l’investisseur chronique : l’effet de levier ?

chronique investisseurCe texte fait partie de la série proposée par notre ami-chroniqueur Laurent Muller.

Même si nous ne partageons pas tout-à-fait les mêmes principes d’investissement, nous nous sommes trouvés énormément de points communs et les raisonnements développés par Laurent nous ont paru marqués par le sceau du bon sens.

Il nous a semblé intéressant de vous faire profiter de ces raisonnements et c’est la raison pour laquelle Laurent tiendra, sur ce blog et à intervalles réguliers, une chronique présentant ses principes d’investissement.

Ce sera l’occasion de débattre avec l’équipe des daubasses mais aussi avec vous, ami( e) lecteur(trice) des sujets qui seront développés par notre ami.

 

Ce message ne prétend pas avoir valeur universelle mais reflète simplement mon opinion à ce jour sur la question et a vocation à susciter un débat argumenté.

 

Introduction

Pendant de nombreuses années, j’ai considéré l’endettement et l’effet de levier comme le mal absolu et ne pouvais pas concevoir qu’une personne rationnelle pouvait acheter un bien à crédit. Pour moi, il fallait acheter avec ses liquidités ou ne pas acheter, y compris pour l’immobilier. Vous connaissez mon côté binaire et tranché. J’ai appris avec le temps à être plus mesuré, bien que je revienne de loin sur le sujet.

 

L’endettement – Un mal ?

Comme chacun sait, s’endetter pour acheter un bien a un coût. Lequel d’entre nous encouragerait un ami à contracter un crédit revolving ayant un TEG de 20 % pour acheter un téléviseur dernier cri ? Comment accepter le risque de surendettement associé ? Si je perds demain mon emploi, n’aurais-je pas le couteau sous la gorge ? L’endettement n’est-il pas caractéristique d’une personne vivant au-dessus de ses moyens ?

C’est principalement contre ces effets négatifs que mon opposition de principe s’élevait.

 

L’endettement – Un bien ?

J’ai reconsidéré ma position à la lumière des 2 éléments suivants:

  • Certains investissements permettent d’obtenir une rentabilité supérieure au taux du crédit.
  • Pour ne pas risquer le scénario du surendettement, il faut se placer dans une situation dans laquelle notre patrimoine net (si possible liquide) est supérieur à la dette.

En respectant ces deux règles, l’endettement apparaît sous un jour positif.

 

 

Le levier – Qu’est-ce que c’est ?

L’effet de levier lié à l’endettement est simplement un amplificateur: il accentue les situations positives comme les situations négatives. Plus l’endettement est fort, par rapport au patrimoine net, plus l’amplification est forte: c’est le niveau de levier. L’amplification a également un coût.

accéder à l'indépendance financière avec le levier de l'endettement

 

Niveau de levier direct

En fonction du type d’investissement réalisé, les conditions de crédit ne seront pas les mêmes.

Un emprunt pour acheter des actions (crédit lombard) se fera généralement dans des conditions assez défavorables comme indiqué dans la précédente chronique.

Si l’investisseur ne veut pas être forcé de vendre au mauvais moment et tenir compte de l’effet de levier indirect sur les actions, il ne faut pas, à mon avis, emprunter plus d’un quart de son patrimoine net pour acheter des actions.

Pour un emprunt immobilier, les conditions de crédit sont habituellement bien meilleures:

  • Le bien immobilier acheté suffit à garantir le crédit.
  • Si le marché immobilier baisse, votre banquier ne va pas exiger un appel de marges pour reconstituer la garantie.
  • Il est possible d’obtenir un taux fixe correct.
  • Les durées d’emprunt peuvent être longues.

Pour un emprunt immobilier, il semble raisonnable de ne pas emprunter plus de 100 % de son patrimoine net par ailleurs (sauf pour se constituer un patrimoine en partant de 0, comme expliqué ci-après).

 

Niveau de levier indirect sur les accéder à l'indépendance financière avec l'effet de levieractions

Le passif des entreprises est principalement constitué de dettes et de capitaux propres. En achetant une action, l’investisseur est exposé au levier de l’entreprise. Il s’agit donc d’un levier indirect. J’applique généralement aux entreprises les mêmes règles que je m’impose à moi-même, lors de ma sélection: l’endettement doit si possible être inférieur aux capitaux propres et les actifs circulant doivent permettre de rembourser immédiatement la dette, si nécessaire.

