Question des lecteurs : Oui, il est possible d’acheter en bourse de l’immobilier au rabais !

Nous avons reçu il y a quelques semaines cette question :

« (…) par ailleurs j’ai parcouru votre blog, n’ai pas eu le temps de regarder en profondeur mais j’ai vu que vous parliez de value investing appliqué à l’immobilier : je serai intéressé d’en savoir plus ! J’ai souvent pensé que c’était une différence dans notre métier : trouver un actif de valeur fortement décôté est compliqué, le facteur psychologique s’applique moins me semble-t-il à un actif concret comme la pierre.

Voici notre réponse.

Cela peut paraître étonnant, mais il est tout à fait possible d’investir en bourse dans de l’immobilier avec des décotes parfois incroyables. Nous vous prions de considérer les quelques cas ci-dessous classés par ordre chronologique qui sont des exemples réels issus de notre portefeuille (les rendements sont hors dividendes, mais toutes taxes, impôts et frais de courtages inclus) :

Le 26 novembre 2008, date de constitution historique de notre portefeuille, nous achetions deux valeurs « immobilières » : Barratt Development PLC active dans la promotion immobilière. Vous trouverez les détails ici : analyse de Barratt Developments. Nous avions acheté pour 50,08 pences par action, un actif courant net-net (c’est-à-dire retranché de toutes les dettes de la société) qui valait l’équivalent de 516 pences par action. Soit une marge de sécurité de plus de 90%. En fait, c’est le stock immobilier que nous achetions au rabais.

Le même jour, nous achetions des actions de Avatar (qui changea de nom et deviendra par la suite AV Homes). A notre cours d’acquisition de 26,83 USD, notre rabais sur cette valeur net-net est de 43% sur son actif net-net. Plus de détails sur l’analyse : lien. Nous avons renforcé notre position sur le titre 2 fois par la suite, le 10 décembre 2009 à un cours de 19,34 USD. Puis le 2 décembre 2011, nous faisions une ultime acquisition à 7,37 USD.

Suite à une réduction de la décote, nous avons vendus nos actions Barratt Developments le 13 juin 2013, soit 1 660 jours après notre date d’acquisition, à 203 pences en multipliant notre mise initiale par 6,28x (ou encore 528%) en incluant les droits préférentiels de souscription que nous avons reçus et revendus pour l’équivalent de 537 EUR le 28 octobre 2009 (ce qui remboursait déjà quasiment notre coût d’acquisition du 26 novembre 2008 !). La seconde société, AV Homes, a été cédée le 1er avril 2014, soit 1 587 jours après le premier investissement. Et nous avons réalisé un rendement de +89,9% sur l’américaine.

Toujours par ordre chronologique, nous avons acquis des titres de la foncière et promoteur immobilier allemand Adler Real Estate (lien de l’analyse) le 7 août 2009 à un prix de revient de 0,66 EUR par action alors que nous calculions la Valeur de Mise en Liquidation Volontaire (VMLV) de la société prudemment à 2,06 EUR par action. Soit une marge de sécurité supérieure à 66%. Des soldes comme nous aimons. Nous remettions le couvert le 15 avril 2010 avec l’acquisition d’actions à un cours de 0,615 EUR, frais de courtage inclus. Après 1 326 jours de bons et loyaux services, nous revendions l’entièreté de notre position le 25 mars 2013 en réalisant à un cours de 1,65 EUR, multipliant ainsi notre investissement par 2,55x (ou encore : +155%).

