Softimat : une mauvaise gestion qui pose question

Softimat est une société de gestion immobilière avec un patrimoine conséquent, mais des pertes récurrentes. Un des membres de l’équipe, actionnaire, se rendra à la prochaine Assemblée Générale (AG) du 29 mai à Lasne (Belgique) avec un groupe d’actionnaires individuels.

Si vous êtes actionnaire et que vous avez décidé de venir à la prochaine AG, contactez-nous ! Plus nous serons nombreux, plus nous pourrons faire valoir nos intérêts d’actionnaires : moins de frais non justifiés, des bénéfices et un dividende.

La société est en perte depuis 3 exercices et, pourtant, les charges variables ne cessent de croître, notamment la rémunération exubérante des administrateurs qui, (hors jetons de présence et pour seulement 2 administrateurs selon nos sources !), messieurs Bernard Lescot et Nicolas Logé, atteint la somme record de 577 000 EUR en 2017 ! Leur rémunération est environ 10x supérieure à ce qu’il est d’usage pour ce type de société, même taille et même secteur.

Les actionnaires n’ont pas vu la couleur d’un dividende depuis des années… Difficile de comprendre cette différence de traitement entre la rémunération des actionnaires (nulle) et celle des dirigeants (très élevée et en progression). Difficile de comprendre que les actionnaires laissent la société péricliter au profit de l’enrichissement de l’équipe dirigeante qui est, certes, actionnaire mais non majoritaire. L’équipe en place profite du nombre important d’actionnaires individuels qui ne se manifestent pas et ne votent pas…

Mais, quand c’est trop, c’est trop !

Ponctionner tout le chiffre d’affaires en charges sans justifications en face, pire avec des résultats qui se dégradent, démontre que la gestion est problématique, et ce n’est plus acceptable. A la lecture des derniers rapports financiers, on peut se demander s’il s’agit d’incompétence avérée ou d’abus de biens sociaux ?

Vous trouverez ci-dessous les questions légitimes envoyées aux administrateurs dans les délais légaux et à l’adresse officiellement communiquée afin d’avoir des réponses en AG.

A noter, que contrairement à la France, il faut absolument être présent à l’Assemblée Générale selon le droit belge, sinon vous n’obtenez pas de réponses à vos questions. Il n’y a pas d’obligations à répondre aux questions écrites si vous n’êtes pas présent en AG ! Et, malheureusement, nous en avons fait l’expérience l’année dernière avec nos questions écrites qui sont restées lettre morte !

La société ne semble pas avoir une très bonne estime pour ses actionnaires, qui sont pourtant les propriétaires… puisqu’en effet, l’équipe actuellement en place, ne fait aucun effort pour traiter correctement ses actionnaires. Peut être que les choses vont changer ?

Nous attendons donc des réponses précises de la part du Conseil d’Administration de notre société présidé par Pierre Herpain.

Bonne lecture.


Vous pouvez télécharger le rapport annuel 2017 via ce lien : Rapport financier Softimat 2017


Objet : Questions écrites – Assemblée Générale Softimat 29 mai 2018

En pièces jointes : attestations de détentions de titres

Conformément à l’article 540 du Code des Sociétés, veuillez trouver ci-dessous quelques questions auxquelles je vous remercie de répondre lors de la prochaine Assemblée.

Merci de lire l’intégralité de la présente lettre lors de l’Assemblée du 29 mai prochain et de solliciter les retours éclairés de nos administrateurs.

En tant qu’actionnaires de Softimat, nous sommes plusieurs actionnaires inquiets des pertes importantes sur les 3 derniers exercices qui augmentent et atteignent un record de -916 000 EUR pour l’exercice 2017. Sur les exercices complets 2015, 2016 et 2017, les pertes cumulées atteignent près de 2 millions EUR (1 980 000 EUR pour être précis).

Aussi, il est indispensable dans ce contexte d’aggravation des pertes, de comprendre comment est gérée notre société car ce sont les actionnaires qui sont pénalisés par les mauvais résultats actuels avec des pertes qui réduisent les fonds propres depuis 3 ans et qui empêchent de rémunérer les actionnaires sous forme de dividende. Le niveau des charges, notamment les rémunérations, est élevé et en augmentation. Et ceci, évidemment, au détriment de l’actionnaire. Le principe de bonne gestion peut être légitimement remis en cause avec 1. un niveau d’activité déclinant et 2. une hausse des charges qui sont essentiellement des coûts variables : les frais de personnel et les consommables.

=> Le but de toute société devrait être de s’assurer une pérennité financière, via la génération de profits, et de maximiser les avoirs des actionnaires. Et non pas enrichir ses dirigeants ou administrateurs au détriment, et des actionnaires, et de la viabilité de l’entreprise à long terme.