Je préfère éviter les produits à fort levier en bourse (warrants, turbos, options, etc…), sauf à se placer dans une situation dans laquelle le fort levier est atténué par un actif liquide sans levier (ce qui permet de faire descendre le levier global).

 

L’effet de levier – Attention aux effets secondaires !

Vous avez trouvé un investissement immobilier avec un rendement brut de 10 % et des crédits à 20 ans autour de 3 %. Partant d’un patrimoine net de 100 000 euros, vous empruntez 1 million d’euros, la marge bénéficiaire au-delà de l’autofinancement permettant de convaincre votre banquier du bien fondé de l’opération. Jusque là tout va très bien: gérant correctement vos biens, vous parvenez à maintenir ce niveau de revenu et bénéficiez à plein du différentiel entre revenus et taux du crédit.

Mais soudain, en raison d’un accident de la vie, de l’explosion d’une centrale nucléaire située à proximité ou à cause de la perte de l’attractivité économique de la région, rien ne va plus. Vous vous retrouvez surendetté alors que vous êtes un bon gérant, incapable de faire face à la situation. Ces risques sont peu probables, j’en conviens, mais leur sévérité est majeure, ce qui montre qu’un niveau de levier trop élevé vous expose à un risque de surendettement.

Il ne me semble pas nécessairement irrationnel de s’exposer à ce type de risques pour une période de temps très limitée (5 ou 10 ans ?) afin de se constituer rapidement un patrimoine en partant de 0. Par contre, il semble nécessaire de réduire la voilure (i.e. le niveau de levier) dès que possible, pour ne pas risquer de se brûler les ailes.

 

L’endettement et l’inflation

L’un des risques majeurs et sournois pour les personnes disposant d’un patrimoine est l’inflation. Placer son patrimoine dans l’immobilier ou en actions (lorsque les entreprises sont capables de répercuter auprès de leurs clients les hausses des coûts de leurs fournisseurs) est une bonne protection contre l’inflation. Un placement monétaire sera à l’inverse généralement dévoré par l’inflation.

L’endettement est un outil permettant non seulement de se protéger contre l’inflation mais même d’en bénéficier. En empruntant de la monnaie à taux fixe, qui subit l’inflation, et en achetant un bien l’en protégeant (immobilier / actions), l’investisseur en bénéficie.

Pour les personnes ayant atteint l’indépendance financière, cet outil peut être particulièrement puissant. Avec un crédit in fine à taux fixe à un taux raisonnable sur une période longue pour un montant globalement équivalent à son patrimoine net, acquérir des immeubles de rapport à forte rentabilité brute (supérieur à 10 %) permettra non seulement de protéger l’ensemble de son patrimoine contre l’inflation, afin d’éviter qu’il ne se réduise comme peau de chagrin, mais également de bénéficier de cet effet.

 

Conclusion

De mon côté, vivant mal le risque de surendettement, je n’abuse pas du levier et reste dans une configuration sereine dans laquelle l’endettement est inférieur au patrimoine net liquide, en investissant le montant du crédit dans l’immobilier, même si je préfère l’investissement en actions. En revanche, je ne crains pas le risque d’arriver à un patrimoine nul en cas d’évolution peu probable très défavorable de mon patrimoine (car mon niveau de vie ne changerait pas dans ce cas) et parce que l’espérance mathématique de mes investissements est positive.

Un levier autour d’un quart de mon patrimoine net pour acheter des actions pourrait également constituer un prolongement logique de ma stratégie (le risque de ne pas pouvoir faire face à une évolution défavorable du prix des actions est alors très atténué).

Pour prolonger la discussion, n’hésitez pas à indiquer en commentaire le niveau de levier qui vous semble raisonnable, en précisant les classes d’actifs correspondantes et vos raisons ((ndlr : nous avions abordé la manière dont Warren Buffett utilise du levier dans cet article)

 

8 réflexions au sujet de « Les Chroniques de l’investisseur chronique : l’effet de levier ? »

  1. Bonjour Laurent,
    je n’ai bien compris le fil conducteur de votre article (être vous trop généraliste ?), mais je peux vous proposer deux idées, qui vont certainement s’opposer aux vôtres :

    – Je considère, à l’inverse de tout le monde, en particulier les banquiers, qu’actuellement, utiliser l’effet de levier pour de l’immobilier est risqué. La menace de baisse des prix à l’achat (et donc du loyer) est forte. Et dans le cas d’une baisse durable des loyers, il est impossible de rembourser les mensualités : c’est la faillite.