Pour vous prouver qu’il est bel et bien possible d’acquérir de l’immobilier au rabais, dans des secteurs atypiques,  en fouillant les comptes des sociétés, les Daubasses ont déniché l’action de la société AH Belo (lien de l’analyse). Il s’agit d’un éditeur de journaux dont nous avons acquis les actions à un prix de revient de 3,37 USD le 17 septembre 2009. La particularité de la société est qu’elle possédait des immeubles et terrains qu’elle avait acquis historiquement pour un coût équivalent à 11,65 USD par action (nous rappelons que la société a commencé ses activités en 1842, donc, potentiellement, la valeur historique pouvait être sous-estimée). L’actif courant couvrait l’ensemble du passif. Ainsi, activités opérationnelles offertes, nous pouvions acheter un patrimoine immobilier d’une valeur d’acquisition historique de 11,65 USD au prix de 3,37 USD. Soit moins du tiers de la valeur d’acquisition. Nous avons cédé nos titres 606 jours plus tard à un cours de 7,07 USD. Nous avons encaissé sur ce seul investissement une plus-value de +116%.

Nous terminons notre épopée immobilière avec Henderson Land (lien de l’analyse). Nous avons acquis des titres du promoteur et développeur asiatique de Hong Kong sur la bourse américaine (via un ADR) le 13 décembre 2013 à prix de revient de 5,66 USD par action. La décote s’étant fortement réduite, nous avons revendu sur le marché l’ensemble de nos titres le 11 mars 2015 à un cours de 9,36 USD, soit un gain de +65,4% en devises.

Quelque soit la région (États-Unis, au Royaume-Uni, en Allemagne ou en Asie) et l’activité (promoteur pour Adler Real Estate et Barratt Developement, foncière/ développeur pour Henderson ou une activité toute autre avec l’éditeur de journaux AH Bello), nous savons, par expérience, qu’il est possible d’acquérir en bourse des actifs immobiliers avec de fortes décotes et de réaliser des rendements acceptables.

Nous entendons déjà nos lecteurs français râler… et nous leur répondons « oui », en France aussi c’est possible. Rappelez-vous du titre Tesfran (lien de l’analyse). Nous vous présentions le titre dans notre lettre mensuelle du 13 septembre 2010 et 5 mois plus tard, une Offre Publique de Retrait (OPR) au double du cours était proposée. Pour les fines bouches, Cofigeo (lien de l’analyse) est un autre exemple français d’immobilier d’entreprise caché, au sein d’une société industrielle non immobilière avec une multiplication de l’investissement par 2,94x (ou encore : +194%) en 554 jours.

Au delà de ces exemples passés, nous avons aujourd’hui en portefeuille de nombreuses sociétés, exerçant une activité immobilière ou ayant aussi une activité commerciale toute autre, qui présentent des décotes importantes sur leur valeur net-net + patrimoine immobilier, nos fameuses « VANE« . Historiquement, 9 VANEs ont généré des rendements > 100% au sein de notre portefeuille, et 16 autres ont été vendues avec une plus-value moyenne de plus de 40%.

Nous avons aujourd’hui 21 sociétés de ce type en portefeuille qui ont un potentiel moyen supérieur à 100%.

Enfin, dans notre dernière lettre mensuelle, nos abonné(e)s ont pu prendre connaissance d’une société – éligible au PEA – qui permet d’acquérir des immeubles en Europe Occidentale pour un prix de revient inférieur à 400 EUR / m² (dette nette comprise). Comme quoi, aujourd’hui encore, nous trouvons des opportunités.

Donc, indéniablement : Oui, il est possible d’acheter en bourse de l’immobilier au rabais !

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2 réflexions au sujet de « Question des lecteurs : Oui, il est possible d’acheter en bourse de l’immobilier au rabais ! »

  1. et ce qui est intéressant, c’est que l’on peut investir dans « la pierre » de plus petits montants, diversifier dans plusieurs sociétés plutôt que dans un bien unique.
    Accessoirement (et lâchement peut-être), on n’a pas à supporter directement sois-même la dette.

    Méfions nous ne revanche du biais qui pousse à acheter ou vendre trop facilement. Une action n’est pas qu’un bout de papier.
    La décote peut être plus possible, mais la surcote aussi…

  2. Quand on voit que le cours d’Adler Real Estate dépasse maintenant les 14 euros… J’ai moi aussi vendu beaucoup trop tôt, mais c’est toujours facile à dire après coup.

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