Immobilier « caché » : du béton… qui se transforme en or ! 🏢=💎

Temps de lecture estimé : 6 min

L’immobilier « caché » fait rêver les boursicoteurs. Tout investisseur rêve de trouver la pépite qui a un siège social en plein cœur de Paris, qui vaut 5x la capitalisation boursière de la société et que personne ne soupçonnait jusqu’à la cession des murs, qui révèle enfin la valeur marchande de l’immeuble !

De l’immobilier oui, mais un peu caché

Au-delà des fantasmes, l’équipe des daubasses est toujours à l’affût pour vous présenter des nouvelles facettes de l’investissement. Nous nous penchons en cette fin d’été sur un thème connu et maintes fois étudié en espérant que notre approche sera suffisamment atypique pour susciter votre intérêt.

Cela ressemble à de la daubasse, mais ce n’est pas vraiment de la daubasse. Mieux, moins bien, … difficile à dire. L’approche est différente. Ce qui est sûr, c’est que pour bon nombres d’investisseurs, le fait que les sociétés retenues soient rentables est un facteur d’apaisement (alors que nous savons par expérience que ce sont les daubasses avec une forte décote sur leur patrimoine tangible mais en pertes qui connaissent le plus beau parcours boursier une fois qu’elles retrouvent le chemin de la rentabilité. Pourquoi cela ? Parce que le marché n’attend plus rien de ces sociétés et une bonne nouvelle comme des bénéfices attire de nouveaux investisseurs. On ferme la parenthèse).

Bref, des sociétés rentables donc, cela rassure. Et surtout, cela signifie que si ces sociétés ont de l’immobilier (terrain / bâtiments divers) caché dans le sens de « pas immédiatement identifiable », ces actifs ont une certaine valeur car ils permettent, dans le cadre plus ou moins direct de l’activité de l’entreprise, à cette dernière de générer des profits. Sans être les actifs clefs de l’entreprise, ils font parfois parti des atouts maîtres de cette rentabilité.

Ces actifs tangibles peuvent en effet être la source d’avantages importants. Par exemple sur la localisation de l’immobilier, la qualité des infrastructures environnantes, ou tout simplement des actifs fonciers qui ont été acquis depuis plusieurs années, voire plusieurs décennies, et qui ont été bien entretenues, … Autant d’éléments qui apportent un avantage compétitif réel. Ces propriétés permettent dans les exemples cités des économies substantielles à long terme sur des loyers théoriques. Ce qui ne sera évidemment pas le cas pour un concurrent qui voudrait s’installer sur le même marché que la société en question, car il devra soit investir massivement pour acquérir les mêmes biens nécessaire à son exploitation, soit les louer au actuel prix de marché : le prix fort.

Tout type de logique est possible avec l’immobilier. Ce qu’il faut, pour se prémunir de toute mauvaise surprise, c’est de toujours prendre le maximum d’hypothèses conservatrices. Et ça tombe bien : c’est un peu notre spécialité chez les daubasses ! Ainsi, même si parfois les marges de sécurité peuvent sembler excessives, nous préférons faire preuve d’un peu trop de prudences que l’inverse. On réduit alors fortement les mauvaises surprises et on augmente la probabilité d’avoir de bonnes et grosses surprises !

Notre sélection TOP 10

Dans le TOP 10 que nous vous dévoilons ci-dessous, vous retrouverez divers critères : valeur de l’immobilier / capitalisation boursière, décote sur les fonds propres, secteur, … A chaque société correspondra également le type d’immobilier détenu (terrain, résidentiel, commercial, entrepôt, industriel, …), ainsi que le résumé des avantages et les risques les plus importants identifiés. Le critère du classement est totalement subjectif : il s’agit de la quotepart de l’immobilier en comparaison à la valorisation boursière. Et vous allez voir, il y a des champions en la matière !

Certaines de ces sociétés sont déjà dans le portefeuille daubasses et/ou les Pépites PEA. Ce sera précisé quand c’est le cas. D’autres sociétés ont déjà été analysées sans avoir été achetées par votre équipe. Situation qui s’explique si malgré l’intérêt lié à l’immobilier caché nous avions considéré au moment de l’analyse les décotes comme insuffisantes… A vous de juger, en faisant vos propres devoirs, si c’est encore le cas actuellement. Si vous souhaitez retrouver ces analyses, consultez l’index des sociétés analysées de votre Zone Premium.

Enfin, comme d’habitude, si vous avez connaissance de sociétés cotées rentables qui ont des immeubles et/ou terrains « cachés » relativement faciles à évaluer, n’hésitez pas à nous le faire savoir par mail. C’est aussi cela la « famille daubasses » : partager et gagner ensemble. Les commentaires vous sont grands ouverts.

Également, si vous aimez ce type de classement, faites le nous savoir. Nous pourrons le faire vivre et le proposer par exemple une fois par an.