    – En revanche, je ne vois pas le risque de l’emprunt dans certaines situations spéciales, à la Greenblatt, par exemple. Mais aussi dans le cas très particulier de l’immobilier coté à la marge, où les rendements nets peuvent être très élevés (proches de 10%) et le taux d’emprunt très faible (2,60% chez mon courtier). Je ne crains pas une baisse de loyer avec une telle marge de sécurité…

    Je ne prédis pas encore l’avenir (mais j’y travaille :-)), mais avec risque de déflation devenant de plus en plus fort (dans une économie mondialisée) et des loyers devenus insupportables pour les Français, je vois beaucoup trop de risque à user du levier dans l’immobilier en direct, malgré la pénurie de logements. Mon choix s’est porté sur la marge.

    Bon dimanche.

    1. Bonjour Boris,

      Mon article a simplement pour objet de partager quelques réflexions personnelles sur la question du levier (notamment les conditions dans lesquelles il me semble pertinent de l’utiliser) et d’échanger sur le sujet pour voir comment différentes personnes appréhendent la question et pour quelles raisons, comme il est possible d’observer une grande variété d’utilisations dans la pratique, allant d’un levier nul à un levier infini, comme il est possible de facilement l’observer. L’idée de mon article était donc de structurer un peu cette problématique en creusant mes idées sur la question, sans prétention.

      L’utilisation du levier comporte un risque, nous sommes bien d’accord, notamment (et pas seulement) en cas de déflation, comme vous le soulignez bien. Par contre, je ne partage pas ce propos: « Et dans le cas d’une baisse durable des loyers, il est impossible de rembourser les mensualités : c’est la faillite. ». Si vous vous placez dans la configuration que je préconise pour un levier sur de l’immobilier physique, c’est à dire que votre patrimoine net (= patrimoine brut – dette), si possible liquide, est supérieur à la dette contractée, rien ne vous empêche de rembourser l’emprunt avec vos actifs liquides: le risque est contrôlé. Nous sommes loin du scénario de faillite que vous décrivez. Dans le pire des scenari (forte déflation), il y aurait en réalité simplement transfert d’actifs d’un support potentiellement plus intéressant vers un support a priori moins intéressant. Et je n’ai pas tenu compte dans ce calcul de la part des revenus professionnels qui pourrait également permettre d’amortir le choc.

      Ensuite, tout dépend des conditions d’acquisition du bien immobilier et de la marge de sécurité dont vous disposez sur le bien:
      * De manière générale, actuellement, je vois d’un mauvais œil l’achat d’un bien immobilier à Paris (résidence principale ou résidentiel locatif), sauf situation spéciale.
      * Un bien à 12 % de rentabilité brute avec un prix 920 €/m2 (le prix moyen dans la localité étant de 1 570 €/m2) et un loyer cc inférieur à 500 € (généralement de l’ordre de grandeur de 3 fois les revenus du locataire) me semble en revanche une situation acceptable, de mon point de vue, y compris en cas de baisse (probable, anticipée et assumée) de l’immobilier en France.

      Il me semble que ce n’est pas la meilleure période pour acheter de l’immobilier physique en France et ce n’est pas non plus la meilleure période pour acheter des actions en France. Cela ne m’empêche pas d’acheter de l’immobilier et des actions, pour peu que je trouve des opportunités qui me paraissent suffisamment intéressantes, prises de manière individuelle.

      Comme je l’ai déjà écrit par ailleurs, je préfère les actions à l’immobilier physique, sauf, précisément, du point de vue du levier. Par exemple, je ne pense pas que votre courtier acceptera de vous prêter dans les conditions (montant, durée, taux, appels de marge, crédit in fine, etc…) d’un emprunt immobilier pour acheter des foncières cotées. En tous cas, pour avoir essayé (pour l’achat d’actions), je n’ai pour ma part trouvé qu’un banquier proposant quelque chose d’approchant d’un emprunt immobilier. Et il ne me semble pas souhaitable (pour des actions tout au moins) d’avoir un levier supérieur à 1/4 de son patrimoine net.