A la lecture des comptes consolidés de 2015 à 2017, deux postes de charges posent problèmes et font l’objet de nos questions : les « frais de personnel » et les « consommables utilisés ». A eux deux, ces postes représentent 5 106 000 EUR de dépenses sur les trois derniers exercices. Soit l’essentiel des dépenses de notre société.

 

Frais de personnel

Commençons par les « frais de personnel ». Ils sont en hausse depuis 2015. De 860 000 EUR sur 2015, on constate une hausse de +0,7% en 2016 à 866 000 EUR et de nouveau une hausse de +3,7% en 2017 pour atteindre 918 000 EUR.

Il semble y avoir une totale inadéquation entre les performances opérationnelles de notre société et le niveau des frais de personnels avec un vide locatif record en 2017 qui atteint 40% du patrimoine selon le rapport annuel 2017.

Voici les questions :

1) Comment le Conseil d’Administration explique une hausse des frais de personnel alors que les résultats opérationnels ne sont pas au rendez-vous, voire pire, sont en dégradation ?

2) Pour comprendre ces niveaux élevés, un audit des frais de personnel semble urgent. Aucun détail n’est indiqué dans les rapports annuels. Nous vous demandons donc de communiquer le niveau des salaires pour chaque salarié de notre société, ainsi que les éléments suivants :

– les durées de travail de ces salariés (temps plein, temps partiel, …) ;
– les fonctions et tâches principales affectées pour chaque salarié ;
– les principaux objectifs atteints au cours des 3 dernières années qui justifient une hausse des salaires

—–

Selon les statuts de la société révisés le 17 janvier 2017,  l’article 17 stipule que : « Le mandat d’administrateur est gratuit, sauf décision expresse de l’assemblée générale.» C’est donc bien notre Assemblée qui décide du niveau de rémunération des administrateurs.

Dans le rapport annuel 2017,  la rémunération (hors jetons de présence) des administrateurs atteint la somme record de 577 000 EUR, soit une hausse de +4,9% par rapport au 550 000 EUR de 2016.

Au-delà de cette hausse, difficile à comprendre, voici une comparaison de cette rémunération avec deux autres sociétés immobilières cotées à la bourse de Bruxelles : Moury Immo et Neufcour.

Ces deux sociétés gèrent respectivement un patrimoine d’une surface de 35 920 m² et 11 788 m² de terrain à bâtir avec un taux d’occupation de 95,8% pour la première, et de 664 845 m² sous gestion (bâtiments et terrains) pour la seconde.

Pour rappel, Softimat gère un patrimoine de 23 858 m² d’immobiliers sur 79 782 m² de terrain et réalise des pertes depuis 3 exercices (2015, 2016 et 2017).

=> Immo Moury a versé en tout et pour tout 75 000 EUR de rémunération à son gérant Moury Management s.a. pour l’exercice 2017.

=> Pour Neufcour, seul l’administrateur-délégué a perçu en 2017 une rémunération de 40 000 EUR qui comprend la rémunération pour son rôle exécutif et inclut le montant accordé à chaque administrateur.

Ces remarques amènent les questions suivantes :

3) Pourquoi le conseil d’administration accorde une rémunération aux administrateurs (hors jetons de présence) de notre société Softimat 7,7x supérieure à celle de la société Immo Moury, qui est une société bénéficiaire et qui distribue un dividende récurrent à ses actionnaires contrairement à Softimat ?

4) Pourquoi le conseil d’administration accorde une rémunération aux administrateurs (hors jetons de présence) de notre société Softimat 13,9x supérieure à celle de la société Neufcour, qui gère un patrimoine 6x plus important que Softimat ?

5) Au vue des montants élevés des frais de personnel et des écarts importants avec les standards de la profession, nous demandons au Conseil d’Administration pourquoi n’est pas constitué un comité d’audit présidé par un administrateur indépendant ?

C’est une obligation pour les sociétés cotées en Belgique, conformément à la loi du 17 décembre 2008. Certes, Softimat ne rentre pas dans le champ d’application de cette obligation (car moins de 250 salariés et bilan inférieur à 43 000 000 M EUR), mais dans le contexte actuel ce serait une mesure de bonne gestion que de mettre en place un tel comité.

 

Consommables utilisés

Cet item apparaît dans les comptes de résultats pour les sommes de : 628 000 EUR en 2015, 936 000 EUR (+49,0%) en 2016 et 918 000 EUR en 2017, soit un total de près de 2 482 000 EUR sur les 3 derniers exercices. C’est donc un poste significatif de dépenses de notre société.