Bonne fin d’été  et bonne rentrée à tous.

* * * * *

TOP 10 daubasses – sociétés cotées rentables « immobilier caché »
— classement par part immobilier / valorisation boursière

cours de clôture du mardi 07 août 2018

>> Retrouvez toutes les données dans la lettre mensuelle d’août 2018 <<

#1 Société allemande – code : YYY / bourse : Francfort (éligible au PEA)

Secteur : réservé aux abonnés

Cours = réservé aux abonnés Capitalisation boursière = réservé aux abonnés

Type immobilier : essentiellement terrains et murs des enseignes (…)
Valeur de l’immobilier = Supérieur à 2 Md EUR
Méthode retenue : valeur d’acquisition historique

Société déjà analysée : oui
En portefeuille : oui, portefeuille daubasses

Décote sur fonds propres : oui
Valeur de l’immobilier par action = réservé aux abonnés
soit 217% de la capitalisation boursière

*Points positifs : Le management évoque clairement dans les rapports de gestion qu’il y a des actifs immobiliers « cachés » dans le bilan du fait des amortissements comptables. Ce qui donne du sens à notre approche de valorisation de l’immobilier basé sur la valeur d’acquisition historique.

*Risques majeurs identifiés : Attention à la forme juridique de l’entreprise en commandite qui confère des droits effectifs partiels aux actionnaires minoritaires.

#2 Société UK – code : YYY / bourse : Londres (éligible au PEA)

Secteur : réservé aux abonnés

Cours = réservé aux abonnés Capitalisation boursière = réservé aux abonnés

Type immobilier : terrains et murs d’hôtels
Valeur de l’immobilier = supérieur à 3 Md GBP
Méthode retenue : valeur d’acquisition historique

Société déjà analysée : oui
En portefeuille : oui, portefeuille daubasses et Pépites PEA

Décote sur fonds propres : oui
Valeur de l’immobilier par action = réservé aux abonnés
soit 212% de la capitalisation boursière

*Points positifs : Une externalisation des murs s’est déjà vue dans le secteur (cf. Accor Hôtels). La société peut se transformer en gérant d’hôtels, plutôt qu’en gérant et propriétaires des murs comme c’est le cas aujourd’hui.

*Risques majeurs identifiés : L’actionnaire majoritaire a déjà essayé (en 2017) de sortir les minoritaires au un prix riquiqui de (paiement en cash + dividende). Méfiance !

#3 Société suisse – code : YYY / bourse : Suisse

Secteur : métaux spécialisés

Cours = réservé aux abonnés Capitalisation boursière = réservé aux abonnés

Type immobilier : industriel
Valeur de l’immobilier = réservé aux abonnés
Méthode retenue : valeur d’acquisition historique

Société déjà analysée : oui
En portefeuille : oui, portefeuille daubasses

Décote sur fonds propres : oui
Valeur de l’immobilier par action = réservé aux abonnés
soit 205% de la capitalisation boursière

*Points positifs : L’immobilier est assuré pour une valeur d’expert à x M CHF (source : rapport annuel 2017) > valeur historique d’acquisition que nous avons retenue.

*Risques majeurs identifiés : Quid de la valeur et du marché secondaire de l’immobilier industriel dans les campagnes suisses ?

#4 Société française – code : YYY / bourse : Paris (éligible au PEA)

Secteur : réservé aux abonnés

Cours = réservé aux abonnés Capitalisation boursière = réservé aux abonnés

Type immobilier : terrains et murs des (…)
Valeur de l’immobilier = réservé aux abonnés
Méthode retenue : valeur d’acquisition historique

Société déjà analysée : oui
En portefeuille : oui, portefeuille daubasses

Décote sur fonds propres : oui
Valeur de l’immobilier par action = réservé aux abonnés
soit 182% de la capitalisation boursière

*Points positifs : Une famille déjà majoritaire au capital qui connaît très bien le secteur et a récemment racheté des titres : un investissement plusieurs millions récemment.

*Risques majeurs identifiés : Même si c’est un beau collatéral, le marché secondaire est quasi inexistant dans ce secteur.

#5 Société française – code : YYY / bourse : Paris (éligible au PEA)

Secteur : casinos et hôtellerie

Cours = réservé aux abonnés Capitalisation boursière = réservé aux abonnés

Type immobilier : terrains et murs de (…)
Valeur de l’immobilier = réservé aux abonnés
Méthode retenue : valeur d’acquisition historique

Société déjà analysée : oui
En portefeuille : non

Décote sur fonds propres : non
Valeur de l’immobilier par action = réservé aux abonnés
soit 145% de la capitalisation boursière

*Points positifs : L’immobilier est constitué d’actifs uniques de luxe principalement à Cannes : (…). Le titre passe sous les radars des investisseurs du fait d’une faible liquidité.