      Je n’ai pas d’avis tranché sur le scénario macro-économique (inflation, déflation ou stagflation). Je pense être bien couvert contre le risque d’inflation ou de stagflation. En cas de déflation, rien ne m’empêche de rembourser immédiatement mon emprunt pour me placer dans une configuration moins agressive du point de vue du levier en réduisant la voilure (qui d’ailleurs se réduit d’elle-même à mesure que les mois passent, ayant un crédit amortissable). Je préfère réfléchir à chacune de mes acquisitions, prises individuellement, en prenant une marge de sécurité, plutôt que d’anticiper des scenari macro-économiques (si je devais faire une prédiction macro, je verrais en réalité plutôt de l’inflation, mais je ne considère pas ce point de vue comme fiable). Cela dit, pour qui parvient à être pertinent sur des analyses macro-économiques, nul doute que la prise en compte de cette dimension apporte un plus quant au choix du support d’investissement d’une part et du niveau de levier d’autre part.

      Cordialement,

      Laurent

  2. Salut Boris,

    Je ne vais pas répondre au sujet de l’approche précise proposée par Laurent.

    Disons que ton approche part d’un postulat macro-économique : nous aurons « à coup sûr » de la déflation dans les années qui viennent. Cet posture est tout-à-fait respectable et défendue par des économistes de renom …mais d’autres économistes tout aussi compétents estiment au contraire que nous allons connaître une phase d’hyper inflation en raison des tonnes d’argents papiers qui ont été déversées par les banques centrales : à la moindre accélération de la vitesse de circulation des monnaies, ils pensent que la valeur des monnaies-papier va s’effondrer.

    Perso, je n’ai pas un avis tranché sur la question (si j’étais certain que nous allons vers de la déflation, je n’aurais que des US Treasory en portefeuille et si j’étais certain que nous allons vers de l’hyperinflation, probablement que de l’immobilier physique « leveragé » constituerait la part la plus importante de mon patrimoine.) Il me semble donc que, comme à l’intérieur même d’un portefeuille d’actions, pour la gestion d’un patrimoine, une diversification de bon aloi doit être requise même si, en fonction de son tempérament, chacun peut privilégier un domaine de prédilection dans lequel « il se sent bien » (et donc, pour ma part, eh bien oui, ce sera des daubasses … mais jamais ce ne sera que des daubasses).

    Pour la 2e partie de ton intervention, je pense que tu es tout autant en phase avec Laurent : tu veux bien acheter de l’immobilier « coté décoté » en utilisant du levier parce que tu estimes que la marge de sécurité que tu obtiens couvre le risque de baisse de valeur des loyers (perso, j’aurais d’ailleurs plus peur d’une perte de valeur durable du collatéral plutôt que des revenus qui en découlent mais ça, c’est une autre histoire). Mais finalement, celui qui achète intelligemment de l’immobilier physique, il voudra aussi l’acquérir avec une marge de sécurité et, vu la moindre volatilité du marché physique, il risquera beaucoup moins un appel de marge.

    Ceci dit, je précise que je n’aime pas (enfin je devrais dire « plus ») tellement l’immo physique justement mais je peux comprendre l’intérêt que peut y trouver celui qui le pratique.

    1. Bonsoir,
      merci pour vos réponses.

      @Louis : je me garde bien de faire la moindre prévision macro-économique. Je précise juste qu’à l’inverse de ce que pensent les investisseurs lambda qui achètent des appartements en direct ou via un produit Duflop, il y a actuellement un risque non négligeable de baisse de loyers, qui peut entraîner mécaniquement une incapacité de remboursement. Ce risque est d’autant plus fort que les loyers ont beaucoup monté et que les taux ont beaucoup baissé ces dernières années.
      Par ailleurs, bien qu’investir à la marge ne me gêne pas vraiment, je ne me sentirais pas à l’aise avec des daubasses. Précisément dans ce cas, je préfère la sécurité des revenus. Car je ne joue pas sur l’accroissement de la valeur de l’actif, mais sur la différence de taux (je rappelle que j’emprunte à 2,6% et place à 8%).

      @Laurent : si tu poses comme hypothèse que tu as suffisamment de liquidités pour rembourser ton emprunt, c’est que tu utilises faiblement ton effet de levier, non ? Je ne comprends dans ce cas pas bien le sens du placement… Je suis en revanche complètement d’accord sur l’approche « daubasse » avec une marge de sécurité confortable.

      Bonne soirée.