Malgré l’importance des montants, environ 2,5 millions EUR dépensés sur 3 ans, nous n’avons aucun détails de ces charges dans les rapports annuels, et auxquelles nous pourrions croire, vu la dénomination, qu’il s’agit de fournitures de bureaux. Ces seules charges représentent 40,4% de tous les produits perçus par Softimat (loyers compris) en 2017.

Au regard des montants en jeu, il est important de connaître leurs origines.

Voici les questions :

1) Pouvez-vous détailler, dans les grandes masses, la composition de cet item pour chaqu’un des trois derniers exercices : 2015, 2016 et 2017 ?

2) Comment expliquez-vous ce niveau élevé ?

3) Comment est-il possible de réduire ces dépenses ?

 

En vous remerciant par avance de votre intérêt pour ce courrier, je vous prie d’agréer, chers Administrateurs, mes salutations distinguées, et serai ravi de discuter avec vous des différents points évoqués lors de la prochaine Assemblée Générale.

Par ailleurs, il n’est pas exclu que notre groupe d’actionnaires demande prochainement la convocation d’une nouvelle Assemblée pour nommer un nouvel administrateur indépendant afin de représenter au mieux nos intérêts.

Nous restons également à votre disposition pour discuter de cette possibilité.

 

Cordialement,
Franck Cuillerier,
au nom d’un groupe d’actionnaires de Softimat

Alerte – renforcement sur une société française !

Nous profitons d’une publication jugée mauvaise par le marché, d’une RAPP 🇫🇷 de notre portefeuille, qui devient une daubasse.

Pour résumer, le marché ne valorise plus du tout la capacité bénéficiaire de la société et nous offre même une décote de plus de 30% sur son actif net-estate !

Soit : actif courant + immobilier en valeur d’acquisition -20%, net de tout le passif.

Une situation qui nous parle et qui justifie notre renforcement face à ce changement de catégorie. On peut dire que nous avons désormais une double protection : rentabilité + décote patrimoniale.

C’est le luxe des valeurs « pourries » délaissées par le marché. Pile-poil ce que nous aimons et dans notre approche !

Comme d’habitude, cher(e) abonné(e), vous avez été prévenu en temps réel par mail de cette opération, avec toutes les informations chiffrées, qui justifient notre achat. Continuer la lecture de Alerte – renforcement sur une société française !

Portefeuille virtuel « Pépites PEA » au 27 avril 2018 : 301 jours (semaine 43)

Performance depuis le lancement le 30 juin 2017 :

– Pépites PEA = +15,0%
– indice Cac Mid & Small = +4,9% => écart de surperformance = +10,1%

> Potentiel moyen pondéré du portefeuille = +84,6%

tableau des potentiels (cliquez sur l’image pour l’agrandir)
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Rapport de gestion – mars 2018

Au cours de ces années, ami(e) lecteur(trice), nous avons toujours eu la volonté de vous présenter notre parcours d’investisseurs avec autant de transparence que possible

Nous alimentons régulièrement vos réflexions avec des articles pédagogiques issus de notre propre expérience originale de l’investissement.

C’est dans cette double optique de transparence et de partage que nous vous proposons chaque mois un extrait – publié 2 à 3 semaines après la version « abonnée » – du « rapport de gestion » issu de nos lettres mensuelles. Vous retrouverez les grandes lignes de l’évolution de notre portefeuille et quelques réflexions liées à l’actualité.

— Bien évidemment, ce rapport ne fera en principe pas mention de sociétés individuelles, ce privilège étant réservé à nos abonné(e)s. —

Rapport de Gestion (portefeuille daubasses)

Le portefeuille clôture le mois de mars avec un recul de -1,40%. Sur l’année 2018 nous passons en zone négative à -0,65%.

Notre benchmark, le tracker MSCI World a reculé sur le mois de -3,68%. Sur l’année 2018 il est en replis de -3,52%.

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La discipline : une des clefs de l’investissement

Ce n’est pas facile de se créer une approche d’investissement et un process qui correspondent à un ensemble de critères propres à chaque investisseur : durée de placement, appétence pour le risque perçu (volatilité), univers d’investissements (taille des entreprises et horizon géographique), style de gestion (croissance / valeur), … Partons donc du principe que vous avez réussi à définir votre propre process : Process = OK.

Mais une fois cette étape franchie, qu’est-ce qui différencie l’investisseur qui réussit à long terme de l’investisseur, soi-disant, malchanceux ?

Discipline

C’est simple : sa discipline. Continuer la lecture de La discipline : une des clefs de l’investissement