*Risques majeurs identifiés : Liquidité faible et nominal (> 1 000 EUR !) élevé. Le flottant est limité : la famille (…) contrôle la majorité du capital et mène la stratégie de la société.

#6 Société américaine – code : YYY / bourse : New York

Secteur : distribution

Cours = 81,54 USD Capitalisation boursière = 2 266,8 M USD

Type immobilier : murs de magasins
Valeur de l’immobilier = supérieure à 3 Md USD
Méthode retenue : valeur d’acquisition historique

Société déjà analysée : oui
En portefeuille : oui, portefeuille daubasses

Décote sur fonds propres : non
Valeur de l’immobilier par action = réservé aux abonnés
soit 140% de la capitalisation boursière

*Points positifs : Les rachats d’actions sont privilégiés à une distribution de dividendes. Résultat : la part du gâteau grossit au profit des actionnaires historiques.

*Risques majeurs identifiés : La valeur réelle de l’immobilier est difficile à appréhender dans un secteur de la distribution fragmenté et hyper concurrentiel aux USA.

#7 Société allemande – code : YYY / bourse : Francfort (éligible au PEA)

Secteur : distribution

Cours = réservé aux abonnés Capitalisation boursière = réservé aux abonnés

Type immobilier : murs de magasins
Valeur de l’immobilier = réservé aux abonnés
Méthode retenue : valeur d’acquisition historique

Société déjà analysée : oui
En portefeuille : non

Décote sur fonds propres : non
Valeur de l’immobilier par action = réservé aux abonnés
soit 137% de la capitalisation boursière

*Points positifs : Une entreprise familiale bien gérée dans une des métropoles les plus dynamiques d’Allemagne.

*Risques majeurs identifiés : Faible liquidité du titre, flottant restreint et dépendance au bien immobilier situé à Munich (Allemagne).

#8 Société italienne – code : YYY / bourse : Milan (éligible au PEA)

Secteur : textile

Cours = réservé aux abonnés Capitalisation boursière = réservé aux abonnés

Type immobilier : bureaux (siège social) et sites industriels
Valeur de l’immobilier = réservé aux abonnés
Méthode retenue : valeur d’acquisition historique

Société déjà analysée : oui
En portefeuille : oui, portefeuille daubasses

Décote sur fonds propres : oui
Valeur de l’immobilier par action = réservé aux abonnés
soit 111% de la capitalisation boursière

*Points positifs : Une famille aux commandes qui a déjà montré sa capacité à créer de la valeur sur une niche d’un secteur textile : (…).

*Risques majeurs identifiés : De l’immobilier constitué uniquement d’usines et du siège social.

#9 Société française – code : YYY / bourse : Paris (éligible au PEA)

Secteur : réservé aux abonnés

Cours = réservé aux abonnés Capitalisation boursière = réservé aux abonnés

Type immobilier : bureaux et sites industriels
Valeur de l’immobilier = réservé aux abonnés
Méthode retenue : valeur d’acquisition historique

Société déjà analysée : oui
En portefeuille : oui, portefeuille daubasses

Décote sur fonds propres : oui
Valeur de l’immobilier par action = réservé aux abonnés
soit 99% de la capitalisation boursière

*Points positifs : Des actifs importants situés au cœur de Paris (quartier xxx) déjà largement amortis dans les comptes qui pourraient, « un jour », se révéler au grand jour par exemple en cas de transformation en lofts (commercial et/ou résidentiel).

*Risques majeurs identifiés : Quid de la réelle valeur du reste de l’immobilier industriel (…) ?

#10 STEF – code : STF  / bourse : Paris (éligible au PEA)

Secteur : logistique

Cours = 102,00 EUR Capitalisation boursière = 1 257,6 M EUR

Type immobilier : entrepôts frigorifiques
Valeur de l’immobilier = 1 213,6 M EUR
Méthode retenue : valeur d’acquisition historique

Société déjà analysée : non
En portefeuille : non

Décote sur fonds propres : non
Valeur de l’immobilier par action = 98,43 EUR
soit 96% de la capitalisation boursière

*Points positifs : Le nombre d’entrepôts possédés ne cesse de croître au fil des ans, au rythme des développements en interne et des acquisitions externes. La société est en train de devenir un gros du secteur et devrait profiter à terme de fortes économies d’échelles et ainsi pouvoir faire croître sa rentabilité.

*Risques majeurs identifiés : Pas évident de valoriser des plateformes logistiques réfrigérées.

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3 réflexions au sujet de « Immobilier « caché » : du béton… qui se transforme en or ! 🏢=💎 »

  1. et paradoxalement, pour repérer du retours caché sur capitaux investis, on retranche le patrimoine qui n’est pas absolument nécessaire à l’activité…

    paradoxalement? hum… pas tant que ça!

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