  3. Bonjour Boris,

    Je préconisais effectivement d’utiliser le levier de manière mesurée, c’est à dire en se plaçant dans une configuration où l’endettement est inférieur au patrimoine net (si possible liquide).

    Quel est l’intérêt ? Faire varier plus fortement son patrimoine, sans risque de surendettement, avec une espérance mathématique positive grâce à la marge de sécurité. Imaginons qu’une personne dispose d’un montant de 100 000 euros en actions (actifs liquides). Si elle trouve un investissement locatif qui s’autofinance sur 15 ou 20 ans, via un crédit à 110 %, elle possèdera à l’échéance, en plus de son compte-titres, un bien d’une valeur de 100 000 euros, ce qui ne me semble pas négligeable. Bien sûr, si la centrale nucléaire voisine explose, son patrimoine variera également plus rapidement ! Même dans cette situation dramatique, les actifs par ailleurs (liquides) éviteront une situation de surendettement et permettront de rembourser l’emprunt (sans compter le revenu salarié qui peut également mitiger le risque, notamment si vous gérez à distance et que les risques sur votre bien immobilier sont décorrélés des risques sur votre emploi).

    Personnellement, j’ai actuellement un levier x 1,5 (patrimoine brut / patrimoine net dont les 4/5 sont liquides – placement en actions – et 1/5 très illiquide – nue propriété sur des parts de maisons) finançant de l’immobilier locatif (avec marge de sécurité) et il est possible que j’utilise à terme l’une des deux options suivantes:
    * Achat d’un deuxième bien immobilier équivalent au premier: Levier x 2 pour financer de l’immobilier locatif.
    * Achat d’un deuxième bien immobilier plus petit que le premier et achat d’actions avec un levier: Levier x 1,8 pour financer de l’immobilier locatif + levier x 1,2 pour acheter des actions (si je trouve des conditions de crédit satisfaisantes de mon point de vue).

    Vous semblez penser que l’immobilier physique ne peut pas actuellement être un bon investissement (haut de cycle, déflation probable). Je vous comprends car c’était également mon opinion dans un passé pas si éloigné et je préfère toujours les actions (ou les foncières (dé)cotées) à l’immobilier physique, jusqu’au jour où j’ai trouvé des biens immobiliers corrects (résidentiel locatif) avec une rentabilité brute supérieure à 10 %. Sur ce type de biens, l’investissement immobilier physique (à crédit avec un levier raisonnable) peut à mon avis faire sens d’un point de vue strictement financier.

    Cordialement,

    Laurent

  4. L’article tout comme les commentaires est une fois de plus passionnant, merci les daubasses.
    Laurent en fait si je comprend bien ta logique, tu préconises d’utiliser un effet de levier de 2. Au final les 50% liquides « couvrent » les 50% d’investissements en levier et évitent tout risque de surendettement ? Malinx le lynx !
    Du coup, il faudrait signaler aux français qu’ils sont bien trop exposés à l’immobilier (de mémoire il représente 65% du patrimoine contre 25% obligations(assurance vie) et 10% actions).
    Dans ta logique, l’immobilier ne peut donc pas dépasser les 50% ?

    Par contre, pourquoi parler d' »investissement immobilier » ? L’immobilier n’est jamais un investissement, car une maison ne produit rien. C’est une location, qui en tant que telle n’a aucune raison de performer mieux que de la location de voiture ou d’aspirateurs (même si avoir un toit reste une priorité pour nous tous).
    Je suis foncièrement (ahah) anti immobilier, car l’argent « investi » entre guillemets dans l’immobilier est éloigné du financement de l’économie réelle. C’est d’ailleurs ptet bien la bulle immobilière actuelle en France, qui explique notre sous-croissance. Pour cette raison, je me refuserai toujours à « investir » en immobilier (hors résidence principale) et à engraisser banquiers, notaires, état et agences immobilières. Et préférerai les investissements en action.

    Je ne suis pas d’accord non plus avec : « En empruntant de la monnaie à taux fixe, qui subit l’inflation, et en achetant un bien l’en protégeant (immobilier / actions), l’investisseur en bénéficie. »
    Le taux est calculé par la banque pour que, avec les prévisions d’inflation et ses couts d’assurance contre l’inflation, et de gestion, elle soit 99.9% des fois gagnantes (ou équivalent). Le vrai risque pour les banques n’est pas l’inflation, mais bien le crack immobilier (cf. les subprimes). Pourquoi donc vouloir à tout prix se « protéger » de l’inflation par de l’immobilier ? Je n’ai jamais compris pourquoi l’immobilier protégerait de l’inflation. Il la subit en fait en partie, puisqu’il génère des frais annuels de remise en état, qui sont les seuls montants à être certains, tandis que la rentabilité brute de 10% n’existe que tant que le logement est loué. A contrario, une action ne nécessite pas de frais annuels.
    S’il y a inflation forte (admettons 10% par an), la valeur de la maison va augmenter de 10%, mais pour les loyers, il faudra attendre la fin du bail pour réévaluer. Pas top. Mais il y aura aussi augmentation de 10% pour une grande partie des actions, locations de voiture, onces d’or, parts de vaches, bouteilles de vin, etc…

    Alors c’est sur, d’un strict point de vue financier, louer de l’immobilier peut rapporter gros. Mais il faut arrêter avec ce cliché de « protège de l’inflation ». Sans vouloir faire le devin, je pense même que ce sera l’inverse : lors de la prochaine grosse phase d’inflation, comme les prix immobiliers sont très hauts (cf. courbes de Friggit), la remontée des taux d’intérêts qui accompagnera cette inflation, aura pour effet de faire baisser le prix des maisons (ou de les maintenir en monnaie courante). Acculés par le besoin de cash pour faire face au chômage ou/et à l’inflation, des nombreux propriétaires voudront vendre, précipitant cette chute des prix.

    Sinon pour revenir aux moutons, pourquoi limiter le levier sur actions au quart ? De nos jours, plus besoin de crédit lombard ou autres crédits. Un bon CFD fait l’affaire et vous permet des effets de levier sans aucun risque (autre que la liquidation sur appel de marge), donc des leviers de 2 voire 3 ou 4 (une perte de 25% restant peu probable sur un délai court < 1 an, qui peut suffire pour une recovery de type Daubasse).

    1. Bonjour Tom,

      Une petite précision. Vous écrivez : « Le taux est calculé par la banque pour que, avec les prévisions d’inflation et ses couts d’assurance contre l’inflation, et de gestion, elle soit 99.9% des fois gagnantes (ou équivalent).  »

      Ce n’est pas tout-à-fait exact : la banque ne fait pas de prévision d’inflation pour calculer l’intérêt de l’argent qu’elle prête, elle prend simplement une marge bénéficiaire entre le coût de l’argent qu’elle obtient par les dépôts, les comptes à terme ou des prêts à d’autres banques, voire la BCE d’une part et d’autre part l’argent qu’elle va prêter à ses clients. Aucune prévision macro économique là dedans, juste une activité d’intermédiaire entre des épargnants et des emprunteurs.

  5. Bonjour Tom,

    Merci de votre message qui permet d’alimenter la discussion et de donner un autre point de vue enrichissant.

    Je confirme que, dans mon approche, l’immobilier à crédit doit représenter au plus 50 % du patrimoine brut (et 100 % du patrimoine net si possible liquide). Mon idée est en effet d’éviter que des risques à faible fréquence mais à fort impact ne me placent dans une situation de surendettement donc de couvrir les risques sur l’investissement immobilier par des liquidités par ailleurs (placées en actions).

    De mon point de vue, un ménage qui achète sa résidence principale à crédit en mettant toutes ses économies dans l’apport et les frais de notaires et pour lequel un tiers de ses revenus correspond aux mensualités du crédit sur 20 ans court un risque important, par exemple, en cas d’accident de la vie (séparation, chômage, etc…), surtout aux niveaux de prix immobilier que nous connaissons actuellement.

    De la même manière, un investisseur immobilier qui emprunte sans un patrimoine du même ordre de grandeur (si possible liquide) par ailleurs prend également des risques que je ne suis pas prêt à assumer pour ma part.

    Je suis d’accord avec vous sur le constat que les ménages français consacrent une trop grande part de leur patrimoine à l’immobilier, ce qui s’explique assez facilement. Généralement, un couple qui en a les moyens devient propriétaire plutôt que de rester locataire et d’investir son argent, par exemple en actions. J’ai fait le choix inverse du troupeau et suis heureux locataire de ma résidence principale avec un facteur environ x 400 entre le prix du bien que j’occupe et son loyer mensuel.

    Concernant l’immobilier et l’investissement, je pense qu’il faut distinguer deux situations: l’achat d’une résidence principale et l’investissement locatif. Pour ma part, je considère que l’achat d’une résidence principale n’est généralement pas un investissement sauf situations particulières (par exemple, si le bien acheté pourrait être mis en location à 12 % de rentabilité brute et que le bien est correct, etc…). Je suis donc un peu surpris de lire que vous semblez considérer l’achat d’une résidence principale comme une option valide, pour de l’immobilier… Ne vaudrait-il pas mieux suivre votre raisonnement jusqu’au bout et rester locataire, si l’immobilier n’est pas le meilleur support d’investissement. En quoi posséder sa résidence principale est une bonne opération financière, aspects affectifs (qui ont leur importance) mis à part ? Par contre, l’achat d’un bien immobilier pour le louer me semble être un investissement, comme vous l’écrivez (l’achat d’un bien immobilier avec une marge de sécurité importante sur le prix dans l’optique de le revendre, dans un marché où les prix de l’immobilier seraient bas, ce qui ne me semble pas actuellement le cas en France, me semblerait également un investissement). Il peut d’ailleurs être bon ou mauvais, en fonction de différents paramètres, par exemple: l’état du bien, le taux d’occupation, les coûts de l’entretien et de la gestion, le prix, le rendement, la fiscalité, le taux de vacances, etc… Je n’ai pour ma part pas le temps matériel de louer des voitures ou des aspirateurs mais suis d’accord avec vous sur le fond: ces investissements alternatifs ne me sembleraient pas différents dans leur esprit d’un investissement immobilier. En pratique, je n’ai pas le temps de gérer les deux dernières activités proposées (qui ont un coût de gestion en temps très supérieur à de l’immobilier locatif et dont l’ordre de grandeur n’est pas le même que celui de mon patrimoine net). D’autre part, l’érosion du patrimoine sur les voitures et les aspirateurs est également beaucoup plus forte que sur l’immobilier.

    Il est indéniable que les frais de transaction (notaire, agence immobilière, état) sont très importants pour de l’immobilier et très faibles pour des actions (c’est l’une des nombreuses raisons pour lesquelles je préfère les actions à l’immobilier). Par contre, je ne partage pas votre avis que les banquiers s’engraissent sur les crédits immobiliers : je n’ai en tous cas pas trouvé de possibilité de crédit équivalente à l’emprunt immobilier, pour l’achat d’actions à crédit en termes de conditions, de durée et de taux (et ce n’est pas faute d’avoir cherché).

    Je ne suis pas d’accord avec votre affirmation qu’il n’y a pas de liens entre l’économie réelle et l’immobilier (le lien me semble d’ailleurs bien plus fort que pour un investissement en actions) pour plusieurs raisons :
    * Imaginons deux biens de qualité intrinsèque équivalente au niveau du bâti, l’un situé à Paris et l’autre à Bucarest. Lequel sera loué au prix le plus élevé ? Il y a bien un lien entre le revenu moyen par ménage et le prix de l’immobilier.
    * Toutes les prestations liées à la gestion d’un bien immobilier injectent de l’argent dans l’économie réelle : frais de gestion, frais de travaux d’entretien ou de rénovation, assurances, etc…
    * La bourse est un marché secondaire, hors introduction en bourse et augmentation de capital : les acteurs du marché s’échangent des titres de propriété existants, sans impact sur l’économie réelle (si ce n’est de sortir de l’argent de l’économie réelle pour payer les dividendes). Sur votre compte-titres actuel, quel pourcentage a été acquis lors d’une introduction en bourse ou d’une augmentation de capital ?
    * Je ne pense pas assez idéaliste pour penser que les investisseurs cherchent principalement à réinjecter de l’argent dans l’économie réelle et ce n’est pas ma perspective personnelle. Je pense que dans cette optique, certes louable, il vaudrait mieux consommer, créer ou reprendre une entreprise ou faire un investissement locatif que d’acheter des actions.

    Pourquoi l’immobilier protège de l’inflation ?
    * Contrairement à ce que vous indiquez, les loyers peuvent évoluer en fonction de l’inflation. Dans les baux, il est classique de trouver une clause de réévaluation annuelle du loyer en fonction de l’évolution de l’inflation. Je ne l’applique pas en pratique bien que je la prévois systématiquement, mais si l’inflation était de 10 % par an, nul doute que je l’appliquerais avec deux conséquences possibles : le locataire accepte l’augmentation ou le locataire quitte le logement du fait de l’augmentation ; il est alors remplacé par un locataire avec un loyer réévalué. Ainsi, il est bien possible, avec de l’immobilier, de répercuter l’inflation sur les loyers.
    * En cas d’évolution positive du prix de l’immobilier (personnellement, je pense comme vous qu’une baisse des prix de l’immobilier est bien plus probable en France à court/moyen terme qu’une hausse qui me paraît assez improbable), un bien immobilier acheté avec une bonne marge de sécurité (par exemple, en cas de rendement brut à 12 % pour un bien correct) devrait, à long terme, voir son prix augmenter. Personnellement, je ne considère pas une éventuelle plus-value sur mon investissement locatif comme un investissement mais comme de la spéculation, vu le niveau de prix du marché. Je serais bien sûr content de pouvoir vendre mon bien à un prix 2 fois supérieur au prix d’achat, hors inflation mais ne compte en rien là-dessus.
    * En cas de baisse (probable) des prix de l’immobilier, je doute que les personnes qui se trouvent dans une configuration où l’endettement est inférieur au patrimoine net liquide soient contraintes de vendre, même si les loyers devaient baisser. Dans le pire des scenari de déflation envisageable, il y aura simplement déplacement d’argent d’une classe d’actifs plus rémunératrice (les liquidités en actions) vers une classe d’actifs moins rémunératrice (l’immobilier) par remboursement anticipé de l’emprunt immobilier.
    * Le fait que d’autres supports protègent de l’inflation (actions, stocks de bouteilles ou autres…) n’est pas incompatible avec le fait que l’immobilier protège de l’inflation.
    * Qu’est-ce qui protège le mieux contre l’inflation : un placement monétaire ou un bien immobilier ?
    * Je ne suis pas prêt à me protéger contre l’inflation « à tout prix ».

    Je suis d’accord avec votre analyse sur le niveau des prix de l’immobilier qui me semble élevé en France, de manière générale, et en particulier à Paris. Je ne m’aventurerais pas à acheter de l’immobilier à Paris, en ce moment (hors exception). Cependant, il est encore possible de trouver en province des investissements à plus de 10 % de rentabilité brute, correctement situés, avec un prix au m2 inférieur à 1 000 euros et dans un état correct… Il faut bien chercher mais ce n’est pas impossible à trouver.

    La raison d’un levier de l’ordre de grandeur de 25 % du patrimoine sur des actions est à chercher dans l’amplitude des variations de prix de ce support : plus la valeur est obscurcie (c’est-à-dire plus elle est difficile à calculer) et plus le prix évolue de manière lâche autour de cette valeur. Ainsi, dans l’immobilier, un ordre de grandeur entre deux extremums successifs me semble être de l’ordre de x 2 (point haut / point bas). Sur les actions, les amplitudes des prix peuvent être beaucoup plus larges (au moins sur les actions que j’achète). Préconisez-vous vraiment sérieusement un levier de 2 voire 3 ou 4 sur un patrimoine placé exclusivement en actions ? Un levier x 4 sur l’ensemble de votre patrimoine placé en actions impliquerait qu’une baisse de 25 % du prix de vos actions vous mettrait au tapis, vu les appels de marges… Ayant déjà observé le prix de mon portefeuille d’actions baisser de 35 % par rapport à un maximum relatif, je me vois difficilement assumer cette situation. Dire qu’il est possible d’avoir un levier x 4 sans aucun risque hors appels de marges n’est pas conforme avec ma perception des choses.

    En conclusion, je ne pense pas avoir une vision idéaliste de l’immobilier et lui préfère également les actions (ou les foncières cotées). L’immobilier physique acheté dans certaines conditions (notamment de rentabilité brute, de taux d’intérêt, d’état, de localisation et de prix) est simplement pour moi un outil permettant d’acquérir un bien qui peut s’autofinancer sur 15 à 20 ans avec un risque faible et assumé d’être perdant, lié au crédit à 100 % du prix du bien. Je n’ai pas trouvé d’équivalent, côté actions (conditions de crédit, niveau de levier raisonnable), d’où cette composante immobilière de mon patrimoine. Je recherche d’ailleurs actuellement un deuxième bien globalement équivalent au premier dont j’ai fait l’acquisition pour me placer dans une configuration où l’endettement serait égal à mon patrimoine net, malgré la baisse probable des prix de l’immobilier en France.

    Cordialement,

    Laurent

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